Loi de finances pour 2024 et performance énergétique

La loi de finances pour 2024 contient plusieurs dispositions financières et fiscales pour améliorer la performance énergétique des logements. On vous résume l’essentiel des mesures adossées au DPE ou à l’audit énergétique*, susceptibles d’intéresser les (futurs) propriétaires de logements, les copropriétaires et les bailleurs sociaux. Elles proviennent de l’article 71 de la loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023.

Prêt avance mutation et PAM à taux zéro

La loi de finances pour 2024 supprime les conditions de ressources pour l’éligibilité à la garantie des prêts avance mutation par le fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE). Rappelons que ce prêt hypothécaire, parfois appelé prêt avance rénovation (PAR), se rembourse à la mutation du bien. Désormais, le PAM finance aussi les frais liés à l’inscription d’une hypothèque et les frais notariés.

En revanche, la LF 2024 crée un prêt avance mutation sans intérêt sous conditions de ressources. Celles-ci doivent être fixées par arrêté. Ce PAM taux zéro concerne les personnes physiques qui :

• occupent un logement à titre de résidence principale achevé depuis plus de 2 ans ;
• réalisent des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement.

Un décret fixera la nature des travaux, les modalités, etc. Le PAM taux zéro sera limité à 50 000 € par logement. Le bénéficiaire ne pourra pas cumuler ce PAM avec un PTZ ou un éco-PTZ au titre des mêmes travaux.

PTZ dans l’ancien et le neuf en 2024

Actuellement, le prêt à taux zéro (PTZ) favorise l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes et intermédiaires. La loi de finances réhausse le plafond de ressources, qui passe de 37 000 € à 49 000 € par an. Dans l’ancien, le logement, acquis en tant que première résidence principale, doit se situer en zone B2 ou C. Les travaux permettent d’atteindre un niveau de performance énergétique à fixer par arrêté. Ce PTZ dans l’ancien ne financera pas l’installation d’un système de chauffage fonctionnant avec des énergies fossiles.

Dans le neuf, le PTZ concerne les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif en zone A ou B1 (les zones tendues). Sont aussi éligibles, sur l’ensemble du territoire, ces logements neufs : locaux non destinés à l’habitation transformés en logement, logements acquis en prêt social location-accession (PSLA), objets d’un bail réel solidaire (BRS) ou en prêt locatif aidé d’intégration (PLAI). Enfin, l’éligibilité s’applique aux logements achetés en zone QPV (quartier prioritaire de la ville) et ANRU, avec TVA à taux réduit.

Éco-PTZ et performance énergétique du logement

L’éco-PTZ évoluera d’ici, au plus tard, le 1^er avril 2024. Un arrêté fixera la date de mise en œuvre des nouvelles modalités. L’éco-PTZ s’adresse toujours aux propriétaires de logements anciens qui souhaitent financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Mais la loi de finances crée aussi un éco-PTZ complémentaire qui s’ajoute à l’éco-PTZ. Son montant varie selon le projet :

• Travaux liés ou non à la performance énergétique : 30 000 € ;
• Travaux énergétiques ouvrant droit aux aides de l’Anah ou à MaPrimeRénov’ : 50 000 €.

Les copropriétaires ont également droit à l’Éco PTZ complémentaire sous les mêmes conditions. Par ailleurs, le dispositif éco-PTZ copropriété change. D’une part, les sociétés de tiers-financement qui distribuent l’éco-PTZ et l’éco-PTZ copropriétés bénéficient d’un crédit d’impôt. D’autre part, la liste des travaux permettant au syndicat de copropriétaires d’améliorer la performance énergétique de la copropriété s’allonge. Elle inclut les travaux ouvrant droit aux aides de l’Anah, sans condition d’ancienneté, dans un délai maximal de 20 ans. Tout sera précisé dans un décret à paraître.

Enfin, l’assemblée générale de la copropriété peut voter la souscription de l’éco-PTZ copropriétés, au nom du syndicat des copropriétaires, sous certaines conditions. Ces travaux d’amélioration de la performance énergétique peuvent inclure des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives, aux frais du copropriétaire concerné.

Seconde vie des logements sociaux et DPE

Le dispositif seconde vie favorise la réhabilitation lourde du parc locatif social plutôt que sa démolition reconstruction. Pour être éligible, le logement doit être achevé depuis au moins 40 ans et demeurer un logement social durant au moins 40 ans. Les travaux de rénovation lourde bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 % (2,1 % en outre-mer) à condition de :

• passer d’une étiquette DPE F ou G (passoire thermique) à une étiquette A ou B,
• respecter des critères de sécurité, de qualité sanitaire et d’accessibilité.

Outre-mer, en l’absence de DPE, un décret fixera les critères de performance énergétique. Ces logements sociaux rénovés peuvent également bénéficier de l’exonération de TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties). Pour cela, ils doivent obtenir un agrément délivré par le préfet, à compter de 2024, pour des travaux de rénovation lourde permettant :

• d’atteindre une classe DPE A ou B (ou de respecter des critères à définir outre-mer) ;
• de respecter les normes de sécurité d’usage, qualité sanitaire, accessibilité.

Un décret précisera les dérogations lorsqu’il y a incompatibilité avec les contraintes architecturales, risque sur l’intégrité du bâti, etc. L’exonération s’applique à compter de l’année suivant l’achèvement des travaux. Elle est de 15 ans pour les demandes d’agrément déposées avant le 1^er janvier 2024. La durée atteint 25 ans pour celles déposées entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2026.

Enfin, l’article 143 de la loi de finances pour 2024 prévoit plusieurs mesures pour inciter les propriétaires de logements à faire des économies d’énergie. Cependant, elles n’entreront en vigueur qu’en 2025.

* D’après nos sources, les banques réclament de plus en plus souvent un audit énergétique ou une étude thermique plutôt qu’un DPE. Certaines continuent toutefois d’accepter les DPE projetés.