Quelle date sur vos diags : construction ou rénovation ?

Faut-il choisir la date du permis de construire, celle de la fin des travaux ou celle de la rénovation pour les diagnostics techniques ? Des diagnostiqueurs hésitent parfois, surtout quand les propriétaires les font douter des décisions prises. Or cette situation va se répéter avec l’augmentation des rénovations énergétiques et des réhabilitations de bâtiments.

Réglementation et diagnostics techniques

Le diagnostiqueur obéit d’abord et avant tout aux textes réglementaires. La réglementation impose certains diagnostics immobiliers en fonction du permis de construire (PC). Ainsi, lorsque la construction d’un logement ou d’un immeuble à usage d’habitation date d’avant le 1^er janvier 1949, il faut un diagnostic plomb. Même pour un bien entièrement rénové, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) reste obligatoire. Idem, par exemple, si c’est une ancienne grange transformée en habitation. Seule la date de construction du bâtiment d’origine compte pour savoir s’il faut faire le CREP.

Occasionnellement, des propriétaires demandent au technicien une attestation, comme quoi la rénovation justifierait l’absence de revêtement contenant du plomb. Ce document ne vaut rien. Il expose le propriétaire et le notaire à des sanctions. D’un point de vue juridique, l’attestation plomb peut aussi mettre le diagnostiqueur en difficulté. De toute façon, si le CREP est négatif, il ne sera pas nécessaire de le refaire.

Par ailleurs, la date à laquelle le PC a été délivré conditionne la réalisation de l’état d’amiante. Nous ne reviendrons pas sur le débat de la durée de validité du diagnostic amiante, car ce n’est pas le sujet qui nous occupe aujourd’hui. En tout cas, avant rénovation, si le bien date d’avant juillet 1997, pensez au repérage amiante avant travaux. Il est nécessaire même lorsque le rapport du diagnostic, obtenu à l’achat, conclut à l’absence d’amiante.

Quand la date modifie le classement DPE

Concernant le DPE, l’opérateur se retrouve parfois dans une position embarrassante. En effet, la date de construction détermine le niveau d’isolation. Le moteur de calcul intègre les caractéristiques des différentes réglementations thermiques. Un bâtiment construit dans les années 1940 peut être classé F ou G, même en ayant été rénové en 2010. Évidemment, dans ce cas, il faut signaler la date de la rénovation… si elle est connue et attestée.

c’est aussi ce qui explique, quelquefois, les faibles performances de certains équipements de chauffage ou de refroidissement. Si le diagnostiqueur dispose d’une information sur l’année d’installation, il la note. S’il n’y en a pas, il doit choisir la date de construction ou de rénovation. À défaut, il sélectionne la date la plus ancienne. Au fait, pour le DPE, faut-il choisir la date de dépôt du PC ou celle de l’achèvement des travaux ?

Les textes réglementaires ne parlent que de l’année de construction, d’où de nombreuses discussions à ce sujet. Cependant, puisque la réglementation thermique applicable dépend de la date de dépôt du PC, la première solution semble logique. Sauf démolition intégrale, l’année indiquée sur le descriptif du logement, en première page, sera celle du PC initial. En revanche, il est possible et même nécessaire d’indiquer une date de rénovation, à partir de justificatifs, pour le descriptif des éléments rénovés (murs, etc.).

aucune date de construction / cadastre ?

L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation liste les diagnostics obligatoires pour tout ou partie d’un immeuble bâti. Il faut les réaliser dès lors qu’il y a un immeuble bâti, y compris en l’absence de PC ou de déclaration. La légalité de la construction regarde le notaire et l’administration, pas le diagnostiqueur. On en profite néanmoins pour vous rappeler nos astuces pour trouver l’année de construction d’un bien.