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Anticiper les conséquences de l’arrêté DPE du 25 mars 2024

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Vous pensiez résoudre les problèmes liés à la surface habitable (SHAB) et au DPE grâce à la nouvelle surface de référence ? L’arrêté du 25 mars 2024 risque de doucher vos espoirs. Par ailleurs, l’évolution des seuils des étiquettes et l’actualisation des tarifs de l’énergie obligeront le diagnostiqueur à faire de la pédagogie. Ce texte constitue peut-être une solution au mauvais DPE des petits logements, mais il crée d’autres problèmes à régler.

Évolution du DPE des petites surfaces

Rappelons d’abord la raison d’être de l’arrêté paru ce week-end. Il vise à réduire la proportion de logements de petites surfaces classés en passoires thermiques. A priori, cet objectif sera atteint pour de nombreux logements de moins de 40 m². Selon l’exécutif, 140 000 logements pourraient ainsi rester éligibles à la location.

À partir du 1er juillet 2024, date d’entrée en vigueur de l’arrêté, l’ADEME générera l’attestation. Ce document tient lieu de nouvelle étiquette DPE, sans modifier le calcul, les travaux recommandés, ni la durée de validité du DPE initial. Il concerne uniquement les DPE réalisés du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024 lorsque la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m².

En théorie, les diagnostiqueurs n’interviennent pas dans ce processus. Ils doivent seulement jouer au jeu des petites passoires thermiques. Le changement de classe se fait sans eux. En pratique, c’est plus compliqué pour deux raisons. D’abord, la surface à prendre en compte n’est plus la surface habitable à laquelle s’ajoutent les vérandas chauffées. Elle devient la surface de référence. Ensuite, cette Sref entre en vigueur le 1er juillet 2024.

Surface de référence versus surface habitable

Depuis le projet d’arrêté de février 2024, la définition de la surface de référence a évolué positivement. À l’origine, c’était la « la surface habitable du logement au sens du R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, à laquelle il est ajouté les surfaces des vérandas chauffées, ainsi que les surfaces des locaux transformés en pièces de vie ». Or, cette notion de pièce de vie était problématique, outre le renvoi à un article du CCH abrogé.

La consultation publique autour du projet d’arrêté avait suscité un intérêt important avec 127 contributions. Beaucoup d’entre elles portaient sur cette nouvelle surface de référence, qui reste considérée chauffée en permanence. Elles ont vraisemblablement entraîné la modification de la définition initiale. La Sref, qui remplace la Sh/SHAB, est finalement égale à :

  • La surface habitable au sens du R.156-1 du CCH,
  • plus les surfaces des vérandas chauffées,
  • plus les surfaces des locaux chauffés pour l’usage principal d’occupation humaine, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
Conséquences de la SREF sur le DPE

Cette définition permet notamment d’inclure un sous-sol aménagé chauffé d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Or, d’un point de vue réglementaire, un sous-sol est par nature impropre à l’habitation. On en arrive à un résultat paradoxal pour les dépendances et surfaces annexes, mais aussi pour les biens en sous-sol. Ils pourraient, par exemple, ne pas avoir de surface habitable, tout en ayant un DPE.

De plus, l’interprétation de la surface de référence aura des conséquences sur les ponts thermiques, les recommandations du DPE, etc. À la lecture, le texte laisse entendre que tout local chauffé avec une hauteur suffisante sous plafond s’intègre à la surface de référence. L’expression « usage principal d’occupation humaine » n’existe que dans cet arrêté. En tout cas, vous ne la trouverez nulle part ailleurs sur Légifrance.

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Pédagogie du diagnostiqueur

L’arrêté du 25 mars 2024 actualise les tarifs annuels d’énergie, ce qui est en soi une bonne nouvelle. En effet, l’irréalisme de ces données, dans un contexte de hausse des factures d’énergie, nuisait à la crédibilité du DPE. Toutefois, dans certains cas, cette modification va augmenter fortement l’estimation des coûts annuels d’énergie.

Or de nombreux propriétaires soulignent déjà le décalage entre leur consommation réelle d’énergie et l’estimation qui en est faite dans le DPE. S’ils ont autant de difficultés à comprendre que la méthode de calcul du DPE est conventionnelle, établie indépendamment des usages des occupants, c’est notamment en raison de cet indicateur.

