Sous-sols, SHAB et DPE, l’éternel débat

Lors de la réalisation du DPE, la surface habitable (SHAB) du sous-sol n’est pas prise en compte. Mais qu’est-ce qu’un sous-sol ? La réponse à cette question peut sembler facile. Au contraire, elle suscite des débats depuis longtemps pour deux raisons. Primo, un sous-sol se caractérise par son degré d’enfouissement dans le sol, non défini dans les textes réglementaires. Secundo, l’exclusion du sous-sol semble parfois absurde puisqu’il peut être chauffé, aménagé, etc. à l’instar d’un rez-de-chaussée. Essayons donc d’éclaircir ce flou artistique, source de tant de polémiques.

Qu’est-ce que la SHAB pour le DPE ?

Il est impossible d’aborder ce sujet sans préciser la notion de surface habitable, même si tous les diagnostiqueurs la connaissent déjà. L’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation définit la SHAB. Elle se distingue de la surface privative. Dans la SHAB, auparavant définie par l’article R111-2 (abrogé) du CCH, les sous-sols sont exclus, contrairement aux rez-de-jardin. En revanche, ils sont pris en compte pour la Carrez en copropriété.

Depuis l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE, le classement, de A à G, dépend de la surface habitable du logement. L’arrêté du 8 octobre 2021, relatif à la méthode de calcul du DPE, inclut la phrase suivante : « en présence d’un espace non habitable chauffé (par exemple un garage ou un sous-sol), cet espace est traité dans le DPE comme un espace non chauffé » (page 7).

Enfin, l’article 1 de l’arrêté du 3 novembre 2022 oblige à mentionner la quantité d’énergie finale rapportée au mètre carré de surface habitable dans les rapports du DPE. La SHAB est donc un élément-clé. Or, dans tous les textes réglementaires relatifs au DPE, les sous-sols, furent-ils chauffés et aménagés, sont exclus. Pourquoi donc ? Parce qu’ils seraient, par nature, impropres à l’habitation.

Des sous-sols impropres à l’habitation ?

En juin 2013, M. Jean Louis Masson interrogeait le ministère des Affaires sociales et de la Santé à propos des combles et des sous-sols. Était-il possible de les considérer comme habitables ? Réponse : « pour les sous-sols, ceux-ci étant caractérisés par leur degré d’enfouissement dans le sol, ils sont par nature impropres à l’habitation et un aménagement ne pourra en transformer la nature ». Il n’en allait pas de même pour les combles aménagés.

Toutefois, le récent décret du 29 juillet 2023 relatif à la décence et à la salubrité des logements, apporte une nuance. « Un sous-sol peut être mis à disposition aux fins d’habitation si ses caractéristiques ne constituent pas un risque pour la santé de l’occupant et s’il répond aux conditions cumulatives suivantes », etc. D’après les articles R1331-17 et R1331-18, seules les caves restent par nature impropres à l’habitation.

Ce dernier décret précise aussi : « Les rez-de-chaussée ou les rez-de-jardin de maisons implantées sur des terrains d’une pente égale ou supérieure à 10 degrés ne sont pas des sous-sols ». Cette information est intéressante. En effet, le problème de la SHAB dans le DPE concerne souvent des maisons construites sur un terrain dénivelé. Néanmoins, cela ne nous dit pas ce qu’est un sous-sol. Le texte n’inclut pas non plus de référence au DPE.

Comment définir un sous-sol ?

Selon la 7^e édition du DICOBAT, le dictionnaire général du bâtiment, « est en sous-sol ce qui est construit au-dessous du niveau naturel du sol avoisinant. Un sous-sol est dit semi-enterré lorsque le sol extérieur se situe à plus de la moitié de sa hauteur. » Certains diagnostiqueurs considèrent donc qu’une partie du bâtiment est en sous-sol quand plus de 50 % de la surface des murs est enterrée.

