Par 
Pour les notaires, l’audit énergétique obligatoire est « mal compris, incompris, cher, inutile. » Ces propos du porte-parole du Conseil supérieur du Notariat (CSN), auditionné par la commission des Affaires économiques du Sénat, peuvent surprendre. Ce sont les 54 secondes ci-dessous :
Pourquoi la profession des notaires porte-t-elle un regard aussi négatif sur l’audit réglementaire ? Parce qu’elle fait face à l’incompréhension des propriétaires de passoires thermiques. Cette audition permet donc de réfléchir à des pistes d’amélioration.
Contexte de l’intervention du CSN
La semaine dernière, la commission des Affaires économiques auditionnait messieurs François Devos et Edouard Grimond. Ils sont respectivement Directeur de l’institut d’études juridiques et porte-parole du CSN. En effet, la mission d’information flash sur la crise du logement voulait connaître leur analyse du blocage du marché immobilier et les solutions à envisager. Celles-ci pourraient finir dans une proposition de loi d’initiative sénatoriale.
D’abord, le CSN résume le bilan immobilier 2023 et l’étude sur la valeur verte des notaires. Ensuite, M. Grimond parle du dernier sondage bisannuel réalisé auprès des Français au dernier trimestre 2023. Ce qui en ressort, outre leur inaltérable amour pour la pierre, c’est leur vigilance accrue sur les caractéristiques thermiques et énergétiques du bien à l’achat.
DPE, la pièce maîtresse des dossiers de vente
En effet, « les Français sont davantage vigilants au diagnostic de performance énergétique, qui est vraiment devenu une pièce maîtresse des dossiers de vente. » Ces dernières années et tout particulièrement depuis 2 ans, le CSN constate :
- la hausse de la mise sur le marché des passoires thermiques (F et G),
- des négociations plus importantes pour les biens classés F et G,
- une très forte baisse des prix des passoires énergétiques.
Oui, tout cela, nous le savions déjà. Il précise toutefois qu’il y a un marché pour ces passoires. Elles intéressent les investisseurs et les acquéreurs, qui ont les moyens de faire des travaux ou qui se sentent assez bricoleurs pour les réaliser eux-mêmes. C’est alors que l’audit énergétique entre en scène.
Principaux reproches fait à l’audit énergétique
Le Conseil supérieur du notariat publiera prochainement un rapport sur le logement et l’énergie. Dans ce contexte, il a mené un sondage, auprès de la profession, à propos de l’audit obligatoire. Constat : il est incompris, inutile et cher. En fait, les propriétaires vendeurs ne saisissent pas pourquoi ils doivent :
- faire ce 2e document alors qu’il y a déjà un DPE,
- engager des frais supplémentaires pour cet audit,
- payer pour un audit qui leur est inutile.
Par conséquent, « un DPE mieux structuré et plus complet pour les passoires énergétiques simplifierait très certainement la vision du bien, de ses caractéristiques pour les Français et aurait en plus de ça l’avantage d’être fourni au plus tôt du dossier. » Mais… La réglementation n’oblige-t-elle pas le vendeur à fournir l’audit dès la première visite du futur acquéreur ?
Si, et heureusement les agents immobiliers le savent en général. En revanche, dans le cadre d’une vente de particuliers à particuliers, cette obligation est méconnue. « C’est deux jours ou trois jours avant le compromis, quand tout est fait, qu’on leur dit : attendez il manque l’audit. Il faut trouver le professionnel qui va le faire, il y en n’a pas beaucoup ».
Par ailleurs, les notaires s’inquiètent aussi de l’assurance de l’auditeur. La question de la responsabilité, civile ou décennale, continue de se poser. Globalement, le CSN n’a pas de proposition particulière à faire sur l’audit. Toutefois, « il y a peut-être quelque chose à creuser sur la place de l’audit. Il a quelque chose à apporter en termes d’informations sur les travaux à réaliser […] mais est-ce qu’il faut le garder sous cette forme-là ? ».
l’audit est utile et ne doit pas être payé au rabais
Petit intermède, car il nous semble intéressant de répondre aux vendeurs de passoires thermiques. Évidemment, l’audit semble plus utile à l’acquéreur qu’au vendeur, mais il en va de même pour tous les diagnostics. Pour la personne qui souhaite quitter rapidement le bien, les diags apparaissent comme une contrainte administrative et financière.
