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La dernière mode consiste à retirer le chauffage fixe pour échapper au DPE et à l’interdiction d’augmenter le loyer voire de louer. Comme un logement ne peut pas être décent sans chauffage, certains bailleurs installent des radiateurs mobiles. Mais ces installations de chauffage répondent-elles aux normes de décence des logements mis en location ?
Pas de chauffage fixe, pas de DPE
Les logements sans équipements fixes de chauffage ne sont pas soumis au diagnostic de performance énergétique. Nombre de propriétaires l’ont bien compris. Certains n’hésitent donc pas à démonter leur radiateur avant la visite du diagnostiqueur. D’ailleurs, les notaires réclament de plus en plus souvent une attestation mentionnant l’absence de système de chauffage.*
Nous reviendrons après sur l’absurdité de ce comportement dans le cadre d’une vente. Intéressons-nous d’abord au bailleur. Pour ne pas louer un bien classé DPE F ou G, il enlève le chauffage. Pas de DPE, pas de gel des loyers ni d’interdiction future de louer. Toutefois, dans un logement décent, le locataire doit pouvoir se chauffer, d’où l’idée de recourir aux radiateurs mobiles. Est-ce une stratégie autorisée ?
Qu’est-ce qu’un chauffage normal en location ?
La réglementation n’interdit pas formellement l’utilisation de radiateurs mobiles puisqu’il n’y a aucune mention de ces derniers. En matière de chauffage, le décret n°2023-695 du 31 juillet 2023 ne change rien à l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Le logement comporte « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adapté aux caractéristiques du logement ». De plus, la température, mesurée à 1,50 mètres au-dessus du sol, doit atteindre 18 degrés au centre de chaque pièce. En cas de sous-chauffe ou de surchauffe, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.
Radiateur mobile ou chauffage d’appoint ?
La difficulté consiste à établir ce qu’est un chauffage normal et adapté. A priori, si un radiateur mobile respecte les critères ci-dessus, alors il ne rend pas le logement indécent. Toutefois, selon la jurisprudence, un chauffage d’appoint, sans chauffage fixe, est un facteur d’indécence. Comme son nom l’indique, le chauffage d’appoint s’utilise de manière occasionnelle en complément d’une solution de chauffage principale.
Or les chauffages mobiles entrent généralement dans la catégorie des chauffages d’appoint. On désigne ainsi les radiateurs à bain d’huile, les convecteurs mobiles, les radiateurs soufflants, les panneaux rayonnants mobiles, etc. Soit dit en passant, les systèmes à effet joule, par exemple un sèche-serviette dans la salle de bains, obligent à réaliser un DPE.
Un logement sans DPE est-il décent ?
Il convient aussi de se demander jusqu’à quel point l’exemption de DPE n’est pas synonyme d’indécence (future) du logement. En effet, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Énergie et Climat, le bailleur est « tenu de remettre au locataire un logement décent […] répondant à un critère de performance énergétique minimal, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an ».
En l’absence d’information sur la consommation d’énergie finale, comment établir que le logement est décent ? Avec l’entrée en vigueur des échéances de la loi Climat Résilience, un bien non soumis au DPE pourrait subir une interdiction de location. En tout cas, un bailleur qui loue sans DPE devient de plus en plus suspect.
Pas de chauffage, pas d’audit énergétique ?
Des diagnostiqueurs témoignent aussi d’un retrait des radiateurs fixes dans le cadre d’une vente pour échapper à l’audit réglementaire. Pourtant, le propriétaire vendeur ne peut qu’être perdant. D’une part, il devra certainement baisser le prix de vente en l’absence de DPE. D’autre part, les banques scrutent le DPE pour l’attribution de prêts et de crédits.
La directrice d’une banque en témoignait déjà dans nos pages en juillet 2022. Une étude du courtier Vousfinancer, parue cette semaine, confirme que la performance énergétique devient un critère d’octroi d’un crédit. Sans DPE ni audit énergétique, vous n’avez quasiment aucune chance de trouver un acquéreur. Il suffit de comparer le prix d’un bien et celui d’un audit pour comprendre que c’est une idée grotesque.
Démonter les radiateurs, c’est frauder
Induire le locataire ou l’acheteur en erreur s’apparente à une tentative de fraude, punie par la loi. En démontant des radiateurs pour cacher sciemment la performance énergétique du logement, vous pouvez écoper d’une amende et d’une peine de prison. S’il y a eu du chauffage dans l’appartement ou la maison par le passé, il reste certainement des factures d’énergie.