En résumé, les diagnostiqueurs auront un gros travail de pédagogie à faire pour expliquer tous ces changements. On peut aussi s’interroger, quoi qu’en dise le Gouvernement, sur la validité des DPE établis avant l’arrivée de la surface de référence. De toute évidence, l’arrêté du 25 mars 2024 ne concerne pas uniquement les logements de petites surfaces.

Au-delà du DPE des petites surfaces

Ce texte réglementaire aura des conséquences variables en fonction du type de bien et de sa localisation. D’abord, les propriétaires ayant des caves suffisamment hautes de plafond, par exemple, souhaiteront peut-être refaire le DPE pour les inclure. Le texte s’applique donc aux biens de plus de 40 m². Ensuite, les propriétaires de maisons de campagne, souvent chauffées au fioul, vont voir leurs factures d’énergie estimées monter en flèche.

Enfin, l’arrêté concerne forcément les ventes et locations de logements de petites surfaces en cours. La note DPE a des conséquences sur le prix du logement et sur le montant du loyer. Or, d’ici le 1er juillet 2024, elle pourrait changer, alors que les négociations préalables à la vente ont déjà eu lieu. Les professionnels de la transaction devront donc porter l’éventuel changement de classe DPE à la connaissance des parties.

Éclaircissements sur la réalisation du DPE

Nous disposerons peut-être de nouvelles informations dans les prochains jours. La parution de l’arrêté devrait en effet susciter des questions et entraîner des réponses des pouvoirs publics. De plus, la nouvelle version du guide DPE du Cerema, à destination des diagnostiqueurs, doit paraître avant le 20 juin 2024. Le nouveau dispositif de formation DPE/audit, dès juillet 2024 également, englobera ces évolutions.

Enfin, la structure AFNOR/X46D « Diagnostics dans les immeubles bâtis » élabore actuellement une norme DPE. Elle permettra d’uniformiser les pratiques et d’éclaircir certains points. Cette norme intégrera nécessairement la Sref et ses conséquences. En revanche, il faudra patienter encore plusieurs mois avant d’accéder à son contenu. En attendant, les prochains mois s’annoncent agités, pour les diagnostiqueurs et pour toute la chaîne de la transaction immobilière.

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9 Commentaires

Commenter
  1. S
    Stéphane 22 avril 2024 - 23h26

    Petite confusion c’est à partir du premier juillet que l’ademe délivrera l’attestation et non jusqu’à

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 23 avril 2024 - 6h24

      L’article 3 de l’arrêté du 25 mars 2024 indique : « Les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er juillet 2021 et la date d’entrée en vigueur du présent arrêté portant sur des logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m2 peuvent faire l’objet d’un document attestant de la nouvelle étiquette du diagnostic de performance énergétique conformément aux dispositions de l’annexe 1 du présent arrêté. […] Cette attestation est générée sous forme dématérialisée exclusivement par l’ADEME sur le site internet de l’Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l’audit et est téléchargeable par toute personne. » La date d’entrée en vigueur est le 1er juillet 2024.
      L’attestation sera délivrée à partir du 1er juillet 2024, mais pour des DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024. Je vais modifier le passage pour que ce soit plus clair. Merci.

      Répondre
  2. S
    STEPHANE 30 avril 2024 - 11h02

    Lorsqu’ils ont réécris le CCH en 2021, ils en ont profité pour enlever certains critères dont la prise en compte de la hauteur minimale de 2,20 m sous plafond pour intégrer une pièce habitable, heureusement le code de la santé publique a maintenu cette disposition.
    Ne doit on appliquer que le CCH pour le dpe ? je ne crois pas.
    Que fait-on du règlement sanitaire national ou départemental quand il existe, et du Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés?
    Ils définissent les règles de salubrité et en particulier redéfinissent les critères de ces locaux à prendre en compte.
    L’arrêté du 25 mars 2024 contredit le code de la santé publique or si on l’applique ce dernier, on continuera d’exclure nombre de sous-sol ou autres locaux similaires.
    Que faire ? contestez cet arrêté au conseil d’état, encore une fois !…
    Ce gouvernement d’incapables et de bidouilleurs incompétents est fatiguant.
    Perso, je vais appliquer ce décret pour continuer d’exclure les locaux entrants dans ces définitions, de plus un décret prime sur un arrêté donc …