C’est oublier que les diagnostics jouent un vrai rôle concernant les vices cachés. Ils sécurisent la transaction pour l’acquéreur et pour le vendeur. De ce point de vue-là, l’utilité de l’audit paraît moins évidente. Néanmoins, il donne une valeur ajoutée au bien. En effet, vous ne vous contentez pas de vendre une passoire thermique. Vous fournissez aussi les solutions pour la rénover. Or, les passoires thermiques intéressent précisément des personnes décidées à faire des travaux.
D’où l’importance du prix de l’audit. Oui, un audit énergétique doit coûter cher, plus cher qu’un DPE. Il faut que l’auditeur prenne le temps nécessaire pour fournir des scénarios de travaux cohérents et un chiffrage juste. La qualité du rapport détermine l’utilité de l’audit pour l’investisseur ou pour l’acquéreur bricoleur. Il facilite son projet de rénovation.
Quant au fait de le fournir plus tôt, la loi l’impose déjà. Nous y voyons donc un problème de communication et de pédagogie. Enfin, cette idée de DPE plus complet à la place de l’audit nous semble être un pis-aller. Ce DPE pourrait aussi être incompris, sembler inutile et paraître trop cher. Le seul intérêt serait d’avoir un document de moins à inclure au DDT.
Sécurité juridique du DPE
Revenons au Conseil supérieur du notariat. Lors de son audition, M. Grimond critique également la phase transitoire des DPE. Depuis son instauration, les notaires considèrent qu’elle pose un problème de sécurité juridique. Apparemment, certains vendeurs refusent catégoriquement de refaire un DPE version 3CL-2021 s’ils ont encore un DPE valable.
Pourtant, « la sécurité juridique commande d’en avoir un plus récent avec les nouvelles règles de calcul, surtout qu’avec ces nouvelles règles, on aurait peut-être un audit énergétique à faire. » Les notaires demandent donc l’annulation de la phase transitoire et l’obligation de refaire un DPE. Dans tous les cas, les problèmes associés au DPE et à l’audit énergétique obligatoire semblent loin d’être terminés…
Vous pouvez tourner le problème dans tous les sens : l’audit est un document inutile et mal compris.
Cher, peut-être mais ça se justifie par contre.
Mais jamais ça ne sera acceptée.
Les français en ont marre. On est arrivé à faire comprendre l’importance des diagnostics règlementaires au fil des ans.
Mais là, on double largement le prix à engager pour vendre une villa, qui plus est se vend moins chère car identifiée comme une passoire énergétique… Pourquoi ? Fournir un document permettant à des acheteurs d’encore mieux négocier le prix…
Alors oui, ce document n’aura jamais un accueil favorable. C’est une évidence. Il faut avoir les clients en face pour le comprendre.
Je suis désolé mais la relation commerciale qu’on entretient avec nos clients et partenaires est tout aussi importante que l’opportunité d’un marché, fusse-t-il rémunérateur… Si c’est pour bosser et quotidiennement se retrouver à annoncer des mauvaises nouvelles à nos clients, devoir expliquer encore et encore, avoir la pression de tout le monde… Je ne vois même plus l’intérêt.
Je comprends bien cette situation difficile.
En revanche, l’audit ne semble pas inutile pour l’acquéreur, surtout maintenant qu’il est aussi pris en compte pour les demandes d’aide MaPrimeRénov’. On peut également espérer qu’il contribue à l’augmentation des travaux de rénovation et donc à l’amélioration de la performance énergétique du parc résidentiel, même s’il est encore trop tôt pour en juger.
Bonjour,
En fait, ce qui motive un propriétaire à faire des travaux de rénovation, c’est le coût de sa consommation de chauffage et eau chaude! En fait, c’est le moment où ce coût va devenir ou devient problématique! Tant que le coût est gérable et ne dépasse pas, et de loin, l’investissement que représentent des travaux (C’est le retour sur investissement), un propriétaire ne va pas dépenser 60000€ pour économiser 1000 à 2000€ par an de chauffage!
Et franchement, avec de plus en plus de Français qui ont du mal à joindre les 2 bouts, dépenser beaucoup pour économiser relativement peu… La réponse est évidente!
Dans un contexte de fiscalité et taxation très lourde des contribuables petits et moyens, les gens préfèrent avancer à taton, vu le peu de lisibilité des règles, normes, règlementations qui n’arrêtent pas de changer… mais toujours plus compliquées!
L’audit, ajouté au DPE est inutile, superflu et contribue au ras-le bol des propriétaires ou bailleurs. Le diagnostiqueur, grâce à son logiciel, était capable de fournir une évaluation de la performance énergétique. Quelle différence avec l’audit ? Les prix fournis pour la rénovation soumis à des variations et donc simplement indicatifs. Enfin,si, réalisés par des diagnostiqueurs, c’est juge et parti.
