Rendre la rénovation énergétique des logements supportable

Pour transformer le parc immobilier, il faut rendre les dispositifs de rénovation énergétique acceptables pour les Français. Le Conseil supérieur du notariat (CSN) ne le dit pas explicitement dans son rapport sur le logement et la transition climatique. Néanmoins, c’est manifestement son objectif et l’origine des 10 solutions qu’il propose aux pouvoirs publics.

transition climatique et logement

Le mois dernier, le CSN critiquait l’utilité de l’audit énergétique au Sénat. Il annonçait alors la publication d’un rapport sur le logement et l’énergie, dévoilé cette semaine. Le document, élaboré par l’institut d’études juridiques du CSN, débute par un état des lieux des politiques publiques. Il recense ensuite les difficultés qu’entraînent les dispositifs mis en œuvre. Enfin, il fait 10 propositions pour améliorer la situation. Ce dossier de 88 pages se base sur une enquête, menée au travers du réseau Marianne, sur le logement et la performance énergétique. Synthétisons les parties du rapport qui ont un lien évident avec l’activité des diagnostiqueurs.

Poids du DPE et valeur verte

Depuis plus de 2 ans, le CSN réclame la fin de la période transitoire des DPE. Sans surprise, c’est leur proposition n°1 : mettre fin aux délais transitoires de validité. Outre cette demande récurrente, la note DPE est un paramètre de négociation du prix des logements pour 92,7 % des notaires. En général, « la performance énergétique est devenue, et deviendra plus encore à l’avenir, un paramètre déterminant de l’intention d’achat et du prix d’achat ». Les notaires de France sont d’ailleurs favorables à l’intégration d’un chapitre consacré au DPE dans l’avant-contrat.

le délicat problème de la Fiabilité des DPE

Le DPE a une importance capitale pour les projets immobiliers des Français, or il doit encore être fiabilisé. D’une part, la méthode de calcul n’est pas adaptée aux logements anciens et de petite surface. Ceci justifie la proposition n°7 : définir une méthode de calcul spécifique pour ces biens. D’autre part, il y a toujours des écarts entre les DPE d’un même bien. Ils s’expliqueraient par « la tentation de nivellement par le bas du résultat des diagnostics par les diagnostiqueurs, en vue de se préserver de toute action en responsabilité ».

compétences des diagnostiqueurs

Le CSN approuve le renforcement des exigences de compétences (réforme du dispositif de formation et certification DPE). Toutefois, son entrée en vigueur, le 1^er juillet 2024, lui semble trop tardive. D’abord, affirment les auteurs, cet arrêté « ne concernera pas les certificats professionnels délivrés en cours de validité ». Soit dit en passant, c’est faux. Il s’applique aux certificats de 7 ans encore valides à cette date, même si l’ancienneté dans le cycle détermine les obligations de chaque diagnostiqueur. Ensuite, pendant ce temps, des contraintes juridiques pèsent sur les propriétaires bailleurs. Or elles se basent sur « des documents pour le moins perfectibles ».

Interdiction de louer les passoires et moratoire

À ce propos, « plusieurs notaires suggèrent un moratoire dans la mise en œuvre des sanctions en matière de mise aux normes des passoires thermiques par les bailleurs ». En effet, l’indécence énergétique des logements amène à se poser plusieurs questions. Que deviendront les logements non rénovés ? Et les locataires, notamment en situation de faiblesse économique et en zone tendue, prêts à louer un logement classé F ou G ? Ils se garderont de crier à l’indécence pour avoir un toit. Il en résulte un risque de « marché gris ». Un certain nombre de notaires appelle à laisser un délai supplémentaire aux bailleurs.

Éligibilité à MaPrimeRénov’ du locataire

78,6 % des notaires jugent les dispositifs d’aide à la rénovation énergétique insuffisants. La réglementation autorise déjà le locataire à faire certains travaux de rénovation à ses frais. Il semble alors logique de les rendre éligibles à MaPrimeRénov’ (MPR) ou à une autre forme de subvention. De plus, tout ce qu’attend le locataire, c’est une économie d’énergie, car la valeur verte du bien ne le concerne pas. D’où la proposition n°9 : prévoir l’éligibilité au profit du locataire lorsqu’il fait usage de l’article 2 du décret n°2022-1023 du 20 juillet 2022.

