Les bailleurs privés, le DPE et la rénovation énergétique

Comment les bailleurs privés abordent-ils la rénovation énergétique ? Entre la crise du logement et le changement climatique, la réponse à cette question est primordiale. Le CIRED (Centre international de recherche sur l’environnement et le développement) a étudié ce sujet en 2021-2022. PREMOCLASSE en a fait une synthèse, récemment relayée par l’ONPE (Observatoire de la précarité énergétique).

Synthèse : bailleurs et rénovation énergétique

PREMOCLASSE est le projet de recherche qui étudie notamment les effets du DPE sur le terrain, les conditions de sa mise en œuvre et son usage par les politiques publiques. Il a publié une note de synthèse à partir d’une enquête du CIRED. Celle-ci reposait sur une quarantaine d’entretiens avec des bailleurs privés et des discussions avec des professionnels de l’Anah, de l’ADIL et d’EDF.

Ces échanges ont eu lieu de décembre 2021 à avril 2022. Ils sont donc antérieurs à l’interdiction de louer les pires des passoires thermiques (dites G+). Beaucoup de bailleurs pensaient alors que le calendrier d’interdiction de louer les logements énergivores serait reporté. Néanmoins, l’étude met en évidence une diversité d’approches de l’activité locative qui reste d’actualité.

10 profils de bailleurs privés

« Loin de la représentation monolithique du bailleur individuel comme unique dépositaire de la capacité à rénover le bien, l’analyse met en lumière une diversité de devenir des agencements locatifs ». En fait, la synthèse distingue 10 profils qui ont diverses raisons de mettre le logement sur le marché de la location. D’abord, il y a ceux dont les objectifs sont prioritairement économiques (retour sur investissement, rentabilité de court terme, complément de revenu…) :

• propriétaire professionnel de l’immobilier,
• salarié recherchant l’indépendance économique,
• héritier patrimonial actif,
• investisseur populaire.

Ensuite, il y a ceux qui ont aussi des finalités non économiques. Ils veulent limiter les pertes liées à un aléa de vie, maintenir un patrimoine à transmettre, etc. :

• professionnel du bâtiment,
• bailleur circonstanciel à bas revenu,
• bailleur patrimonial,
• conservateur.

Enfin, les deux derniers profils, le déçu de l’immobilier et le retraité de l’immobilier, sont à dominante économique, mais les exigences réglementaires les mettent en difficulté.

Inégalités et obligation de rénovation

Les bailleurs ne partent pas avec les mêmes avantages financiers. Ils s’appuient également sur des réseaux amicaux et professionnels différents. Par exemple, l’ancien professionnel de l’immobilier ou du bâtiment peut mieux comprendre la réglementation ou les travaux à engager. La manière dont ils tiennent compte du DPE varie et dicte leurs choix face à l’obligation de rénovation.

Le professionnel de l’immobilier préfère vendre les biens déclassés par le DPE et racheter des biens à fort potentiel de réaménagement. Son portefeuille lui permet d’investir dans des logements qu’il mettra aux normes.

En revanche, l’héritier patrimonial actif et le bailleur patrimonial s’inscrivent dans « une continuité de travaux ». Ils visent des rénovations énergétiques de qualité pour maintenir leur patrimoine sur le marché locatif.

Entre ces deux extrêmes, il y a des profils qui n’entreprennent des travaux de rénovation qu’à l’achat. Ils n’ont pas les ressources (économiques, techniques, sociales) pour des mutations ou des rénovations. Ils ont besoin d’aides pour rénover.

Les retraités de l’immobilier occupent quant à eux une place particulière. Ils n’ont pas pour habitude d’entreprendre des gros travaux. Toutefois, ils disent être prêts à le faire et en avoir les moyens si c’est la condition nécessaire pour maintenir leur bien sur le marché locatif.

marché locatif, Devenir des passoires thermiques

La moitié des profils est susceptible d’engager des travaux de rénovation pour faire évoluer les biens. En effet, le DPE et les échéances de la loi Climat Résilience peuvent pousser le professionnel de l’immobilier, le salarié recherchant l’indépendance économique, l’héritier patrimonial actif, le bailleur patrimonial et le retraité de l’immobilier à rénover.

Pour les autres, le devenir des biens est au choix :

• incertain : dépendant des aides à la rénovation,
• négatif : sortie du marché locatif.

Le DPE rend incertain le devenir des biens de l’investisseur populaire, du bailleur circonstanciel à bas revenu et du professionnel du bâtiment. Enfin, il signe une sortie du marché de la location et une mutation pour le conservateur et le déçu de l’immobilier.

Ceux qui pratiquent l’auto-rénovation « sont particulièrement fragilisés puisque celle-ci n’est, à ce jour, pas éligibles aux aides », notent les auteurs. Cela dit, début octobre, le gouvernement a annoncé envisager le déploiement d’aides à l’auto-rénovation… malgré les risques de l’auto-rénovation.

Relation des bailleurs privés avec le DPE

« La relation avec le DPE est intéressante à considérer dans ces devenirs. On note des degrés très variables de connaissance et de prise en compte du DPE. Seul un profil accorde un intérêt et une pertinence à l’outil (bailleur patrimonial). » Les autres profils sont très critiques. Les bailleurs privés reprochent surtout au DPE de manquer de pertinence.

En effet, ils y voient essentiellement une « contrainte administrative. » Cela ne surprendra probablement pas les diagnostiqueurs et autres acteurs de la transaction immobilière. Les propriétaires ne croient pas aux recommandations de travaux du DPE. Et puis, ils craignent de faire face à des exigences réglementaires dangereuses économiquement et inapplicables d’un point de vue technique.

DPE et enrichissement via le marché locatif

En définitive, l’obligation de rénovation énergétique aura des conséquences variées. Elle peut :

• être un levier d’enrichissement ;
• signer une charge supplémentaire ;
• mettre en difficulté un modèle économique ;
• faire renoncer aux compléments de revenu anticipés ou à l’activité de bailleur.

« Les capacités d’enrichissement via le marché locatif privé peuvent donc se trouver fortement redistribuées par le DPE et les exigences qui lui sont liées ». De plus, le secteur géographique et les segments de locataires exercent aussi une influence. Ainsi, il sera plus difficile d’absorber les coûts des rénovations énergétiques en zone détendue où les prix de l’immobilier sont faibles.

Cette fracture territoriale peut se doubler d’une fracture sociale. En effet, les bailleurs qui ciblent les locataires à bas revenus ne pourront pas forcément pérenniser une offre à loyer faible. Enfin, il y a les propriétaires qui envisagent de passer à la location non déclarée ou de courte durée.

« À la “rénoviction”, à savoir la mise en difficulté d’une frange de locataires en vue d’une rénovation qui ne leur est pas destinée, pourrait donc s’ajouter la sortie des biens du marché de location officielle de longue durée », concluent Coralie Robert (CIRED) et Alain Nadaï (CIRED-CNRS).

Sources et références

• Robert C., Nadaï, A. Les propriétaires bailleurs, la rénovation énergétique et le diagnostic de performance énergétique, Enseignements-clés du projet PREMOCLASSE, juillet 2023.
• Synthèse : les propriétaires bailleurs, la rénovation énergétique et le DPE, ONPE, 18/10/2023.