Matériaux non certifiés, DPE erroné

La maison était mal isolée, car construite avec des matériaux non certifiés. Le diagnostiqueur l’avait pourtant mise dans la classe C du DPE. Les vendeurs, qui l’avaient fait bâtir, ont été trompés par les fabricants des produits isolants. L’acheteuse a fait confiance au DPE. Le diagnostiqueur a commis une erreur.

maison notée DPE C et défaut d’isolation

M. et Mme N. achètent un terrain et y construisent une maison individuelle d’habitation. Les travaux s’achèvent en décembre 2000, quand la réalisation d’un DPE neuf n’est pas encore obligatoire. En avril 2008, un diagnostiqueur réalise le DPE préalable à la vente du logement. Il attribue une note C au bien, que Mme J. achète en juin de la même année.

L’acquéreuse constate alors des difficultés de chauffage et une surconsommation d’électricité. Elle fait donc établir une expertise qui remet en cause les conclusions de son diagnostic de performance énergétique. Il y a effectivement des manques importants au niveau de l’isolation. À l’automne 2014, Mme J. saisit le juge des référés pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire. L’expert dépose son rapport en février 2015.

Non-conformité de la construction

L’expert judiciaire confirme les défauts d’isolation et souligne la non-conformité de la construction au code de la construction et de l’habitation. La remise en conformité nécessite d’isoler les murs extérieurs, le mur intérieur contre le garage et le plafond sous combles. Ces travaux coûtent 31 600 €.

L’immeuble n’est pas impropre à sa destination, mais les non-conformités diminuent son usage dans les périodes froides. Les occupants du logement doivent compenser les déperditions avec des systèmes d’appoint (500 €) et une surconsommation énergétique (10 900 € depuis l’achat de la maison en 2008). Comment cette maison a-t-elle pu être classée DPE C ?

Absence de certification des produits et DPE

En réalité, les anciens propriétaires « ont été trompés par les performances annoncées par les fabricants dont les produits n’ont jamais été certifiés ». Certes, ils auraient pu s’en apercevoir pendant leurs huit années d’occupation de la maison. Mais après tout, ils n’avaient aucun DPE. En tout cas, ce vice caché était antérieur à la vente. Mme J. s’est fiée au DPE fourni lors de l’achat. Elle ne pouvait pas détecter les non-conformités avant de s’installer dans la maison.

On ne peut pas en dire autant du cabinet de diagnostics. Le tribunal considère qu’ il « ne pouvait quant à lui ignorer l’absence de certification des produits utilisés, ni méconnaître les astuces pour vérifier la pertinence des informations fournies par le vendeur. Son manque de sérieux dans le diagnostic a conduit à une information trompeuse pour l’acheteur ».

Sauvé de la condamnation par la prescription ?

En effet, Mme J. a fait assigner les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur devant le tribunal de grande instance de Béziers en garantie des vices cachés et défaut de conformité. Pour le TGI :

• l’action de Mme J. est recevable,
• M. et Mme N. sont tenus à garantir le vice caché,
• Le diagnostiqueur a commis une faute dommageable au préjudice de Mme J.

Le 25 avril 2019, il les condamne in solidum à payer plus de 40 000 €. Mais les vendeurs et l’assureur interjettent appel. Pour eux, l’action de Mme J. est irrecevable car prescrite. En effet, l’acquéreur doit intenter l’action résultant des vices rédhibitoires dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du code civil). Or Mme J. a saisi le tribunal plus de 5 ans après avoir constaté sa surconsommation d’électricité.

Constat de la prescription de l’action

Mme J. rétorque que sa connaissance du vice résulte de l’expertise démontrant un DPE erroné. Précisément, ce « bon » DPE l’induisait auparavant en erreur sur l’origine des problèmes d’isolation et des factures d’énergie élevées. Toutefois la lecture d’un courrier montre que dès le printemps 2009, elle pouvait identifier ce vice.

Le 29 mai 2009, la compagnie EDF lui signalait le montant inhabituel de sa consommation d’énergie. La propriétaire lui répondait qu’elle connaissait déjà la situation. Elle informait aussi son assureur protection juridique de ses difficultés à obtenir une chaleur convenable dans sa maison depuis l’achat du bien. Pourtant, elle n’a sollicité une expertise que 6 ans après. Par conséquent, la cour d’appel de Montpellier constate la prescription de l’action en garantie des vices cachés de Mme J.

Il y a aussi prescription de l’action en responsabilité délictuelle du diagnostiqueur. En effet, cette action se prescrit « par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Mme J. a eu connaissance du caractère énergivore de l’immeuble le 29 mai 2009. L’action engagée à l’encontre du cabinet de diagnostics date du 2 octobre 2014, soit après le délai de 5 ans.

Attention aux produits non certifiés !

La prescription de l’action de la malheureuse acheteuse a sauvé les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur. Cependant, ce litige rappelle l’importance de la certification des produits et matériaux isolants. Nous avions déjà insisté sur ce point dans nos articles consacrés aux PMR et à la peinture miracle pour les DPE. Avec les enjeux de rénovation énergétique, le risque d’être trompé sur les performances des isolants pourrait s’accroître.

Propriétaires, soyez vigilants lors de vos travaux de construction ou de rénovation. Diagnostiqueurs, votre qualité de sachant vous rend responsable de telles erreurs d’appréciation. Le tribunal de Béziers a prononcé la condamnation en 2019, quand le DPE n’était pas encore entièrement opposable. Pourtant, en l’occurrence, il y avait indemnisation au titre du préjudice subi, et non au titre de la perte de chance.

Cour d’appel de Montpellier, RG n°19/03956, 11 janvier 2024.