Le DPE va devenir un critère de financement pour les banques

Une directrice de banque témoigne, sous couvert d’anonymat, des contraintes liées au DPE lors d’un achat immobilier. Est-ce que les banques acceptent de financer l’achat d’une passoire thermique ? Les règles sont-elles différentes pour les primo-accédants et pour les investisseurs ? Marie (prénom modifié) a bien voulu nous répondre.

Est-ce que les banques acceptent de financer des biens en F ou en G ?

Aujourd’hui, quand nous montons un dossier de financement, nous avons l’obligation de renseigner la note DPE. Dans notre établissement, il est impossible de finaliser un dossier sans inclure le résultat du diagnostic de performance énergétique. Il y a donc de grandes chances pour qu’à terme, cette note DPE ait une utilité dans le financement.

Actuellement, la note DPE n’empêche pas le financement. Logiquement, demain, s’il y a un financement avec une note en F ou en G, on intègrera les travaux à effectuer dans la partie financement. Si les emprunteurs n’ont pas la capacité d’emprunter pour réaliser des travaux et améliorer la note, alors la banque pourrait refuser de financer. Mais pour le moment, ce n’est pas ce qui se pratique. Nous devons uniquement renseigner la note DPE.

Comment la banque calculera-t-elle l’enveloppe pour réaliser les travaux ?

Ce sera sur devis. Il y aura sans doute d’autres intervenants professionnels sur ce marché. Par exemple, j’achète un logement qui est en F ou en G. Pour pouvoir faire les travaux et avoir un indice de performance énergétique un peu meilleur, passer en D ou en E, je vais devoir demander des devis à des professionnels. Ces devis permettront de dire qu’avec tels ou tels travaux, je vais pouvoir être dans telle catégorie.

Afin que le prêt entre en amortissement, il est probable que l’on demande un justificatif de bonne réalisation des travaux (facture ou attestation d’un professionnel). En effet, il faudra aussi apporter la preuve que les travaux ont bien été effectués. En réalité, nous sommes encore dans l’expectative. Simplement, depuis un an et demi, nous avons l’obligation d’intégrer la note DPE dans le montage des dossiers. Nous pouvons en déduire qu’à un moment donné, ce classement énergétique va avoir un impact sur le financement des biens.

On ne refuse pas un crédit à un primo-accédant qui ne peut pas rénover une passoire thermique ?

Pour le moment, non, mais ça pourrait être bientôt le cas. Si, demain, il y a des personnes – primo-accédants ou non d’ailleurs – qui achètent et qui, en termes de taux d’effort, n’ont pas la capacité à intégrer les travaux pour basculer sur une note D ou E, alors oui, il va y avoir un souci sur le financement.

Dans un avenir très proche, nous devrons probablement intégrer les travaux de financement dans les enveloppes et ce sera encore plus important pour les investisseurs. Les investisseurs ne pourront pas louer le bien s’il ne répond pas à certaines caractéristiques en termes de performance énergétique.

il faut dissocier le futur propriétaire d’une résidence principale et le  bailleur ?

Oui, tout à fait, c’est important de les dissocier. En termes de financement, les banques ne traitent pas les dossiers de la même manière. Est-ce que, par rapport à la loi Climat, l’impact pour les propriétaires bailleurs va avoir lieu plus tôt que pour les acquisitions de résidences principales ? C’est tout à fait possible.

Les bailleurs vont sans doute monter au créneau car il va y avoir un risque de vacance locative. Ils ne vont pas forcément faire les travaux de rénovation. Ils vont chercher à remettre les biens à la vente ou à les laisser inoccupés. Il y aura donc des conséquences sur le marché locatif. Bref, le traitement des dossiers, vis-à-vis de la loi Climat, sera différent.

Quel est le processus aujourd’hui pour de l’acquisition et pour du locatif ?

Dans les deux cas, nous allons renseigner la note DPE. La différence tient surtout à la nouvelle réglementation HCSF, sortie en début d’année. Elle contraint à respecter ce que l’on appelait anciennement le taux d’engagement, et que l’on appelle aujourd’hui le taux d’effort, à 35%.

Pour le calcul, nous prenons l’ensemble des revenus et des charges, charges divisées par les revenus, et il ne faut pas dépasser 35%. Auparavant, si vous aviez un bien locatif, vous faisiez d’abord le calcul sur le bien locatif, et suivant le delta, positif ou négatif, on le réintégrait aux revenus ou aux charges. Maintenant, c’est vraiment l’ensemble des charges divisé par l’ensemble des revenus avec la limite de 35%.

Nous avons la possibilité de déroger sur 15% à 20% des dossiers, mais uniquement pour de l’acquisition de résidence principale, notamment quand le reste à vivre est bon. Le reste à vivre désigne les revenus moins les charges. On regarde, par personne qui compose le foyer, si le reste à vivre est correct ou non. Nous pouvons donc avoir 15% à 20% de dossiers qui ne respectent pas ce taux d’effort à 35%.

Si vous faites de l’investissement locatif, nous devons respecter ce taux d’effort à 35%, sinon il n’y aura pas de financement. Les personnes qui achètent une résidence principale sont donc prioritaires par rapport à celles qui font de l’investissement locatif.

Si le DPE est vierge, Les banques étudient la demande de prêt ?

Alors, ça dépend. Il nous est arrivé d’avoir des DPE vierges quand il y a un changement de destination du bien par exemple. Nous demandons des attestations complémentaires mais nous étudions quand même les dossiers. En revanche, il nous faut obligatoirement un DPE, ou une attestation à côté, pour renseigner la note.

Faut-il plus de 20 ans d’apport pour acheter un bien ? Est-ce de plus en plus difficile ?

Oui, depuis le début de l’année, nous avons beaucoup de refus de dossiers de financement parce qu’en termes de taux d’effort, ça dépasse. En fait, il y a deux problématiques. L’une est liée au secteur, quand le foncier est relativement cher. L’autre est à mettre en rapport avec le contexte économique. Les gens ont des situations professionnelles de plus en plus instables et le montage des dossiers devient donc plus complexe. Les prix s’envolent et les revenus, en face, ont tendance soit à se réduire, soit à être moins surs qu’auparavant.