En prime, avec le DPE et l’audit réglementaire opposables, le propriétaire engage sa responsabilité en annonçant qu’un bien n’est pas soumis au DPE. Enfin, soyons sérieux, le DPE et l’audit sont des aides légitimes à la décision d’achat immobilier ou de location. Bref, quel que soit l’angle sous lequel on analyse la situation – conscience écologique, obligations légales, bénéfices, risques encourus – cette attitude est insensée.
Prouver un manquement du propriétaire
Interrogée, l’ANIL nous répond qu’un radiateur mobile n’est généralement pas conforme aux normes de décence. Elle invite les locataires concernés à envoyer une photo à l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) dont ils dépendent. Les juristes pourront alors établir si le logement est décent et fournir des conseils appropriés. L’idéal est de contacter l’ADIL avant de signer le bail.
D’ailleurs, certains diagnostiqueurs prennent aussi des photos quand des vestiges de l’ancien système de chauffage subsistent. Ils conservent ainsi une preuve de l’état du logement lors de leur visite pour se protéger en cas de litige. Bien entendu, cet article ne concerne pas les biens n’ayant jamais été chauffés, notamment les habitations qui servaient de résidences secondaires l’été.
Sources et références réglementaires
- Article 3 du décret n°2002-120 ;
- CCH, notamment les articles R126-15, R171-11;
- ANIL, Jurisprudence en matière de logement décent (avril 2011) ;
- Cour de cassation, arrêt du 4 juin 2014, pourvoi 13-17.289;
- Code de l’énergie, article R241-25;
- Code pénal, article 313-1;
- Le DPE va devenir un critère de financement pour les banques, Quotidiag, 06/07/2022 ;
- Le DPE, un critère observé avec attention par les banques avant d’octroyer un prêt, Europe1, 19/09/2023.
Bonjour,
Merci pour la clarté de cet article!
A nous d’être vigilants sur les conseils… J’imagine que nous avons tous rencontré cette problèmatique.
Bonjour,
le guide du DPE du Ministère de la transition écologique indique clairement, en page 14 en encadré rouge que les « convecteurs sur prise » ne sont pas considérés dans le DPE. En ce cas, si on a calculé avec de tels équipements, même accrochés au mur, qu’en serait-t-il en cas de litige? Cas que j’ai plusieurs fois rencontré dans de vieilles maisons de village délabrées, et dans ce cas, je fais une attestation « Hors champ d’application du DPE » … à moins que le propriétaire ne fasse des modifications et me demande une contre-visite.
Bonjour,
Les convecteurs sur prise sont des équipements mobiles de chauffage donc en effet, ils ne sont pas pris en compte. Le diagnostiqueur ne doit pas inclure ces équipements dans le calcul. La mission ne serait pas conforme aux règles de l’art, d’où un risque de litige. S’il n’y a que ce système de chauffage, le bien est non soumis au DPE. Il me semble que vous avez alors la bonne attitude. En revanche, s’il y a une boîte de raccordement, ce n’est plus un appareil de chauffage mobile, qu’il soit fixé au mur ou non.
Super d’avoir les sources juridiques
Il y a de plus en plus de SDF dans les rues de nos villes… et avec toutes ces conneries ça va bien s’amplifier…Cela me semble un vrai critère d’indecence! Tous es pauvres ge s peuvent remercier tous ces bien pensants qui pour 100 balles d’électricité on mis à la rue de milliers de foyers!!!
On ne met personne à la rue en permettant aux occupants de logements de se chauffer convenablement l’hiver.
Cela est possible dans le monde des bisounours…mais dans la vraie vie…la vraie vola ce qu’il se passe … j’ai deux de mes proches qui se sont fait virer de leur logement depuis 10 mois car leur propriétaire ne pouvait pas leur renouveler le contrat car appart classé en G! Là actuellement ils vont dormir chez les un et chez les autres….la famille, les amis… car pour trouver une location à Paris il faut avoir de revenus de ministre. Pour la petite histoire leur appart maintenant il est sur Airbnb et il affiche complet pour les deux mois des J.O.
cool!!! On marche sur la tête!
Ben non, c’est impossible puisque l’interdiction de louer les classes G+ ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023. Vos amis devraient faire un recours en justice, se faire aider par l’ADIL voire les associations de consommateurs. Le propriétaire est dans l’illégalité.
J’ai eu la mauvaise chance de croiser la semaine dernière un espèce de technicien DPE aux lorgnons énormes…monsieur je sais tout…il a ronflé mon appartement pendant 15 minutes sans poser aucune question et ensuite il se barré avec 250€ dans la poche en m’annonçant un DPE de D ( ancien) à F!!! Il me parlait de doubler les murs par l’intérieur cet abr…i! Déjà que le salon fait à peine 12 m²…les deux chambres 10…Il en avait rien à cirer de mon double vitrage et de mes radiateurs tous neufs à inertie…Pas question de réduire la surface des pièces déjà minuscules. Si effectivement il y a la possibilité de passer du chauffage fixe au chauffage mobile pour éviter un trop mauvais DPE et l’interdiction de louer dans 3 ans.
