Par 
Bonne année ! L’équipe de Quotidiag vous adresse ses meilleurs vœux pour 2024. Cette année entraînera d’importants changements pour les particuliers, les diagnostiqueurs, les administrateurs de biens, les syndics et l’ensemble des professionnels de l’immobilier. Découvrez donc ce qui vous attend en matière de réglementation et d’opportunités.
Janvier 2024, le DPE collectif débarque
Le DPE collectif s’applique désormais aux immeubles en monopropriété et en copropriété de plus de 200 lots, quand le dépôt du permis de construire est antérieur à 2013. En parallèle, l’obligation de projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) s’étend aux copropriétés de plus de 15 ans comportant 51 à 200 lots. Les syndics devront accompagner ce chantier.
Dès janvier 2024, l’Assemblée nationale examinera, en procédure accélérée, le projet de loi sur les copropriétés dégradées. Le texte oblige notamment à intégrer le DPE dans le RNIC (registre national d’immatriculation des copropriétés) aux côtés du PPPT et du DTG (diagnostic technique global).
Enfin, ce mois-ci, le Conseil national de l’habitat remettra au gouvernement un rapport pour fiabiliser le DPE. Entre autres recommandations, le CNH souhaite acter la primauté du DPE collectif opposable de la copropriété sur le DPE individuel d’un appartement.
Renforcement de MaPrimeRénov’
Les textes réglementaires relatifs aux évolutions de MaPrimeRénov’ (MPR) ont été publiés le 30 décembre 2023. Tout projet de rénovation débutera par un DPE avant travaux ou par un audit énergétique. Les propriétaires de passoires thermiques bénéficieront de l’assistance de Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR). Cette réforme comporte toutefois des incertitudes.
D’une part, le nombre d’entreprises RGE ne cesse de diminuer. D’autre part, il risque de ne pas y avoir assez de MAR pour accompagner les ménages. De plus, l’Anah devra renforcer ses effectifs, puisqu’elle valorisera aussi les CEE (certificats d’économie d’énergie). Enfin, avec un reste à charge encore élevé, le frein financier pourrait perdurer.
MaPrimeAdapt’ et ma prime logement décent
L’année 2024 marque le lancement de MaPrimeAdapt’ et de Ma Prime Logement décent. Toutes deux s’adressent aux foyers modestes ou très modestes. Par ailleurs, Ma Prime Logement décent oblige aussi à faire un audit énergétique. En effet, l’octroi de l’aide dépend de l’atteinte, au minimum, de la classe E après travaux pour les propriétaires occupants, et de la classe D pour les propriétaires bailleurs.
Toutes ces aides – Rénov’, Adapt’, Logement décent – se cumulent. Par ailleurs, l’Accompagnateur Rénov’ intervient dans le cadre du parcours MPR accompagné et de Loc’Avantages avec travaux. Pour mieux comprendre l’ensemble du dispositif, consultez le Guide des aides financières en 2024, publié par l’Anah et France Rénov’.
attestations avec la DAACT
On dispose maintenant des textes encadrant les nouvelles attestations, pour les construction neuves ou les rénovations avec permis de construire. Parmi les nouveautés, figurent l’attestation relative au phénomène de retrait gonflement des sols argileux, les modèles d’attestations de respect des règles d’accessibilité et ceux de l’attestation sismique.
Par conséquent, les maîtres d’ouvrage auront davantage d’obligations à compter du 1er janvier 2024. Les diagnostiqueurs certifiés DPE devront surtout tenir compte de l’arrêté du 21 décembre 2023, publié le 28 décembre. En effet, il modifie les attestations concernant les exigences de performance énergétique et environnementale.
Évolution des contrats de location
Dès le 1er janvier 2024, les seuils de performance énergétique intègrent les contrats de baux types. À la location d’un logement nu ou meublé, utilisé en tant que résidence principale, le bail précisera les critères minimaux de décence énergétique. Ensuite, dès 2025, la classe DPE du logement apparaîtra sur le contrat de location.
Grâce à cette mesure, les locataires pourront faire un recours en justice afin d’exiger des travaux ou une baisse de loyer. Ces dispositions s’appliqueront uniquement en France métropolitaine. En effet, l’élaboration du DPE outre-mer reste inachevée. De plus, l’identifiant fiscal du logement sera précisé dans les baux de location meublée. Notons que le dernier modèle du rapport d’audit énergétique inclut cette information.
Fiscalité et logements en 2024
La fiscalité du logement évoluera en 2024. De nombreuses villes supplémentaires deviennent éligibles à la taxe sur les logements vacants. De plus, le dispositif Pinel, dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf, sera raboté avant de disparaître en 2025.
Le prêt à taux zéro (PTZ) est reconduit jusqu’au 31 décembre 2027. En revanche, il ne s’applique désormais qu’aux appartements neufs situés en zone tendue et aux logements anciens qui nécessitent d’importants travaux de rénovation. Le décret d’application n’a pas encore été publié, mais il doit entrer en vigueur d’ici avril 2024.
