Rénovation habitat dégradé : loi n°2024-322 du 9 avril 2024

Le Président de la République promulgue la loi visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement. La loi n°2024-332 du 9 avril 2024 crée notamment un diagnostic structurel des immeubles, réalisé à la demande des maires. Elle contient aussi des mesures pour renforcer le permis de louer et améliorer la lutte contre les marchands de sommeil.

Lien vers la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 :
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000049392425
Date de publication : 10 avril 2024.
Domaines concernés : énergie, habitat dégradé, copropriétés.
Pour résumer les textes : le texte contient des dispositions pour prévenir la dégradation de l’habitat dégradé, accélérer sa rénovation, et lutter contre les marchands de sommeil. Il crée notamment le diagnostic structurel des immeubles. Les maires pourront le demander lorsque l’immeuble se situe dans une zone d’habitat dégradé ou ancien. Elle modifie plusieurs textes législatifs et réglementaires, dont la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Principales dispositions de la loi n°2024-322

• création d’une nouvelle procédure d’expulsion ;
• prêt global collectif pouvant être souscrit par les syndicats de copropriétaires ;
• renforcement du permis de louer ;
• création du diagnostic structurel, réalisé à la demande des maires ;
• intégration des diagnostics obligatoires dans le registre des copropriétés ;
• insaisissabilité des comptes bancaires de copropriétés en redressement ;
• institution d’un régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées ;
• renforcement des sanctions pénales contre les marchands de sommeil ;
• possibilité, pour les collectivités locales, de confisquer des biens aux marchands de sommeil, à titre gratuit, pour créer des logements ;
• durcissement de la sanction pour le bailleur qui refuse d’établir un contrat de bail, de délivrer un reçu ou une quittance de loyer.

Nous ne détaillons ci-dessous que les principales mesures en lien avec l’activité des diagnostiqueurs et des professionnels de l’immobilier.

Diagnostic structurel de l’immeuble

L’article 27 de la loi n°2024-332 contient les dispositions relatives au diagnostic structurel de l’immeuble. Il modifie la section 1 du chapitre VI du titre II du livrer 1^er du CCH en intégrant une section 1 bis. L’article L.126-6-1 permet à la commune de définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif (copropriété ou monopropriété) fait l’objet d’un diagnostic structurel du bâtiment :

• au bout de 15 ans à partir de la date de réception des travaux de construction ;
• au moins une fois tous les 10 ans ;
• incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité ;
• évaluant les risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers.

Les secteurs concernés peuvent notamment inclure les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé et celles où il y a une concentration importante d’habitat ancien. Un ou plusieurs documents graphiques, annexés au plan local d’urbanisme (PLU), au document d’urbanisme équivalent ou à la carte communale, préciseront les périmètres des secteurs concernés. Les compétences et garanties de la personne qui réalise ce diagnostic structurel décennal, nécessairement assurée, seront définies par décret en Conseil d’État.

PPPT et diagnostic structurel

Pour les immeubles en copropriété à destination totale ou partielle d’habitation, le projet de plan pluriannuel de travaux fait office de diagnostic structurel. Dans ce cas, « la personne ayant élaboré le [PPPT] justifie des compétences et garanties définies par le décret en Conseil d’État » mentionné dans le présent article. Le propriétaire de l’immeuble concerné, ou le syndic, transmet le diagnostic ou le PPPT à la commune.

À défaut, le maire peut, dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, demander au propriétaire ou au syndic de le lui produire. Si la transmission du PPPT ou du diagnostic structurel n’a pas lieu dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut le faire réaliser d’office. Il s’effectue alors aux frais du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires. Un décret en Conseil d’État précisera les conditions d’applications.

Diagnostics dans le registre des copropriétés

L’article 25 de la loi n°2024-322 modifie l’article L.711-2 du CCH. Il oblige à faire figurer au registre des copropriétés, outre les éléments déjà obligatoires, des données pour :

• connaître la situation financière de la copropriété ;
• connaître les diagnostics obligatoires ;
• mettre en œuvre les dispositifs de repérage et d’accompagnement des copropriétés en difficulté, pour les services de l’État les collectivités locales ;
• informer de l’existence d’un dépôt, de plainte, d’une condamnation ou d’un refus de l’autorisation préalable de mise en location d’un logement.

Autorisation de division et permis de louer

L’article 33 de la loi n°2024-322 modifie l’article L.126-20 du CCH. D’abord, le délai de réponse passe de 15 jours passe à 1 mois.

Ensuite, il instaure, à titre expérimental, et pour une durée de 5 ans à compter de la promulgation de la loi, la possibilité pour le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou le maire de « rejeter la demande présentée en application de l’article L. 635-4 du même code en vue d’une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur lorsqu’un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats établit qu’en l’espèce, nonobstant le respect des normes de décence prévues aux articles 6 et 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d’existence dignes. »

Ce rejet est motivé et précise la nature des mesures, travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées. Au plus tard 6 mois avant son terme, le Gouvernement transmet un rapport d’évaluation de cette expérimentation au Parlement.