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DPE d’un logement décent : décret n°2023-796

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La loi Climat Résilience instaure un seuil de performance énergétique pour louer un logement décent à compter du 1er janvier 2025. Elle prévoit aussi des dérogations en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales. Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 précise ces dispositions.

Lien vers le décret n°2023-796 du 18 août 2023 :
 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047980618
Date de publication : 20 août 2023
Entrée en vigueur : échelonnée, du 21 août 2023 au 1er janvier 2028
Domaines concernés : DPE, énergie, logement décent, rapports locatifs, rénovation énergétique.
Pour résumer le texte : ce décret précise les niveaux de performance énergétique minimaux pour louer un logement décent à compter de 2025. Il détaille aussi les contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce critère de décence énergétique. Les mentions relatives à la performance énergétique sont donc adaptées dans les contrats de location.

DPE et interdiction de location

D’abord, l’article 1 insère, au second alinéa de l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002, après les mots « article R.156-1 du code de la construction », les mots « en incluant la superficie des vérandas chauffées écartée par le troisième alinéa de ce même article ».

Ensuite, l’article 2 remplace cet article 3 bis par des dispositions visant à appliquer les échéances fixées par la loi Climat Résilience. « En France métropolitaine, le niveau de performance énergétique minimal […] correspond, au sens de l’article L.173 du code de la construction et de l’habitation » :

  • à la classe F du DPE à compter du 1er janvier 2025 ;
  • la classe E à compter du 1er janvier 2028 ;
  • la classe D à compter du 1er janvier 2034.

Toutefois, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance énergétique minimal correspond :

  • à compter du 1er janvier 2028, à la classe F ;
  • à compter du 1er janvier 2034 à la classe E.
dérogations à la réalisation de travaux

L’article 3 du décret n°2023-796 insère un article 3 ter. Il définit les cas où le juge ne peut pas ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal :

  • a) travaux nécessaires qui feraient courir un risque de pathologie du bâti ;
  • b) travaux entraînant des modifications de l’état des parties extérieures.

Le propriétaire doit alors produire les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux de rénovation énergétique. Ainsi, la situation a) est attestée par une note argumentée et rédigée par un homme de l’art. La b) s’applique en cas de refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente. Cette dernière se fonde sur les dispositions du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l’environnement ou du livre 1er du code de l’urbanisme.

Mentions dans les contrats de location

L’article 5 du décret du 18 août 2023 modifie l’annexe 1 et l’annexe 2 du décret du 29 mai 2015. Un nouvel alinéa est ajouté à l’annexe I pour inclure l’identifiant fiscal du logement. De plus, le dernier alinéa du A du II est remplacé par neuf alinéas pour rappeler les critères minimaux de performance énergétique à respecter pour louer un logement décent.

Autre alinéa ajouté dans la même section : « niveau de performance du logement : [classe du diagnostic de performance énergétique] ». À la fin de l’annexe 1 (5 bis) et à la fin de l’annexe 2 (28 bis), le décret supprime la phrase « Mention obligatoire s’appliquant aux logements dont la consommation énergétique […] de l’article L.173-2 du même code ».

Enfin, l’article 6 abroge l’article 4 du décret du 17 décembre 2020.

Entrée en vigueur du décret n°2023-796

Les dispositions entrent en vigueur le :

  • 21 août 2023 : l’article 1 et l’article 4 ;
  • 1er janvier 2024 : les 1°, 2°, 4°, 5°, 6° et 8° de l’article 5 et l’article 6 ;
  • 1er janvier 2025 : les articles 2 et 3 ainsi que les 3° et 7° de l’article 5 ;
  • 1er janvier 2028 : en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte pour les 1°, 3°, 5° et 7° de l’article 5.
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10 Commentaires

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  1. D
    David 23 août 2023 - 10h00

    Bonjour Cécile,
    Est-ce que cela signifie que la dérogation sur refus de réalisation de travaux par la copropriété est abrogée? Ou cette mesure est toujours en vigueur?

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 23 août 2023 - 10h22

      Bonjour David,
      Cette dérogation figure toujours dans l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et Résilience. En revanche, elle n’apparaît nulle part dans le décret.
      À l’article 20-1 précité, on peut maintenant voir une mention en rouge : « À venir – version du 1er janvier 2025 ». En résumé, à ce jour elle n’est pas abrogée, mais elle pourrait évoluer. À suivre…

      Répondre
  2. F
    Fghij 6 septembre 2023 - 8h53

    il est intéressant de savoir que le certificat DPE n’est jamais obligatoire pour les logements qui ne disposent pas d’un chauffage fixe. Si un chauffage « mobile » du genre convecteur à roulettes et mis à disposition du locataire aucun certificat, DPE n’est exigible. En d’autres termes un logement qui serait classé G avec un chauffage fixe peut être loué.

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 6 septembre 2023 - 12h01

      Oui mais attention, la loi impose une installation de chauffage :
      – munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,
      – adaptée aux caractéristiques du logement (isolation, aménagements),
      – et assurant au locataire une température minimale de 18° dans chaque pièce.
      Dans le cas contraire, le logement est indécent. Par ailleurs les équipements tels les barbecues, réchauds à gaz mobiles, braseros, ne peuvent pas être utilisés comme modes de chauffage d’appoint.

