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Pourquoi l’audit énergétique est incompris, cher et inutile

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Pour les notaires, l’audit énergétique obligatoire est « mal compris, incompris, cher, inutile. » Ces propos du porte-parole du Conseil supérieur du Notariat (CSN), auditionné par la commission des Affaires économiques du Sénat, peuvent surprendre. Ce sont les 54 secondes ci-dessous :

Pourquoi la profession des notaires porte-t-elle un regard aussi négatif sur l’audit réglementaire ? Parce qu’elle fait face à l’incompréhension des propriétaires de passoires thermiques. Cette audition permet donc de réfléchir à des pistes d’amélioration.

Contexte de l’intervention du CSN

La semaine dernière, la commission des Affaires économiques auditionnait messieurs François Devos et Edouard Grimond. Ils sont respectivement Directeur de l’institut d’études juridiques et porte-parole du CSN. En effet, la mission d’information flash sur la crise du logement voulait connaître leur analyse du blocage du marché immobilier et les solutions à envisager. Celles-ci pourraient finir dans une proposition de loi d’initiative sénatoriale.

D’abord, le CSN résume le bilan immobilier 2023 et l’étude sur la valeur verte des notaires. Ensuite, M. Grimond parle du dernier sondage bisannuel réalisé auprès des Français au dernier trimestre 2023. Ce qui en ressort, outre leur inaltérable amour pour la pierre, c’est leur vigilance accrue sur les caractéristiques thermiques et énergétiques du bien à l’achat.

DPE, la pièce maîtresse des dossiers de vente

En effet, « les Français sont davantage vigilants au diagnostic de performance énergétique, qui est vraiment devenu une pièce maîtresse des dossiers de vente. » Ces dernières années et tout particulièrement depuis 2 ans, le CSN constate :

  • la hausse de la mise sur le marché des passoires thermiques (F et G),
  • des négociations plus importantes pour les biens classés F et G,
  • une très forte baisse des prix des passoires énergétiques.

Oui, tout cela, nous le savions déjà. Il précise toutefois qu’il y a un marché pour ces passoires. Elles intéressent les investisseurs et les acquéreurs, qui ont les moyens de faire des travaux ou qui se sentent assez bricoleurs pour les réaliser eux-mêmes. C’est alors que l’audit énergétique entre en scène.

Principaux reproches fait à l’audit énergétique

Le Conseil supérieur du notariat publiera prochainement un rapport sur le logement et l’énergie. Dans ce contexte, il a mené un sondage, auprès de la profession, à propos de l’audit obligatoire. Constat : il est incompris, inutile et cher. En fait, les propriétaires vendeurs ne saisissent pas pourquoi ils doivent :

  • faire ce 2e document alors qu’il y a déjà un DPE,
  • engager des frais supplémentaires pour cet audit,
  • payer pour un audit qui leur est inutile.

Par conséquent, « un DPE mieux structuré et plus complet pour les passoires énergétiques simplifierait très certainement la vision du bien, de ses caractéristiques pour les Français et aurait en plus de ça l’avantage d’être fourni au plus tôt du dossier. » Mais… La réglementation n’oblige-t-elle pas le vendeur à fournir l’audit dès la première visite du futur acquéreur ?

Si, et heureusement les agents immobiliers le savent en général. En revanche, dans le cadre d’une vente de particuliers à particuliers, cette obligation est méconnue. « C’est deux jours ou trois jours avant le compromis, quand tout est fait, qu’on leur dit : attendez il manque l’audit. Il faut trouver le professionnel qui va le faire, il y en n’a pas beaucoup ».

Par ailleurs, les notaires s’inquiètent aussi de l’assurance de l’auditeur. La question de la responsabilité, civile ou décennale, continue de se poser. Globalement, le CSN n’a pas de proposition particulière à faire sur l’audit. Toutefois, « il y a peut-être quelque chose à creuser sur la place de l’audit. Il a quelque chose à apporter en termes d’informations sur les travaux à réaliser […] mais est-ce qu’il faut le garder sous cette forme-là ? ».

l’audit est utile et ne doit pas être payé au rabais

Petit intermède, car il nous semble intéressant de répondre aux vendeurs de passoires thermiques. Évidemment, l’audit semble plus utile à l’acquéreur qu’au vendeur, mais il en va de même pour tous les diagnostics. Pour la personne qui souhaite quitter rapidement le bien, les diags apparaissent comme une contrainte administrative et financière.

C’est oublier que les diagnostics jouent un vrai rôle concernant les vices cachés. Ils sécurisent la transaction pour l’acquéreur et pour le vendeur. De ce point de vue-là, l’utilité de l’audit paraît moins évidente. Néanmoins, il donne une valeur ajoutée au bien. En effet, vous ne vous contentez pas de vendre une passoire thermique. Vous fournissez aussi les solutions pour la rénover. Or, les passoires thermiques intéressent précisément des personnes décidées à faire des travaux.

