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Surface de référence du DPE et conséquences

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Depuis plusieurs mois, le gouvernement annonce la fiabilisation, la correction ou la simplification du DPE. Pourtant, ils nous ont pris par surprise. En effet, il était surtout question de la consommation d’eau chaude sanitaire dans les logements de petite surface. Aucun ministre n’avait mentionné le remplacement de la surface habitable SHAB par une surface de référence. Cette évolution est-elle positive pour les diagnostiqueurs et leurs clients ?

Surface de référence, nouvelle notion réglementaire ?

Dans sa note de présentation, le ministère de la Transition écologique annonce inscrire « la définition de la surface de référence dans la réglementation ». C’est assez curieux, car il existe déjà une définition de la surface de référence. On la trouve au X du chapitre 1 de l’annexe de l’article R.172-4 du code de la construction et de l’habitation.

« La surface de référence d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment, noté Sref est :

  • Pour un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage d’habitation, la surface habitable du bâtiment ou de la partie de bâtiment.
  • Pour les autres cas, la surface utile du bâtiment ou de la partie de bâtiment.»

Cette définition est née avec la réglementation environnementale RE2020. Ainsi, l’arrêté du 4 août 2021, relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale, renvoie à cette annexe. Cependant, dans le projet de décret corrigeant le DPE pour les logements de petite surface, la définition change.

Définition de la surface de référence DPE

Effectivement, ils n’ont quand même pas osé remplacer la SHAB par la surface habitable. La surface de référence devient donc « la surface habitable du logement au sens du R.111-2 du [CCH], à laquelle il est ajouté les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux transformés en pièces de vie. »

Concernant les vérandas chauffées, la surface devait déjà être ajoutée à la SHAB (article 2 de l’arrêté du 31 mars 2021). En revanche, l’inclusion des surfaces des locaux transformés en pièces de vie constitue une nouveauté. À première vue, elle présente l’avantage de mettre fin au débat sur les sous-sols.

Maintenant, la controverse entre diagnostiqueurs pourra enfin porter sur la définition d’une pièce de vie ! Eh bien, précisément, les discussions ne font peut-être que commencer. La manière dont on interprète cette partie du texte conditionne la réalisation du diagnostic. De plus, le propriétaire et le diagnostiqueur devront s’entendre sur ce qu’est une pièce de vie.

Qu’est-ce qu’une pièce de vie ?

Pour les compagnies d’assurance, une pièce de vie est une pièce dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 mètre. On ne tient pas compte des garages et sous-sols, mais on inclut la véranda. En général, la superficie de la pièce de vie doit être supérieure à 9 m².

À ce propos, l’article 2 du décret hygiène et salubrité du 29 juillet 2023 définit les pièces de vie d’un local d’habitation. Ce sont les « pièces principales destinées au séjour et au sommeil ». Cet article a fait l’objet d’une requête de la Fédération droit au logement, adressée au juge des référés du Conseil d’État. Pour l’association, il autorise la mise à disposition des sous-sols aux fins d’habitation. D’où le risque de mettre en location, en guise de logements, des locaux par nature impropres à l’habitation.

Le Conseil d’État a rejeté la requête le 30 novembre 2023 en s’appuyant sur les articles en vigueur du code de la santé publique. Pour résumer, une pièce de vie est pourvue d’ouvertures sur l’extérieur ou d’un éclairement naturel suffisant et a une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres (article R.1331-20). Elle dispose aussi d’une ouverture sur l’extérieur donnant à l’air libre (article R.1331-21). Enfin, elle n’est pas exiguë (article R.1331-23).

Bref, tout cela ne s’accorde pas automatiquement avec la définition d’un sous-sol, ni d’une mezzanine basse de plafond. Le projet d’arrêté corrigeant le DPE n’autorise donc pas explicitement la prise en compte de locaux auparavant exclus de la SHAB. En tout cas, à l’heure actuelle cela reste discutable.

remplacement de la shab : évolution positive ?

Dans l’ensemble, la disparition des références à la SHAB, dans le projet d’arrêté, semble positive. En effet, la SHAB possède une définition réglementaire précise. Or, la prise en compte des vérandas chauffées contredisait déjà cette définition. La surface de référence renvoie à la surface qui sert de référence pour réaliser le DPE. D’emblée, on gagne en clarté vis-à-vis du propriétaire.

