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Dans son état des lieux des logements inoccupés à Paris, l’APUR se demande si les passoires thermiques deviendront des logements vacants. La question peut aussi poser pour le reste de l’Hexagone, car la vacance des logements augmente. Selon l’analyse du SDES parue ce mois-ci, les logements vacants sont souvent anciens et de petite taille. On peut en déduire que nombre de logements déjà vacants sont des passoires thermiques. Cela risque de compliquer leur retour sur le marché locatif.*
État des lieux des logements inoccupés à Paris
La Ville de Paris a confié à l’APUR (Atelier parisien d’urbanisme) une étude sur les logements inoccupés. Le rapport, daté de décembre 2023, a fait réagir. La Ville a immédiatement demandé une évolution de la législation. Elle réclame notamment « la multiplication par deux ou trois de la taxe sur les logements vacants et de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ».
Cette réaction s’explique assez aisément par quelques chiffres issus du document. Ainsi, près d’un logement sur cinq est inoccupé à Paris (262 000 au total). De plus, la part de logements inoccupés et la part de logements vacants (128 000 en 2020) augmentent. Cette hausse serait due à l’augmentation des résidences secondaires (134 000 en 2020). Or cette dernière tient à la progression de la location meublée touristique.
Et cela ne semble pas près de s’arranger. En effet, « la future interdiction de location des logements considérés comme passoires énergétiques pourrait potentiellement entraîner une hausse de la vacance ». C’est un facteur aggravant parmi d’autres. L’APUR cite aussi les Jeux Olympiques et Paralympiques de 2024, le développement du télétravail, l’évolution du marché immobilier, etc. Néanmoins, l’Atelier parisien consacre un chapitre à la question : « les passoires thermiques, de futurs logements vacants ? »
Passoires énergétiques, logements vacants ?
En application de la loi Climat Résilience, « ce sont 567 000 logements qui pourraient bientôt être interdits à la location à Paris, dont plus de 308 000 actuellement en location ». Or le parc parisien a la caractéristique d’être particulièrement difficile à rénover, d’où la crainte d’une réduction du parc locatif privé. La question peut également se poser hors de la Ville Lumière. En effet, on constate une hausse des logements inoccupés dans de nombreuses métropoles françaises, en dehors des logements vacants de la diagonale du vide.
Il y a 18 % de logements inoccupés en France métropolitaine. Saint-Étienne Métropole, la Métropole du Grand Paris, Toulon-Provence-Méditerranée et Nice Côte d’Azur sont sur le podium des métropoles comportant le plus de logements inoccupés. Globalement, cette situation s’explique soit par la moindre attractivité résidentielle (Saint-Étienne), soit par l’attractivité touristique (Paris, Nice…). Dans le second cas, la hausse des résidences secondaires et des locations touristiques est en cause.
À ce jour, ces dernières échappent encore au DPE. D’une certaine manière, c’est heureux pour elles. En effet, ces biens immobiliers ont fréquemment les caractéristiques des logements classés passoires thermiques. De ce point de vue-là, les données de l’APUR et celles du SDES (Service des données et études statistiques) se rejoignent.
logement vacants et inoccupés : dpe f ou g ?
Les logements inoccupés à Paris, en tant que logements occasionnels, présentent des caractéristiques spécifiques par rapport à d’autres formes de résidences secondaires :
- 72 % de ces logements ne comportent qu’une ou deux pièces,
- Ce sont des logements de petite taille (studios, etc.),
- Il y a une surreprésentation de logements anciens.
En revanche, il ne s’agit pas de logements dégradés, même si leur confort peut laisser à désirer. À l’heure actuelle, l’ancienneté et la surface font basculer des biens immobiliers en DPE F ou G. Ces logements peuvent donc sortir du marché locatif en cas de DPE obligatoire pour les locations de courte durée, adossé à une interdiction de location.
Nous pouvons maintenant comparer ces données avec celles fournies, le 6 décembre 2023, par le SDES du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. Elles concernent les logements vacants en France métropolitaine, mais uniquement ceux détenus par des personnes physiques. Ils sont :
- De petites surfaces : x 3,8 par rapport aux grandes surfaces,
- Situés dans de petits immeubles de moins de 4 logements,
- très anciens : x 5,6 de logements construits avant 1900 que depuis 1990.