D’où l’importance du prix de l’audit. Oui, un audit énergétique doit coûter cher, plus cher qu’un DPE. Il faut que l’auditeur prenne le temps nécessaire pour fournir des scénarios de travaux cohérents et un chiffrage juste. La qualité du rapport détermine l’utilité de l’audit pour l’investisseur ou pour l’acquéreur bricoleur. Il facilite son projet de rénovation.

Quant au fait de le fournir plus tôt, la loi l’impose déjà. Nous y voyons donc un problème de communication et de pédagogie. Enfin, cette idée de DPE plus complet à la place de l’audit nous semble être un pis-aller. Ce DPE pourrait aussi être incompris, sembler inutile et paraître trop cher. Le seul intérêt serait d’avoir un document de moins à inclure au DDT.

Sécurité juridique du DPE

Revenons au Conseil supérieur du notariat. Lors de son audition, M. Grimond critique également la phase transitoire des DPE. Depuis son instauration, les notaires considèrent qu’elle pose un problème de sécurité juridique. Apparemment, certains vendeurs refusent catégoriquement de refaire un DPE version 3CL-2021 s’ils ont encore un DPE valable.

Pourtant, « la sécurité juridique commande d’en avoir un plus récent avec les nouvelles règles de calcul, surtout qu’avec ces nouvelles règles, on aurait peut-être un audit énergétique à faire. » Les notaires demandent donc l’annulation de la phase transitoire et l’obligation de refaire un DPE. Dans tous les cas, les problèmes associés au DPE et à l’audit énergétique obligatoire semblent loin d’être terminés…

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7 Commentaires

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  1. W
    William 27 janvier 2024 - 12h17

    Vous pouvez tourner le problème dans tous les sens : l’audit est un document inutile et mal compris.
    Cher, peut-être mais ça se justifie par contre.
    Mais jamais ça ne sera acceptée.

    Les français en ont marre. On est arrivé à faire comprendre l’importance des diagnostics règlementaires au fil des ans.
    Mais là, on double largement le prix à engager pour vendre une villa, qui plus est se vend moins chère car identifiée comme une passoire énergétique… Pourquoi ? Fournir un document permettant à des acheteurs d’encore mieux négocier le prix…
    Alors oui, ce document n’aura jamais un accueil favorable. C’est une évidence. Il faut avoir les clients en face pour le comprendre.
    Je suis désolé mais la relation commerciale qu’on entretient avec nos clients et partenaires est tout aussi importante que l’opportunité d’un marché, fusse-t-il rémunérateur… Si c’est pour bosser et quotidiennement se retrouver à annoncer des mauvaises nouvelles à nos clients, devoir expliquer encore et encore, avoir la pression de tout le monde… Je ne vois même plus l’intérêt.

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 27 janvier 2024 - 12h23

      Je comprends bien cette situation difficile.
      En revanche, l’audit ne semble pas inutile pour l’acquéreur, surtout maintenant qu’il est aussi pris en compte pour les demandes d’aide MaPrimeRénov’. On peut également espérer qu’il contribue à l’augmentation des travaux de rénovation et donc à l’amélioration de la performance énergétique du parc résidentiel, même s’il est encore trop tôt pour en juger.

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  2. L
    Luc 27 janvier 2024 - 12h35

    L’audit, ajouté au DPE est inutile, superflu et contribue au ras-le bol des propriétaires ou bailleurs. Le diagnostiqueur, grâce à son logiciel, était capable de fournir une évaluation de la performance énergétique. Quelle différence avec l’audit ? Les prix fournis pour la rénovation soumis à des variations et donc simplement indicatifs. Enfin,si, réalisés par des diagnostiqueurs, c’est juge et parti.

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 27 janvier 2024 - 12h56

      Il y a de grosses différences entre un DPE et un audit énergétique. Je pense que vous les connaissez déjà. Il suffit notamment de comparer les deux rapports, dont les modèles sont publics sur RT-RE Bâtiment, pour s’en apercevoir. Ils n’ont d’ailleurs pas la même fonction. Le DPE sert d’abord à comparer la performance énergétique des biens, à disposer d’un indicateur de performance énergétique et d’ailleurs, les recommandations de travaux ne sont pas opposables. Elles le sont dans l’audit qui doit vraiment guider les travaux. Enfin, comme le montre d’ailleurs le premier commentaire ci-dessus, un diagnostiqueur n’aime pas spécialement annoncer de mauvaises nouvelles. Il essaie d’évaluer au mieux la performance énergétique en respectant ses obligations (compétences et moyens, indépendance, impartialité…). L’audit se base sur le DPE et, d’une certaine manière, le complète concernant les travaux.