Néanmoins, nous espérons qu’une définition rigoureuse de la surface de référence, au sens du DPE, sera intégrée dans le code de la construction et de l’habitation. Quitte à créer une nouvelle surface dans ce contexte, autant éviter de reproduire les erreurs passées. Le manque de précisions débouche toujours sur des interprétations équivoques et donc sur de potentielles erreurs. Les contributions au projet d’arrêté, dans le cadre de sa mise en consultation publique, permettront peut-être d’éviter cet écueil.

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18 Commentaires

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  1. B
    Bruno 20 février 2024 - 12h40

    N’oublions pas que nous sommes en France et que l’empilage des normes et règlements est en quelque sorte une formidable ouverture d’esprit que le monde entier nous envie. Il existe tellement de surfaces immobilières qu’on pourrait écrire une encyclopédie sur le sujet. Pour la surface de référence on aurait pu utiliser la définition du décret 48-1766 du 22 novembre 1948 qui démontre bien la volonté administrative de complexifier les choses les plus simples. Finalement on a eu de la chance.

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 20 février 2024 - 13h10

      Nul besoin d’être inquiets puisqu’on nous annonce un choc de simplification ! 😉
      Mais en effet, on peut se demander s’il était bien nécessaire de créer autant de surfaces. Attendons les précisions pour savoir si nous avons vraiment de la chance…

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  2. P
    Pascal 20 février 2024 - 12h51

     » l’inclusion des surfaces des locaux transformés en pièces de vie constitue une nouveauté. A première vue, elle présente l’avantage de mettre fin au débat sur les sous-sols. » …

    Pour moi ce n’est pas du tout le cas. Il semble logique que lorsqu’il est écrit « il est ajouté les surfaces des vérandas chauffées, ainsi que les surfaces des locaux transformés en pièces de vie. » les surfaces en question soient celles « habitables » au sens commun. Or les pièces en sous-sol étant par nature selon tous les codes et la jurisprudence non habitables par nature (tout comme les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1m80), il me semble aller de soi que les sous-sol ne pourront pas être pris en compte dans la Sref. Ou alors si des détracteurs disent le contraire en prétextant que la surface des sous-sol n’est pas explicitement exclue alors il faudra faire pareil avec la limite des 1m80 qui n’est pas non plus mentionnée … Un comble aménagé de 30 m² de surface au sol (pour 12 m² en dessus de 1m80) devra donc être pris en compte … pour 30 m² …

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 20 février 2024 - 13h19

      Avec cette phrase, je me mettais à la place d’un certain nombre de diagnostiqueurs qui ont manifestement interprété l’inclusion des locaux transformés en pièce de vie comme une prise en compte des sous-sols aménagés. C’est du moins ce que j’ai constaté lors de mes récents échanges avec eux après la publication du projet d’arrêté.
      Cependant, nous sommes d’accord. J’ai aussi pensé que ce n’était pas le cas a priori, comme je l’écris d’ailleurs dans l’article.

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      • B
        Béatrice 3 avril 2024 - 16h08

        Il semblerait que d’un région à l’autre la lecture des textes diffère. Des diagnostiqueurs peuvent, comme j’ai pu le constater, prendre en compte systématiquement les « sous-sol chauffés » disposant d’ouverture, aussi petites soient-elles et d’autres refusant de les inclure (ce fût mon cas perso). Pour les agents immobiliers, cela permet de faire apparaître un prix au m2 raisonnable et conforme au prix affiché sur les sites alors qu’en fait il est plutôt scandaleux. Lorsque vous notez ce genre de détail, on vous répond : « ah non mais maintenant, on inclut toutes les surfaces chauffées dans « la surface habitable ».
        Il conviendrait que les législateurs simplifient…mais pour de vrai et sans embrouiller le commun des mortels.

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    • M
      Martin 20 février 2024 - 13h38

      En même temps, on prend bien en compte les surfaces déperditives de ces espaces dits non habitables (alors qu’ils le sont avec l’aménagement adéquat), c’est donc actuellement une double peine pour le propriétaire avec le calcul d’énergie ramené au mètre carré carrez…

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  3. V
    Vincent 20 février 2024 - 13h54

    la vie est un éternel recommencement on remonte à peu près 15 ans entre la shab la shob la shon shon Rt du code de la construction et je vous parle pas du code de la santé publique vive la France on va encore recréer ce qu’on a retiré il y a à peu près 10 ans🙄🙄🤣🤣🤣

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  4. C
    Christian 20 février 2024 - 15h13