Dans la version 2 du Guide sur le nouveau DPE à l’attention des diagnostiqueurs d’octobre 2021, élaborée par le CEREMA, on lit une autre définition du sous-sol. « Les caves et sous-sols, à exclure de la SHAB, sont les volumes dont le plancher bas est à plus de 1 mètre en contrebas du niveau moyen des seuils des issues sur l’extérieur ». Il y a des exceptions, sur lesquelles nous reviendrons ensuite.

Les textes juridiques ne s’accordent pas non plus sur le critère crucial du degré d’enfouissement. Le Guide Lutter contre l’habitat indigne : les locaux impropres par nature à l’habitation (2016) fournit plusieurs exemples. Le tribunal administratif de Melun, le 4 mars 2011, considérait qu’un logement  « enterré de 92 cm au niveau du sol » constituait un sous-sol. Selon la Cour d’appel administrative de Versailles, c’en est un à partir de 80 cm. Pour la cour administrative d’appel de Nancy, le 24 février 2014, un local doit être « enterré sur une hauteur de 53 cm ». En revanche, le local enterré de « seulement 30 cm » au-dessous du sol ne peut être qualifié de sous-sol. Etc.

sous-sols devenus pièces de vie : l’exception ?

Par ailleurs, le guide DPE du CEREMA autorise à intégrer le sous-sol à la surface habitable sous certaines conditions. Celles-ci sont listées page 49 :

• preuve de la déclaration de sa transformation en pièce de vie (mairie et/ou copropriété) ;
• présence d’une ou plusieurs ouvertures sur l’extérieur, présentant une section ouvrante au moins égale au dixième de leur superficie ;
• présence d’un aménagement intérieur lié à l’usage d’habitation.

Le problème est qu’aucun texte réglementaire relatif au DPE ne justifie ces critères de dérogation. En cas de litige, ce guide n’est vraisemblablement d’aucune aide devant un tribunal. Certains choisissent néanmoins de le suivre, ne serait-ce que parce qu’ils y trouvent une certaine logique.

En effet, la difficulté consiste notamment à expliquer la situation au vendeur ou à l’acquéreur. Au sous-sol, il peut certes y avoir un studio insalubre loué par un marchand de sommeil. Cependant, certaines maisons disposent d’un luxueux et vaste sous-sol chauffé et aménagé en salle de sport, en salle de billard, en salle de cinéma… Il semble alors absurde de l’exclure du calcul lors de l’estimation de la consommation d’énergie.

L’importance des commentaires dans le DPE

Bref, puisque personne ne s’accorde sur le degré d’enfouissement, chacun se débrouille. Parfois, heureusement, la situation est claire. Par exemple, une cave voutée en pierre où sont entassées des bouteilles de vin n’est pas une surface habitable. Mais souvent, la caractérisation des locaux est plus complexe, surtout dans certaines régions. Le technicien fait alors face à un cas de conscience.

Quoi qu’il en soit, il faut impérativement mettre des commentaires adaptés dans le rapport du DPE. Comme indiqué dans l’arrêté du 8 octobre, « Le diagnostiqueur devra obligatoirement mentionner dans le rapport que cet espace ne doit pas être chauffé et intégrer ce commentaire dans la justification des écarts entre les factures et les consommations conventionnelles. » Cela consiste par exemple à écrire qu’en l’absence de prise en compte du sous-sol dans la surface habitable, les consommations réelles peuvent être supérieures à celles annoncées.

Espérons qu’un jour prochain, nous disposerons enfin d’une définition claire et réglementaire des sous-sols dans le cadre de la SHAB. Au minimum, il faudrait des précisions suffisantes pour limiter les décisions au cas par cas qui débouchent sur des situations litigieuses. Depuis plus de 10 ans, on débat des critères de qualification des sous-sols. L’entrée en vigueur du nouveau DPE a donné encore plus d’importance à cette notion qui reste bien trop floue.