      Répondre
  3. C
    Caroline 14 septembre 2023 - 15h22

    Pour ce qui est des dérogations, il peut y avoir des impossibilités d’isoler un immeuble collectif par l’extérieur (contraintes architecturales, voirie, etc), mais elles n’empêchent pas un propriétaire de réaliser des travaux de son logement hors partie communes ?

    Par exemple, dans le cas d’une copropriété en périmètre ABF, il peut y avoir un refus de réaliser une isolation par l’extérieure des façades et de la toiture, mais s’agit t’il de dérogation pour les propriétaires ayant des appartements au DPE faibles (E,F,G..) de ne pas réaliser des travaux de leur logement ? Isolation par l’intérieur, changement des menuiseries (porte et fenêtres..), changement du système de chauffage …
    Merci par avance pour le retour apporté à mon interrogation

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 14 septembre 2023 - 15h39

      Cela dépend de la situation. À titre d’exemple, puisque vous mentionnez les fenêtres, l’installation de volets a été interdite pour un bien datant du 19e siècle et situé dans le 18e arrondissement en raison de la protection du patrimoine. Le copropriétaire n’a donc pas eu la possibilité de mettre des volets dans le cadre de la rénovation de son logement situé dans un immeuble protégé. En outre, les travaux dans un bien peuvent aussi affecter les structures d’un bâtiment et entraîner un risque de pathologie, autre motif de dérogation.

      Dans l’absolu, le principe est que tout propriétaire en mesure de faire des travaux de rénovation énergétique les fasse, y compris en copropriété dans un périmètre ABF. Dans le cas contraire, il doit forcément fournir des documents pour justifier la dérogation. En pratique, il peut y avoir beaucoup d’exceptions. Le ministre du Logement a récemment dit réfléchir à des moyens, pour les copropriétaires, de rénover efficacement sans passer par des travaux collectifs. S’il mène cette réflexion, c’est parce que dans la plupart des appartements aux DPE faibles, il est difficile d’améliorer la note sans travaux sur les parties communes.

      Répondre
  4. N
    Nicolas 21 octobre 2023 - 17h34

    Bonjour et merci infiniment pour cette veille si importante,

    petite question car l’article 20-1 précise: « le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ».

    Les dérogations ne seraient donc valables que pour les copropriétés? Qu’en est-il, du coup, pour les bailleurs sociaux?

    Merci par avance pour le retour apporté à mon interrogation. Bien à vous.

    Répondre
  5. N
    Nicolas 22 octobre 2023 - 12h20

    Bonjour,

    je reprend ma question car c’est un peu complexe:

    L’article 20-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précisait:
    “Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété..”

    Le futur article 3 ter du décret du 30 janvier 2002 modifié par l’article 3 du décret n°2023-796 ne précise plus le statut exclusif de copropriété semblant donc s’élargir à la propriété dans son ensemble ?

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 23 octobre 2023 - 9h57

      Bonjour,

      Voici ce que je comprends. L’article 20-1 ne concerne que les copropriétés. Il intègre une dérogation pour les copropriétaires de bonne foi qui souhaiteraient réaliser des travaux de rénovation et qui en sont empêchés par le reste de la copropriété. Cela vaut uniquement dans le cas où l’atteinte du seuil de décence énergétique nécessite des travaux dans les parties communes et équipements communs sans réussir à obtenir l’accord de la copropriété. Ce passage ne se réfère aussi qu’à la loi Énergie Climat de 2019. En effet, la loi Climat et Résilience d’août 2021 se base sur les classes du DPE et non sur un seuil de consommation d’énergie primaire par m² et par an.

      Le futur article 3 ter autorise les propriétaires qui ne peuvent pas réaliser les travaux, à cause d’un risque de pathologie du bâti ou parce que ces travaux impliquent par exemple une modification d’une façade protégée, à ne pas atteindre le niveau de performance minimal exigé. On retrouve ici des dérogations qui s’appliquent aussi dans le cadre de l’obligation de rénovation performante. Quoiqu’il en soit, l’impossibilité de mener à bien la rénovation doit être démontrée. A priori, c’est valable pour tous les propriétaires.

      Je ne pense pas qu’il y ait élargissement « à la propriété dans son ensemble », car les dérogations ne sont pas les mêmes.

      Répondre
  6. N
    Nicolas 23 octobre 2023 - 14h41

    Bonjour,

    je vous remercie pour la réponse qui m’éclaire.

    Donc l’article 3ter nous dit, au fond: « faites le maximum dans le cadre du bâti existant mais vous pouvez sortir du cadre de l’article 3bis du décret du 30 janvier 2002? ». Nonobstant, quid des aides qui seront probablement calées sur la notion de rénovation énergétique performante et dont les caps ne pourront être alors atteints?

    Répondre

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Article rédigé par Cécile, le moteur de Quotidiag
Diplômée de philosophie, ex-bibliothécaire, prête-plume et rédactrice web, salariée et indépendante. Écrit quotidiennement des textes sur les diagnostics immobiliers depuis 2016.

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