Il y a de grosses différences entre un DPE et un audit énergétique. Je pense que vous les connaissez déjà. Il suffit notamment de comparer les deux rapports, dont les modèles sont publics sur RT-RE Bâtiment, pour s’en apercevoir. Ils n’ont d’ailleurs pas la même fonction. Le DPE sert d’abord à comparer la performance énergétique des biens, à disposer d’un indicateur de performance énergétique et d’ailleurs, les recommandations de travaux ne sont pas opposables. Elles le sont dans l’audit qui doit vraiment guider les travaux. Enfin, comme le montre d’ailleurs le premier commentaire ci-dessus, un diagnostiqueur n’aime pas spécialement annoncer de mauvaises nouvelles. Il essaie d’évaluer au mieux la performance énergétique en respectant ses obligations (compétences et moyens, indépendance, impartialité…). L’audit se base sur le DPE et, d’une certaine manière, le complète concernant les travaux.
L’audit ne sert strictement à rien, il existait déjà la partie recommandation dans le DPE …
mais la plupart des diagnostiqueurs ne prennent pas la peine de la renseignement correctement, et ce pour 3 raisons :
1. Ceux qui en ont rien à foutre
2. Ceux qui n’ont pas le temps car pas payés suffisament cher pour passer du temps dessus
3. Des logiciels foireux au possible quand on veut faire du cas par cas (notamment Liciel, abominable à utiliser pour modifier les trucs pré-enregistré)
Et vous savez quoi ? Ca reste le meme probleme pour l’audit énergétique. Surtout concernant le probleme numéro 3.
Je ne sais pas si c’est le meme probleme pour les autres logiciel qu’avec Liciel, mais ce dernier propose par exemple systematiquement des pompes à chaleur de merde alors que dans 80% des cas c’est complètement inadapté. Et pour changer cette recommandation c’est une galère sans nom.
Entre autres problème.
La réalité de l’Audit, c’est qu’on souhaite enfoncer le clou pour bien faire chier les gens histoire de les convaincre que des travaux de rénovations sont nécessaires… pour pouvoir vendre ou louer un bien.
C’est une attaque directe à la propriété privée, c’est purement inadmissible.
Encore pire quand la plupart des travaux ont des temps de retour sur investissement sur 30 ans dans la réalité… c’est complètement abruti.
… ou quand on perd une voir deux classes en notation uniquement pour motif de malus POLITIQUE exemple : chaudière fioul parfaitement adaptée et efficace mais fait passer le logement de D ou de E à F juste pour malus « écologique » à la con ( le « GES »).
Lamentable.
Je suis diagnostiqueur et je suis consterné, écoeuré, par la merde qu’on me demande de faire.
Faire chier les gens juste pour ponctionner leurs économies et faire tourner l’économie du bâtiment. Ca me sidère.
La honte.
Vous avez parfaitement raison; Ces audits sont scandaleux; Ils n’ont pour but que de faire marcher le commerce et engraisser par exemple les marchands de PAC. Je possède une chaudière au gaz à condensation agée de 4 ans et ma maison est classée E au lieu de D à cause de cela! Préconisations: mettre une PAC! Quel scandale pour l’environnement d’oser dire que c’est bien pour la planète! C’est surtout bon pour le lobbying sur les PAC; Je suis scandalisée.
L’audit est perçu inutile et cher mais pourquoi ? Car il n’est pas présenté aux bonne personnes et au bon moment
Il n’est pas valorisé car je peux vous assurer que lors d’une rénovation lorsque vous présentez trois scenarios de travaux, des conseils pratiques ou techniques sur les modes de consommations ou de rénovation et bien la il est bien utile !
Du point de vue de la vente c’est sur que le vendeur y voit une dépense de plus pour vendre son bien immobilier. L’audit contribue aussi grandement à la régulation des prix du marché de l’immobilier car par chez moi ca vendait des taudis à 500 000 euro acheté 30 000 FRANC en 1990. Les vendeurs de passoires ont quasi tous le même profil (héritier, boomers, retraités) ayant laissé se dégrader leurs biens immobiliers.
Bref ceux qui nous explique que l’audit est inutile n’ont jamais réaliser de VRAI audit !
Allez donc dire aux bureau d’étude que leurs études sont inutile, vous serez bien accueillis !
C’est inutile quand çà fait chier messieurs dames.
Surtout lorsqu’il arrive au dernier moment, non anticipé et qu’il fait « péter » la vente parce que l’acheteur, à ce moment là, comprends qu’il est en train de se faire arnaquer.