    Répondre
  3. M
    MORIN EXPERTISES 1 mai 2024 - 8h02

    « On en arrive à un résultat paradoxal pour les dépendances et surfaces annexes, mais aussi pour les biens en sous-sol. Ils pourraient, par exemple, ne pas avoir de surface habitable, tout en ayant un DPE. »

    Ce n’est pas paradoxal, c’est enfin très logique et respectueux de la réglementation. Ce jeu d’écriture (Sref au lieu de Shab) évite les discussions concernant les sous-sol. Le diagnostiqueur n’aura plus à expliquer pourquoi cette surface n’est pas habitable et lui évitera des retours juridiques quand il juge normal de comptabiliser la surface comme déperditive.

    La surface est chauffée et génère donc une consommation d’énergie ; mais elle n’est effectivement pas forcément habitable.

    Personnellement, j’aurais sans doute inclu toutes les surfaces de plancher dans la Sref, sans limitation de hauteur. Les volumes inférieurs à 1,80m sont tout autant déperditifs !

    Répondre
  4. H
    Hervé 2 mai 2024 - 7h49

    Excusez la candeur de ma question mais quid des DPE produits actuellement pour les petites surfaces <40m². Les résultats sont ils biaisés ont bien les éditeurs (perso LICIEL) ont déjà intégrés les correctifs ?

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 2 mai 2024 - 11h56

      Votre question soulève un problème sur lequel nous nous sommes aussi interrogés.
      Ces correctifs n’entrent en vigueur qu’au 1er juillet 2024. De toute façon, les DPE antérieurs conservent leur durée de validité. De plus, ils ne sont refaits qu’à la demande du propriétaire.

      Répondre
  5. S
    Serge 2 mai 2024 - 11h52

    « d’un point de vue réglementaire, un sous-sol est par nature impropre à l’habitation. »
    => Cette affirmation est contredite par le Décret du 29 juillet 2023 relatif à la décence et à la salubrité des logements, qui précise qu’un sous-sol peut être mis à disposition aux fins d’habitation si ses caractéristiques ne constituent pas un risque pour la santé de l’occupant et s’il répond à un certain nombre de conditions (hauteur sous-plafond, éclairement, ouvertures sur l’extérieur n’exposant pas les occupants à des sources de pollution, notamment à des émissions des gaz d’échappement).
    Mais de toute façon, l’objectif de la mission est de réaliser un DPE, pas un diagnostic d’habitabilité ou de logement décent.

    « L’expression « usage principal d’occupation humaine » n’existe que dans cet arrêté. En tout cas, vous ne la trouverez nulle part ailleurs sur Légifrance. »
    => Article R126-15 du CCH : « c) Les bâtiments […] dans lesquels le système de chauffage […] pour l’occupation humaine »
    Le concept d’occupation humaine existe donc bel et bien sur Légifrance, qui plus est dans le contexte réglementaire du DPE. La DHUP a simplement ajouté la précision « usage principal », pour éviter autant que possible de s’écarter de l’intention initiale.
    C’est toujours mieux que la formulation « locaux transformés en pièces de vie », beaucoup trop ambiguë, et même que simplement la SHab, qui laisse de côté trop de locaux habités et chauffés.

    Répondre
    • L
      Laurent 2 mai 2024 - 23h13

      CCH Sous-section 2 : Diagnostic de performance énergétique (Articles R126-15 à R126-29)
      R126-15 : La présente sous-section s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l’exception des catégories suivantes :
      c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques
      hors contecte pour la Sref puisque locaux autres que habitation !

      Répondre
  6. M
    Marc 6 mai 2024 - 10h25

    Faire et défaire c’est toujours travailler..ca fait au moins 15 ans que ca dure ..
    au début j’ai beaucoup ri ..
    prenez le temps de sortir un truc clair et définitif qui remplisse son objectif premier ,à savoir informer ,,conseiller et faire réaliser des économies d’Energie comprises et efficaces.

    Répondre

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Article rédigé par Cécile, le moteur de Quotidiag
Diplômée de philosophie, ex-bibliothécaire, prête-plume et rédactrice web, salariée et indépendante. Écrit quotidiennement des textes sur les diagnostics immobiliers depuis 2016.

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