DPE, audits et retour sur investissement

Les DPE et audits peuvent indiquer des montants de travaux pour lesquels le retour sur investissement est inexistant. La durée du retour sur investissement (ROI) serait de 19 ans pour un logement classé DPE G, 31 ans pour un DPE F. Or la durée de détention moyenne d’un bien immobilier est de 11 ans pour un appartement, et de 12 ans et 8 mois pour une maison. Les Français vont donc préférer se détourner d’un logement très énergivore. Mais le propriétaire ne peut pas forcément réaliser les travaux lui-même. Cette situation engendre un potentiel blocage d’une partie du marché immobilier.

Le législateur rate en partie son but

La combinaison du reste à charge et de la durée du ROI apparaît comme un obstacle majeur pour atteindre les objectifs du Législateur. En prime, les ménages les plus fragiles accèdent aux logements les plus énergivores, qu’ils n’auront pas les moyens financiers de rénover. La majorité des Français est favorable à la rénovation énergétique, mais elle est économiquement insupportable. Et puis, avant travaux, l’utilisateur final n’a aucune garantie de résultat quant à l’atteinte du niveau de performance énergétique visé.

Obstacle au financement bancaire

De plus en plus de banques réclament un DPE ou un audit énergétique à l’appui du dépôt d’une demande de prêt. On constate quelquefois des refus de prêts en raison d’une classification F ou G du logement, y compris s’il y a un projet de rénovation énergétique. C’est « un repoussoir assez clair à l’accès du crédit ». Ces passoires thermiques constituent un risque hypothécaire pour les établissements bancaires. Ce constat justifie notamment la proposition n°8, à savoir l’amélioration du prêt avance rénovation (PAR), en supprimant la taxe de publicité foncière.

Limites de l’audit énergétique

Globalement, les clients des notaires ne comprennent pas l’utilité de l’audit énergétique. De plus, il y a une insuffisance de professionnels formés à la réalisation de l’audit. Lorsque l’audit est produit à la veille de la signature, il débouche sur l’établissement du devis de travaux, la renégociation du prix, ou les deux. Les auditeurs ont également des difficultés à obtenir une assurance responsabilité qui couvre cette activité. Bref, la profession s’oppose majoritairement à la généralisation de l’audit énergétique.

certification RGE et Mon Accompagnateur Rénov’

Les notaires interrogés estiment que « la certification RGE [reconnu garant de l’environnement] n’est pas de nature à apporter les garanties techniques et économiques suffisantes ». Le public ne fait pas confiance à ce label, ce qui se comprend. En effet, d’après les données de la DGCCRF, 66 % des infractions constatées en 2020 concernent des entreprises RGE. Le CSN invite les pouvoirs publics à « imaginer d’autres méthodes de certification ». Enfin, s’il approuve la mise en place du MAR pour guider l’usager dans le maquis du parcours de rénovation, il s’inquiète de son indépendance, non garantie.

Copropriétés et généralisation des DPE collectifs

Pour 88 % des notaires, les copropriétés anticipent mal leurs plans de travaux de rénovation. Ils estiment aussi que la rénovation des copros passe par des prises de décisions collectives facilitées. De là, naît leur proposition n°3 : revoir les règles de majorité et de prise de décision. De plus, quand le DPE individuel d’un appartement est bon, son propriétaire peut faire obstacle aux travaux dans l’immeuble. Par conséquent, les notaires proposent de supprimer les DPE individuels à la vente d’un lot de copropriété (proposition n°2). Le DPE collectif ferait partie du dossier de diagnostic technique et figurerait dans les annonces immobilières. Cette idée revient souvent ces derniers mois. Le Conseil national de l’habitat l’a aussi défendue.

intérêt du carnet d’information du logement

Le carnet d’information du logement (CIL) doit être établi lorsque les travaux ont une incidence significative sur la performance énergétique. Mais les résultats minimaux de performance énergétique n’ont pas été définis. « Il est dès lors permis de s’interroger sur l’intérêt réel de faire peser une nouvelle obligation documentaire sur les propriétaires ».

En définitive, l’institut d’études juridiques du CSN porte un regard critique sur les dispositifs juridiques, réglementaires et financiers actuels. En effet, les notaires se situent à l’intersection entre les exigences du respect du droit et les préoccupations de leurs concitoyens. Ils constatent l’inadéquation entre les attentes des pouvoirs publics et les objectifs des propriétaires. À chacun de déterminer si leurs 10 solutions sur le logement et la transition climatique sont « réalistes et réalisables », et si elles peuvent « simplifier et accélérer l’immense chantier nécessaire pour notre transition écologique ».