Depuis des années, on valorise les maisons à leur seule aspect et non aux critères techniques (que personne ne comprends car nous sommes passés dans une société de services et avons fermés toutes nos usines et donc, sont devenus rares ceux formés aux sciences et techniques).
Et nos chers politiques, n’ont pas su amener ces obligations en douceur et avec pédagogie, le réveil est donc brutal et coûte cher.
Aujourd’hui, c’est lors de la revente qu’on se rend compte qu’on avait payé sa maison bien trop cher par rapport à celle du voisin techniquement améliorée.
(l’amélioration de la performance énergétique n’apporte pas que des économies d’énergie mais aussi et surtout du confort !)
Messieurs dames, aller voir le cher agent immo que vous avez payé très cher pour ses humbles services et ses bons conseils, et je vous suggère de lui demander pourquoi il n’a pas tenu compte de ces critères pour valoriser la maison que vous avez acheté par son entremise. Et c’est aussi pour çà que je ne veux pas travailler avec des AI.
M Pic, visiblement, est compétent en propos orduriers … mais au delà ?
M. Pic ne sait pas qu’un DPE est un tout petit calcul « sur un coin de table » qui ne sert qu’à comparer des bâtiments entre eux et n’a jamais refléter les consommations réelles.
M. Pic ne sait pas que le DPE est donc clairement identifié comme outil incompétent pour faire de la rénovation.
M. Pic n’ayant visiblement aucune formation dans la thermique du bâtiment, il ne connait pas toutes les interactions des travaux entre eux et les risques importants de pathologies qui peuvent être engendrés sans avoir les bonnes informations pour rénover.
M. Pic ne sait pas non plus que pour avoir cette analyse d’amélioration globale fine, le travail est réalisé par des techniciens BAC +3 à 5 qui ont des familles à faire vivre et qu’il est normal de les payer convenablement.
M. Pic ne sait pas non plus que ceux qui se lancent dans la réno. « à l’arrache » gaspillent environ 30% de leur budget dans des travaux inutiles.
M. Pic oublie de dire qu’une passoire thermique avec une VRAIE rénovation globale revient fréquemment plus cher m² que du neuf et qu’il n’atteindra quasiment jamais ses performances et qu’il faut en être conscient avant d’acheter.
M. Pic ignore l’équation de Hubbert et l’arrivée des premiers gros stress énergétiques d’ici quelques années qui vont rebattre l’ordre énergétique mondial avec des tarifs fortement à la hausse et que la feuille de route du bâtiment tertiaire public décidé par la France est d’être BBC rénovation justement pour pouvoir supporter ces coups de butoirs.
M. Pic ne croit pas que notre climat change plus vite en France que la moyenne mondiale et que les bulles caniculaires vont être encore plus insupportables dans les passoires thermiques.
M. Pic, visiblement, se moque de savoir que 9 millions de français souffrent du froid, qu’ils sont plus malades l’hivers, qu’ils suffoquent l’été et qu’ils développent plus de maladies respiratoires que ceux qui vivent dans des logement décents.
M. Pic ignore que si la France s’est lancés dans des programmes de rénovation, ce n’est pas pour faire plaisir au secteur du bâtiment mais pour anticiper les risques de black-out du parc nucléaire qui sera incapable d’assurer en période d’étiage sévère avec le parc de logements actuel.
Bref, M. Pic ne connait grand chose d’autre que sa cassette son trésor et que quelques grossièretés !!
Pierrick (thermicien en fin de carrière qui a croisé beaucoup de M Pic qui ont certainement fait de l’argent mais surtout fait du parc de logement actuel, ce qu’il est)
L’audit est une supercherie la preuve en est
il indique une dépense énergétique sur un bien immobilier de 4000 à 6000 € pour la partie chauffage + 460 € alors qu’en réel une consommation du bien établie sur plus de 25 années résulte d’une consommation réel moyenne de 2350 litres de fioul à 1,17 € soit 2749 € à comparer au 4460€ au meilleur des cas du diagnostique soit -38% à minima et -57 % au mieux.
Les Sénateurs qui ont pondu cette loi sont forcément des incapables qui travaillent pour des Lobbies quand on est même pas capable d’aligner les bons chiffres c’est inquiétant quand même.
La consommation réelle varie d’une personne à l’autre. La méthode 3CL se base sur des scénarios, en fonction des caractéristiques techniques du bâtiment, du temps d’occupation en moyenne, etc. Cela permet d’avoir une indication du niveau de performance énergétique à partir de laquelle on peut comparer les bâtiments. Par exemple, la consommation de chauffage est calculée avec une consigne de température à 19°C. Tous les critères sont publics puisque la méthode de calcul est consultable gratuitement sur Internet (sur RT-RE Bâtiment Durable, sur le site de l’ADEME, etc.).