Nous en sommes désolés pour vous.
Manifestement, puisque vous disposez de radiateurs neufs à inertie, la mauvaise note n’est pas liée au système de chauffage. Dans ce cas, les enlever n’aurait guère d’intérêt. On pourrait vous reprocher de mettre en location d’un logement indécent, ce qui vous ferez aussi écoper d’une interdiction de louer.
Le mode de calcul du DPE doit évoluer prochainement pour ne plus pénaliser les petites surfaces.
bonjour,
j’ai fait poser des pompes à chaleur. Je n’ai pas enlevé les anciens radiateurs électriques. Le DPE me dit que ma note ne sera pas relevée tant que je n’aurai pas enlevé les anciens radiateurs car cela m’obligerai à refaire les peintures qui viennent d’être faites. Je ne m’en sert plus et en plus j’ai une cheminée avec un insert.
Est-ce obligatoire de les enlever pour remonter la note du DPE? Est-ce une loi? laquelle?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Aucune loi n’oblige à enlever des radiateurs électriques. Simplement, le DPE se base sur les systèmes de chauffage existants, qu’ils soient fonctionnels et utilisés ou non. Le principe, c’est de ne tenir compte que des caractéristiques techniques du bâtiment, et non des usages, pour déterminer le niveau de performance énergétique basé sur la consommation d’énergie et sur la classe carbone. En effet, imaginions que vous vendiez votre bien, l’acquéreur déciderait peut⁻être d’utiliser les radiateurs que vous n’utilisez pas. Ne connaissant pas votre bien ni le DPE réalisé, j’ignore quels sont les moyens de remonter la note DPE et si le retrait des radiateurs est l’unique solution. En tout cas, c’est une recommandation qui n’a aucun caractère obligatoire.
Le DPE est une escroquerie. Les méthodes de diagnostiques sont complètements opaques. Les conseils de rénovation suite au passage du technicien sont soit inexistants soit non garantis quand au classement futur.
C’est une arnaque de l’état.
Les personnes qui font les diagnostiques ne connaissent rien aux bâtiments ni aux systèmes de chauffage. Ils ne font que remplir des cases a vie de nez dans un logiciel dont on ne sait rien et dont on ne peut vérifier la cohérence.
C’est inadmissible de se laisser berner par ce système.
Système complètement idiot.
J’ai fait passer 3 diagnostiqueurs dans un appartement a 3 mois d’intervalles et j’ai eu 3 notes différentes. L’un n’ a pas vu que les fenêtres étaient a double vitrage et l’autre me conseille d’isoler un mur mitoyen alors que je suis en immeuble collectif. Quand a l’autre il me conseille de mettre un système de chauffage type pompe a chaleur alors qu’il est interdit par la copro et par le règlement d’urbanisme de la commune.
DPE = GROSSE ARNAQUE
Le DPE ne devrait pas être contraignant mais juste informatif à la rigueur.
Economie d’énergie vous dites? Pourquoi les locaux professionnels ne sont pas soumis au DPE ?. Quand on voit ces immenses surface en tôles avec des quantités pharaoniques de pompes a chaleur tourner h24, sans compter des enseignes lumineuses qui brillent nuit et jour, des milliers de portes containers sillonnant les mer en brulant du gasoil, …
Vous n’êtes pas sérieux. Occupez vous déjà des professionnels. Et puis si vraiment la volonté de l’état est de s’occuper de l’écologie alors trouvez un autre système que le capitalisme car il n’est pas compatible avec l’écologie. Ce n’est pas possible de consommer toujours plus et de vouloir préserver la nature… La croissance passe par la consommation d’énergie, plus la croissance est forte plus la demande en énergie est importante.
Pour ce qui est des autres diagnostiques obligatoires comme le gaz c’est exactement la même chose : je viens d’acheter un appartement avec un diagnostique gaz mentionnant aucune anomalie et j’ai été oblige de refaire toute l’installation a cause d’une importante fuite de gaz, que le diagnostiqueur n’avait pas décelé, et le comble c’est que l’on me demande de prouver que la fuite de gaz était la avant que j’achète l’appartement.
Comment peut-on écrire autant de bêtises !?
Je suppose que l’Etat et les médias ont leur part de responsabilité en communiquant mal sur le sujet. Le DPE ne concerne pas que la France, il s’applique dans une multitude de pays depuis la directive européenne 2002/91/CE.