En outre, ils appartiennent majoritairement à des propriétaires très modestes. Ceci implique des difficultés financières à rénover ces logements. D’où le risque de ne jamais les voir revenir sur le marché locatif. Autrement dit, ces biens immobiliers n’entrent pas dans la catégorie des « futures » passoires thermiques. Ils font déjà partie des logements très énergivores.
réglementation en 2024 : dpe et airbnb
La correction du mode de calcul du DPE appliqué aux petites surfaces est en cours. Le ministre du Logement a d’ailleurs annoncé la parution d’un décret « d’ici 2024 » pour la rendre effective. Ce critère devrait donc cesser de pénaliser les petits logements. Il peut ainsi réduire la quantité de passoires thermiques parmi les studios parisiens, les logements étudiants de l’Hexagone, etc. En revanche, le gouvernement n’annonce rien pour le DPE appliqué au bâti ancien.
Par ailleurs, la proposition de loi sur les meublés touristiques, instaurant un DPE dans les locations de courte durée, aurait pu être votée en 2023. L’examen du texte de loi est reporté à 2024 pour des raisons politiques. Cependant, l’article instaurant un DPE des meublés de tourisme a déjà été adopté. Idem pour celui qui contraint les propriétaires à respecter les exigences de performance énergétique. Les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz souhaitent la faire passer avant l’été 2024. Elle devrait également avoir des conséquences sur la fiscalité locative des Airbnb et compagnie. Beaucoup d’incertitudes subsistent donc encore quant aux répercussions des évolutions réglementaires sur le marché locatif.
* En février 2023, la Première ministre lançait le guichet numérique Zéro Logement Vacant pour les propriétaires. Le gouvernement a aussi étendu la taxe sur les logements vacants à davantage de communes. Enfin, des départements versent une prime pour favoriser la réhabilitation de logements vacants, à condition de les mettre en location après rénovation. Cependant ces dispositifs donnent assez peu de résultats à ce jour.
Sources
- APUR, Les logements inoccupés à Paris: état des lieux, mise en perspective historique et leviers pour l’action publique, décembre 2023.
- SDES, Les déterminants de la vacance longue durée des logements détenus par les personnes physiques, 6 décembre 2023.
- Le Monde, Paris veut s’attaquer aux logements inoccupés pour stopper la baisse de la population, 5 décembre 2023.
Qu’est-ce que j’aimerai lire des articles écrits par des personnes qui connaissent le sujet!
On peut lire dans ce dernier que les petits logements énergivores sont, de petites surfaces, et principalement dans le bâti ancien …. Quoi de plus évident pour ces propriétaires de ne pas installer un chauffage centrale au gaz sur un studio, T1 ou T2, d’avoir préférer un chauffage électrique et d’onc d’être sanctionné aujourd’hui par un coefficient sur l’électricité de 2.3 …
Encore une fois le DPE qui par essence devrait juger l’enveloppe d’un appartement, d’une maison ou d’un bâtiment apportent en fait une discrimination sur « l’énergie utilisée », e s’en prend au citoyens plutôt que de demander au industriel de l’énergie des améliorations conséquentes (Que l’Etat Français lui-même n’a pas voulu faire ….)
Les petites surfaces sont pénalisées à cause de l’eau chaude sanitaire. En effet, on a mis de gros ballons d’eau chaude dans de petits appartements. C’est pour cette raison qu’il est envisagé d’appliquer des coefficients de pondération.
Par ailleurs, concernant l’amélioration du DPE dans les petits logements, je vous invite à lire cet article où quelqu’un qui connaît parfaitement le sujet s’exprime : https://www.quotidiag.fr/top-6-des-petits-travaux-pour-ameliorer-sa-note-dpe/
Il n’y a pas que le chauffe-eau, il y a également généralement plus de surface déperditive au mètre carré qu’un logement plus grand. Et on ne parle jamais du problème des studios avec rampants et surface non carrez non prise en compte mais augmentant la déperdition.
Il est aussi à noter que les solutions « miracles » pour les maisons ne sont pas adaptées aux petits appartements citadins : mettre un chauffe-eau aérodynamique, du solaire, une PAC (refusée par les ABF).
La seule solution est d’hyper isoler l’appartement, ventiler via VMC pour éviter les moisissures, mettre un mini chauffe-eau pour prendre des douches froides (30L ou instantané) et espérer que ça suffise…
Vivement l’adaptation du calcul sur les petites surfaces car ces dernières doivent aller bien plus loin niveau travaux que les grandes surfaces, un comble que d’habiter dans 20m2 seul soit plus pénalisant que dans 100m2 !
Si le DPE n’est pas imposé aux Airbnb, dans les zones où il y a de la demande pour ce genre de location, ça va sortir pas mal d’appartements de la location traditionnelle.
Je ne pense pas que ça restera vacant à cause de la taxe sur les logements vacants, donc ce sera vendu, et ça risque de pas se vendre cher à cause du statu de passoire thermique et du nombre de biens qui seront mis en vente sous ce prétexte.