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      • P
        Pic 29 janvier 2024 - 22h57

        L’audit ne sert strictement à rien, il existait déjà la partie recommandation dans le DPE …
        mais la plupart des diagnostiqueurs ne prennent pas la peine de la renseignement correctement, et ce pour 3 raisons :
        1. Ceux qui en ont rien à foutre
        2. Ceux qui n’ont pas le temps car pas payés suffisament cher pour passer du temps dessus
        3. Des logiciels foireux au possible quand on veut faire du cas par cas (notamment Liciel, abominable à utiliser pour modifier les trucs pré-enregistré)

        Et vous savez quoi ? Ca reste le meme probleme pour l’audit énergétique. Surtout concernant le probleme numéro 3.

        Je ne sais pas si c’est le meme probleme pour les autres logiciel qu’avec Liciel, mais ce dernier propose par exemple systematiquement des pompes à chaleur de merde alors que dans 80% des cas c’est complètement inadapté. Et pour changer cette recommandation c’est une galère sans nom.
        Entre autres problème.

        La réalité de l’Audit, c’est qu’on souhaite enfoncer le clou pour bien faire chier les gens histoire de les convaincre que des travaux de rénovations sont nécessaires… pour pouvoir vendre ou louer un bien.

        C’est une attaque directe à la propriété privée, c’est purement inadmissible.

        Encore pire quand la plupart des travaux ont des temps de retour sur investissement sur 30 ans dans la réalité… c’est complètement abruti.

        … ou quand on perd une voir deux classes en notation uniquement pour motif de malus POLITIQUE exemple : chaudière fioul parfaitement adaptée et efficace mais fait passer le logement de D ou de E à F juste pour malus « écologique » à la con ( le « GES »).
        Lamentable.

        Je suis diagnostiqueur et je suis consterné, écoeuré, par la merde qu’on me demande de faire.
        Faire chier les gens juste pour ponctionner leurs économies et faire tourner l’économie du bâtiment. Ca me sidère.

        La honte.

        Répondre
  3. R
    Romain 27 janvier 2024 - 17h05

    L’audit est perçu inutile et cher mais pourquoi ? Car il n’est pas présenté aux bonne personnes et au bon moment

    Il n’est pas valorisé car je peux vous assurer que lors d’une rénovation lorsque vous présentez trois scenarios de travaux, des conseils pratiques ou techniques sur les modes de consommations ou de rénovation et bien la il est bien utile !

    Du point de vue de la vente c’est sur que le vendeur y voit une dépense de plus pour vendre son bien immobilier. L’audit contribue aussi grandement à la régulation des prix du marché de l’immobilier car par chez moi ca vendait des taudis à 500 000 euro acheté 30 000 FRANC en 1990. Les vendeurs de passoires ont quasi tous le même profil (héritier, boomers, retraités) ayant laissé se dégrader leurs biens immobiliers.

    Bref ceux qui nous explique que l’audit est inutile n’ont jamais réaliser de VRAI audit !
    Allez donc dire aux bureau d’étude que leurs études sont inutile, vous serez bien accueillis !

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  4. S
    STEPHANE 1 février 2024 - 20h06

    C’est inutile quand çà fait chier messieurs dames.
    Surtout lorsqu’il arrive au dernier moment, non anticipé et qu’il fait « péter » la vente parce que l’acheteur, à ce moment là, comprends qu’il est en train de se faire arnaquer.
    Depuis des années, on valorise les maisons à leur seule aspect et non aux critères techniques (que personne ne comprends car nous sommes passés dans une société de services et avons fermés toutes nos usines et donc, sont devenus rares ceux formés aux sciences et techniques).
    Et nos chers politiques, n’ont pas su amener ces obligations en douceur et avec pédagogie, le réveil est donc brutal et coûte cher.
    Aujourd’hui, c’est lors de la revente qu’on se rend compte qu’on avait payé sa maison bien trop cher par rapport à celle du voisin techniquement améliorée.
    (l’amélioration de la performance énergétique n’apporte pas que des économies d’énergie mais aussi et surtout du confort !)
    Messieurs dames, aller voir le cher agent immo que vous avez payé très cher pour ses humbles services et ses bons conseils, et je vous suggère de lui demander pourquoi il n’a pas tenu compte de ces critères pour valoriser la maison que vous avez acheté par son entremise. Et c’est aussi pour çà que je ne veux pas travailler avec des AI.

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Article rédigé par Cécile, le moteur de Quotidiag
Diplômée de philosophie, ex-bibliothécaire, prête-plume et rédactrice web, salariée et indépendante. Écrit quotidiennement des textes sur les diagnostics immobiliers depuis 2016.

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