Le gouvernement a finalement reconduit le dispositif Denormandie, prorogé d’une année. L’acquéreur bénéficiera d’avantages fiscaux s’il s’engage à réaliser de gros travaux de rénovation, puis à mettre le logement en location à un prix raisonnable.
DPE, locations Airbnb et fiscalité locative
Les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz espèrent faire voter le texte sur les meublés de tourisme fin janvier 2024. En tout cas, ils veulent que la loi passe avant l’été 2024. Elle impose le DPE en location saisonnière, réduit les avantages fiscaux associés aux Airbnb, et permet aux maires d’interdire la location de courte durée des passoires thermiques. Le gouvernement soutient ouvertement ces dispositions.
De manière générale, l’encadrement des locations touristiques semble inévitable en pleine crise du logement. D’ailleurs, en février 2024, les députés Annaïg Le Meur et Marina Ferrari remettront leur rapport intermédiaire sur la réforme de la fiscalité locative. Il faudra attendre le 31 mars 2024 pour découvrir le rapport final.
Avril 2024, contenu de l’audit énergétique
Le contenu de l’audit énergétique obligatoire change au 1er avril 2024. En effet, l’arrêté du 29 décembre 2023 entre en vigueur. Le texte mentionne exclusivement les audits énergétiques pour la vente. Pourtant, ce contenu s’appliquera aux audits incitatifs, puisque tout sera harmonisé.
On peut donc s’étonner de l’absence de mention des audits adossés à des aides dans le texte publié au JORF du 30 décembre 2023. Est-ce lié à l’avis défavorable du CSCEE ? En tout cas, les audits énergétiques des diagnostiqueurs seront certainement scrutés au cours de l’année 2024.
1er juillet 2024, certification DPE / audit
L’arrêté du 20 juillet 2023 et le décret n°2023-1219 du 20 décembre 2023 entrent en vigueur le 1er juillet 2024. Le premier encadre la nouvelle certification DPE et le second l’extension de certification pour réaliser des audits énergétiques. Au fait, les modèles d’attestation, pour les diagnostiqueurs déjà auditeurs, ont été mis en ligne juste avant Noël.
Le nouveau dispositif de formation et de certification s’annonce coûteux et contraignant. Selon la DHUP, « il sera nécessaire de répercuter les coûts sur les prix finaux des DPE ». Autrement dit, le tarif du DPE devra augmenter. Il en va de même pour les tarifs des audits énergétiques. Sinon, l’accès à ces prestations risque d’être compliqué. Or l’accélération de la rénovation énergétique repose sur le DPE et sur l’audit.
Par ailleurs, le 1er juillet 2024 coïncide avec la fin de l’aide MPR au changement du système de chauffage dans les passoires thermiques. Pour en bénéficier, la classe du DPE devra être comprise entre A et E avant les travaux. À cette date toujours, l’audit incitatif des logements individuels respectera la méthodologie de l’audit réglementaire.
Dans les cartons : calcul DPE, audit et amiante
D’autres nouveautés sont attendues en 2024, mais on ignore leur date d’application. À propos du DPE, un décret modifiera le mode de calcul pour l’adapter aux petites surfaces injustement pénalisées. De plus, la révision des guides relatifs au DPE et à l’audit énergétique est en cours.
Le ministère de la Culture et le ministère de la Transition écologique dévoileront un « portail Internet commun à destination des porteurs de projet, des élus et des diagnostiqueurs ». Il doit améliorer la prise en compte des caractéristiques du bâti ancien. En revanche, la mise en place d’un DPE spécifique au bâti ancien ne semble pas au programme.
Concernant le domaine amiante, nous attendons toujours l’arrêté relatif au repérage de l’amiante environnemental avant travaux. Il manque aussi le texte relatif aux repérages amiante dans les ouvrages de génie civil, infrastructures de transport et réseaux divers.
Au niveau de l’AFNOR, la publication de la norme NF X46-020 révisée est prévue pour octobre 2024. La commission Diagnostics dans les immeubles bâtis travaillera sur la norme du diagnostic PEMD (produits, équipements, matériaux, déchets), annoncée pour janvier 2025. Enfin, la DGT (Direction Générale du Travail) modifiera ses « Questions-Réponses Métrologie Amiante » pour intégrer le guide FD X46-033.
Concernant le domaine de l’amiante, un amendement de la norme NF X46-021 (examen visuel) est prévu paraitre au 1er semestre 2024. Il portera principalement sur les critères pour conclure à une « conformité avec remarque(s) » tant pour les travaux de retrait que d’encapsulage.
Merci beaucoup pour cette information. Dans mon tableau suivi des normes AFNOR, la publication de cet amendement est annoncée pour le 9 mars 2025. Je l’attendais donc plus tardivement.