Bonsoir, c’est inadmissible, de devoir payer c’est Audit, alors que cela reprend le DPE,c’est juste pour nous prendre notre argent.Alors pour vendre une maison à la campagne il faut refaire le DPE 240 € depuis le 1 Janvier 2025 et un audit obligatoire si vous êtes en E F G ce qui vous coutent 960 € vider la fosse septique 650€ et l’assainissement 240€ il faut vraiment avoir envie de vendre !!! Comme d’habitude,c’est toujours les même qui paye. Honteux
Bonjour,
Il ne faut refaire le DPE que s’il date d’avant juillet 2021, car la méthode de calcul a changé à ce moment-là. Sinon, il est valable 10 ans.
L’audit n’est pas un DPE. Il fournit des scénarios de travaux avec les coûts, l’estimation de la performance énergétique après travaux, etc. Le DPE donne une information sur le niveau de performance énergétique, alors que l’audit indique les travaux les plus efficaces.
Le coût des diagnostics doit être mis en rapport avec la valeur vénale du logement d’une part, et avec les bénéfices sanitaires et environnementaux d’autre part. Enfin, la réalisation de ces diagnostics vous protègent vis-à-vis de l’acquéreur. S’il allait en justice à cause d’une maison plus énergivore qu’il ne le pensait, d’une installation d’assainissement en mauvais état, etc., cela pourrait faire annuler la vente et vous contraindre à réparer un préjudice bien plus coûteux.
L’Audit, encore une complexification! En contradiction avec le voeux pieu du Président de la simplification administrative!
Le vendeur voit son bien négocialble à la baisse grâce à cette nouvelle arme « L’audit Energétique ». La primeRenov (Budget à la baisse avec une dette de l’état abyssale) s’en trouve plus dure à obtenir avec des nouveaux propriétaires qui n’ont pas les moyens de financer le reste à charge… Sauf si leur banque n’a pas rajouté le budget travaux annoncé (Et discutable sur sa fiabilité : montants sur-estimés) dans l’audit au prix de la maison pour devenir le montant du prêt global (Consignes à la Caisse d’Epargne) avec le couperet du « Dépassement de capacité d’endettement » et le refus du prêt et l’échec de la vente!
Et le DPE projeté… Ce n’était pas plus simple? Je dis au diagnostiqueur quelle lettre je veux atteindre, il indique le type de travaux à réaliser pour l’atteinte de la lettre C, D ou E envisagée, je fais faire des devis réalistes par des pros locaux et je vois ma banque pour savoir si c’est finançable!
Mais non, c’est trop simple! Et tous ces technocrates, Fonctionnaires et hauts fonctionnaires ne savent pas faire simple. Donc bienvenue à cette nouvelle usine à Gaz « L’audit Energétique », compliqué, indigeste à lire et à comprendre et au final… inutile comme une bombe thermonucléaire pour tuer 1 moustique!
A l’heure où nous sommes imposés et taxés plus que de raison… Ce nouveau coût, ajouté à la hausse des honoraires de Notaire, aux normes renforcées et à l’inflation qui a bien augmenté tous les prix… Compréhensible que les vendeurs, et aussi les acquéreurs dans certains cas, trouvent, je pense à raison, ce foutu Audit Energétique bien inutile!
Et certains diagnostiqueurs auditeurs, mettant en avant l’obligation de refaire un DPE fait par un autre, et avec un nombre d’auditeurs qui décline, en profitent pour augmenter les tarifs grâce à l’Audit!
– Faire un Audit Energétique, coûteux, pour rien ou
– Faire un DPE projeté quand on peut financer se permettre des travaux très précis et ciblés à l’atteinte d’un E ou D pour les passoires
Croyons nous tous que l’Audit puisse être jugé positivement par ceux qui en sont les victimes, vendeurs et même acquéreurs?
Mais peut-être bientôt l’obligation d’être obligé de faire tous les travaux indiqués dans l’Audit Energétique?
Dans la folie de complexification et complication toujours plus déjantée de nos technocrates, fonctionnaires et hauts fonctionnaires qui, avec les lobbyistes, convaincront nos élus, tous plus ou moins incompétents (Regardons juste le bordel du budget, au final sans aucune économie de dépenses par l’état!), à voter ces absurdités, je présage des jours noirs pour les Français qui ne font pas partie du sérail des gros bonnets de ce monde!