    Dans la RE2020, pour les maisons individuelles, les surfaces des combles aménagés de moins de 1.8 m de hauteur sous plafond sont pris en compte dans le calcul avec un coefficient de pondération de 0.4.
    Cette évolution dans le calcul du DPE va donc bousculer les choses. Ainsi dans une maison de 90 m2 habitables avec des combles aménagés de 25 m2 mais seulement 10 m2 de surface au dessus de 1.8 m, on augmente la surface de 15 m2 et passer à une surface de référence de 105 m2 . Bingo, on diminue les valeurs Cep et Eges de de 15 %.
    Cette évolution dans le projet d’arrêté va donc bousculer les choses et sûrement conduire à des bidouilles…

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  5. Y
    Yves 21 février 2024 - 17h17

    Donc il y a la SHAB du code de la construction, la surface habitable des agents immobiliers, la surface de la loi carrez, celle de la loi Boutin, celle du code de la santé, et maintenant une évolution de celle du DPE (en l’occurence qui chauffe non des volumes mais des surfaces!), Et tout cela pour vivre correctement dans un espace couvert. Alors un espace couvert, c’est un appartement, une maison, une maison en copropriété, une maison classé F découpée en studio classé E, voire D … et donc simplifier c’est complexifier en même temps…

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  6. C
    Charles-Antoine 21 février 2024 - 18h33

    Je ne parviens pas à comprendre si la surface de référence d’un salon ayant 17m² à plus d’1m80 et 5 m² à moins d’1m80 est 17m² ou 17+5 = 22 m².

    Même question pour une cuisine ?

    Quelqu’un saurait m’éclairer de manière certaine ?

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  7. C
    Christophe 24 février 2024 - 11h05

    Si on doit prendre la surface de la véranda, la question est ou s’arrête l’enveloppe du bien ?
    du mur isolé donnant sur la véranda ou ses baie vitré et pour le plafond et le plancher ?

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  8. W
    William 28 février 2024 - 21h26

    Si quelqu un peut m éclairer sur un appartement sous les toits qui a une surface au sol de 46 m2 mais une surface habitable (+1,8m) de 23 m2.. Le DPE me demande la surface habitable. Hors c est bien le volume total qui est chauffé. La note du DPE est strictement différente suivant si on prend 23m2 ou 46m2.
    Merci de vos conseils .

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 29 février 2024 - 15h46

      Bonjour, le DPE se base (jusqu’à ce que la surface de référence soit précisée) sur la surface habitable + véranda chauffés s’il y en a. Alors si la surface habitable est de 23 m² et qu’il n’y a pas de véranda chauffée, c’est cette surface qu’il faut prendre.
      Quand vous parlez de surface au sol, désignez-vous la surface de plancher ou l’emprise au sol ?
      Quoi qu’il en soit, il faut suivre les textes réglementaires sur le DPE, même si les instructions paraissent parfois illogiques par rapport au bien.
      Si qui que ce soit à de meilleurs conseils à donner que moi, j’espère qu’il s’exprimera.

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      • G
        GIL 2 mars 2024 - 7h38

        Bonjour
        La surface habitable est bien sur importante dans le mode de calcul, mais il me semble qu’on nous demande aussi de renseigner la surface de plancher qui est differente en presence de combles aménagées. Cette surface de plancher est prise en compte et un coef lui ai attribué. Pour moi la nouveauté se situe plus sur les surfaces des locaux qui vont venir s ajouter.

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  9. L
    Lang 1 mars 2024 - 18h56

    il aurait été plus simple de parler de surface thermique une chambre mansardée est également chauffé sous sa hauteur inférieur à 1 m 80.

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  10. C
    CLAUDE 1 mars 2024 - 20h01

    Dans la « maison ouvrière » des années 1920 – 1950 n’ayant prévu que le WC à l’intérieur, la SdB est aménagée en S.sol avec un soupirail pour la ventilation, mais pas toujours. Une chambre pour ado également.
    Dans les immeubles très récents, les WC et SdB sont des pièces aveugles en en SHAB.
    la Sref prendra en compte la réalité. Mais Quid de celle-ci pour l’annonce immobilière, donc la référence entre professionnel, voir entre diagnostiqueur, … Carrez / DPE ?.
    Si les règles ne sont pas clairement défini, les contentieux vont être nombreux.
    Les OF auront du boulot,

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  11. S
    Stéphane 2 mars 2024 - 9h47

    Petite précision :
    L’Art R111-2 du CCH définissant la surface habitable d’un logement a été abrogé le 1er juillet 2021 et remplacé par l’Art R156-1 du CCH.

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Article rédigé par Cécile, le moteur de Quotidiag
Diplômée de philosophie, ex-bibliothécaire, prête-plume et rédactrice web, salariée et indépendante. Écrit quotidiennement des textes sur les diagnostics immobiliers depuis 2016.

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