La profession des diagnostiqueurs est hétérogène. Il y a des professionnels du bâtiment qui se reconvertissent parmi eux. Dans tous les cas, pour pouvoir réaliser des DPE, il faut d’abord fournir :
– soit la preuve par tous moyens d’une expérience professionnelle de trois ans de technicien ou agent de maîtrise du bâtiment ou dans des fonctions d’un niveau professionnel équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment ;
– soit un diplôme sanctionnant une formation de l’enseignement post-secondaire d’une durée minimale de deux ans à temps plein ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment.
Ensuite, tout au long de sa carrière, le diagnostiqueur a l’obligation de suivre des formations et fait l’objet de contrôles. Vous devriez lire l’arrêté du 20 juillet 2023 (NOR : TREL2311731A) qui a encore renforcé ces obligations.
Trois incompétents ne sont pas représentatifs d’une filière entière. Par ailleurs, le particulier est censé connaître la loi et vérifier que le diagnostiqueur est formé, certifié et assuré pour réaliser la mission.
Le DPE a été purement informatif pendant plus de 15 ans. Personne ne le regardait, personne ne faisait de travaux de rénovation énergétique, en particulier sur le marché locatif. Or les personnes en situation de précarité énergétique sont surtout des locataires, le dérèglement climatique continue et la transition écologique est nécessaire.
Les locaux professionnels sont évidemment soumis au DPE, c’est obligatoire. Les propriétaires de locaux tertiaires doivent également respecter le décret tertiaire ou dispositif éco-énergie tertiaire qui les obligent à réduire leur consommation d’énergie. Il y a également l’audit énergétique obligatoire pour les grandes entreprises.
Enfin, rappelons que le DPE, mais aussi le diagnostic gaz, est opposable. Il est donc possible de se retourner contre le diagnostiqueur et d’obtenir, notamment, une indemnisation en cas de préjudice.
La DPE dans sa méthode de diagnostic ne prend pas en compte, pour un appartement en RDC par exemple, de l’isolation par le sol empêchant, pour un immeuble construit dans les année 57 sans vide sanitaire dis en hérisson ,des remontées de froid part le sol. Un parquet de 15mm en OSB 3 plus un parquet par dessus permet une forte isolation malheureusement pas prix en compte .Dans les mêmes conditions en l’appartement RDC avec Un plafond sous baisse a 2,5m ,avec une isolation de 15 mm en laine de roche n’est pas prix en compte aussi car on considère l’appartement en dessus habité même s’il ne l’ai pas .Sachant que les dalles isolantes a cette époque n’étaient pas trop performante Par contre un mur correspondant à une cuisine donnant sur un couloir de passage de l’immeuble lui est prix en compte. Dans ce couloir même non chauffe ,il ne fait pas la même température que l’extérieur ,surtout dans le midi.
Un dernier point Il serait intéressant aussi que malgré une pompe à chaleur qui chauffe l’intégralité des pièces de l’appartement, portes ouvertes des chambres, , Lors du passage de la mairie pour le permis de louer ,après constatation d’un chauffage approprié une attestation devrai être délivre pour s’avoir si oui ou non on peut enlever les convecteurs. De ce fait la lettre de la DPE pourrait être modifiée .Bien sur toujours au frais du propriétaire !
Dans l’épaisseur de l’isolation en laine de roche pour le plafond sous baissé je voulais dire 15 cm.
Bonjour,
J’ai fait réaliser tous les diagnostics, en Juillet 2023, en vue de la vente future de mon appartement rénové de 93m2, situé au premier étage d’une grande cité. M’étant séparée de mon poêle à pellets, il ne me restait plus que des radiateurs à bain d’huile et un sèche- serviette n’ayant pas pu occasionner de DPE. Attestation en ma possession. Je décide de remettre un poêle à pellets 8kw, au centre de mon duplex. Pour la demande de la prime énergie, le même diagnostiqueur établit un DPE » dit spécial » , considérant alors mes radiateurs comme des radiateurs à accumulation électrique, j’obtiens E en 2024. Une fois le poêle mis en service et l’aération réalisée, en 2025, je demande l’actualisation de mon DPE, faite en ligne, sur factures du poêle et de l’aération, et photos et attestation de l’isolation des murs extérieurs et du plafond de la grande mezzanine. Le résultat tombe : E, partant du DPE spécial, considérant mes radiateurs comme installation initiale et le poêle seulement en appoint, alors que seul chauffage utilisé, ma facture détaillée d’électricité en témoignant. Devant un refus d’explications explicites, je fais réaliser un autre DPE, en présence, en 1h30, qui constate les faits, et considère le poêle à pellets programmable comme seul chauffage et me classe en D, les radiateurs à bain d’huile utilisés occasionnellement non retenus.