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La dernière mode consiste à retirer le chauffage fixe pour échapper au DPE et à l’interdiction d’augmenter le loyer voire de louer. Comme un logement ne peut pas être décent sans chauffage, certains bailleurs installent des radiateurs mobiles. Mais ces installations de chauffage répondent-elles aux normes de décence des logements mis en location ?
Pas de chauffage fixe, pas de DPE
Les logements sans équipements fixes de chauffage ne sont pas soumis au diagnostic de performance énergétique. Nombre de propriétaires l’ont bien compris. Certains n’hésitent donc pas à démonter leur radiateur avant la visite du diagnostiqueur. D’ailleurs, les notaires réclament de plus en plus souvent une attestation mentionnant l’absence de système de chauffage.*
Nous reviendrons après sur l’absurdité de ce comportement dans le cadre d’une vente. Intéressons-nous d’abord au bailleur. Pour ne pas louer un bien classé DPE F ou G, il enlève le chauffage. Pas de DPE, pas de gel des loyers ni d’interdiction future de louer. Toutefois, dans un logement décent, le locataire doit pouvoir se chauffer, d’où l’idée de recourir aux radiateurs mobiles. Est-ce une stratégie autorisée ?
Qu’est-ce qu’un chauffage normal en location ?
La réglementation n’interdit pas formellement l’utilisation de radiateurs mobiles puisqu’il n’y a aucune mention de ces derniers. En matière de chauffage, le décret n°2023-695 du 31 juillet 2023 ne change rien à l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Le logement comporte « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adapté aux caractéristiques du logement ». De plus, la température, mesurée à 1,50 mètres au-dessus du sol, doit atteindre 18 degrés au centre de chaque pièce. En cas de sous-chauffe ou de surchauffe, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.
Radiateur mobile ou chauffage d’appoint ?
La difficulté consiste à établir ce qu’est un chauffage normal et adapté. A priori, si un radiateur mobile respecte les critères ci-dessus, alors il ne rend pas le logement indécent. Toutefois, selon la jurisprudence, un chauffage d’appoint, sans chauffage fixe, est un facteur d’indécence. Comme son nom l’indique, le chauffage d’appoint s’utilise de manière occasionnelle en complément d’une solution de chauffage principale.
Or les chauffages mobiles entrent généralement dans la catégorie des chauffages d’appoint. On désigne ainsi les radiateurs à bain d’huile, les convecteurs mobiles, les radiateurs soufflants, les panneaux rayonnants mobiles, etc. Soit dit en passant, les systèmes à effet joule, par exemple un sèche-serviette dans la salle de bains, obligent à réaliser un DPE.
Un logement sans DPE est-il décent ?
Il convient aussi de se demander jusqu’à quel point l’exemption de DPE n’est pas synonyme d’indécence (future) du logement. En effet, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Énergie et Climat, le bailleur est « tenu de remettre au locataire un logement décent […] répondant à un critère de performance énergétique minimal, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an ».
En l’absence d’information sur la consommation d’énergie finale, comment établir que le logement est décent ? Avec l’entrée en vigueur des échéances de la loi Climat Résilience, un bien non soumis au DPE pourrait subir une interdiction de location. En tout cas, un bailleur qui loue sans DPE devient de plus en plus suspect.
Pas de chauffage, pas d’audit énergétique ?
Des diagnostiqueurs témoignent aussi d’un retrait des radiateurs fixes dans le cadre d’une vente pour échapper à l’audit réglementaire. Pourtant, le propriétaire vendeur ne peut qu’être perdant. D’une part, il devra certainement baisser le prix de vente en l’absence de DPE. D’autre part, les banques scrutent le DPE pour l’attribution de prêts et de crédits.
La directrice d’une banque en témoignait déjà dans nos pages en juillet 2022. Une étude du courtier Vousfinancer, parue cette semaine, confirme que la performance énergétique devient un critère d’octroi d’un crédit. Sans DPE ni audit énergétique, vous n’avez quasiment aucune chance de trouver un acquéreur. Il suffit de comparer le prix d’un bien et celui d’un audit pour comprendre que c’est une idée grotesque.
Démonter les radiateurs, c’est frauder
Induire le locataire ou l’acheteur en erreur s’apparente à une tentative de fraude, punie par la loi. En démontant des radiateurs pour cacher sciemment la performance énergétique du logement, vous pouvez écoper d’une amende et d’une peine de prison. S’il y a eu du chauffage dans l’appartement ou la maison par le passé, il reste certainement des factures d’énergie.
En prime, avec le DPE et l’audit réglementaire opposables, le propriétaire engage sa responsabilité en annonçant qu’un bien n’est pas soumis au DPE. Enfin, soyons sérieux, le DPE et l’audit sont des aides légitimes à la décision d’achat immobilier ou de location. Bref, quel que soit l’angle sous lequel on analyse la situation – conscience écologique, obligations légales, bénéfices, risques encourus – cette attitude est insensée.
Prouver un manquement du propriétaire
Interrogée, l’ANIL nous répond qu’un radiateur mobile n’est généralement pas conforme aux normes de décence. Elle invite les locataires concernés à envoyer une photo à l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) dont ils dépendent. Les juristes pourront alors établir si le logement est décent et fournir des conseils appropriés. L’idéal est de contacter l’ADIL avant de signer le bail.
D’ailleurs, certains diagnostiqueurs prennent aussi des photos quand des vestiges de l’ancien système de chauffage subsistent. Ils conservent ainsi une preuve de l’état du logement lors de leur visite pour se protéger en cas de litige. Bien entendu, cet article ne concerne pas les biens n’ayant jamais été chauffés, notamment les habitations qui servaient de résidences secondaires l’été.
Sources et références réglementaires
- Article 3 du décret n°2002-120 ;
- CCH, notamment les articles R126-15, R171-11;
- ANIL, Jurisprudence en matière de logement décent (avril 2011) ;
- Cour de cassation, arrêt du 4 juin 2014, pourvoi 13-17.289;
- Code de l’énergie, article R241-25;
- Code pénal, article 313-1;
- Le DPE va devenir un critère de financement pour les banques, Quotidiag, 06/07/2022 ;
- Le DPE, un critère observé avec attention par les banques avant d’octroyer un prêt, Europe1, 19/09/2023.
Bonjour,
Merci pour la clarté de cet article!
A nous d’être vigilants sur les conseils… J’imagine que nous avons tous rencontré cette problèmatique.
Bonjour,
le guide du DPE du Ministère de la transition écologique indique clairement, en page 14 en encadré rouge que les « convecteurs sur prise » ne sont pas considérés dans le DPE. En ce cas, si on a calculé avec de tels équipements, même accrochés au mur, qu’en serait-t-il en cas de litige? Cas que j’ai plusieurs fois rencontré dans de vieilles maisons de village délabrées, et dans ce cas, je fais une attestation « Hors champ d’application du DPE » … à moins que le propriétaire ne fasse des modifications et me demande une contre-visite.
Bonjour,
Les convecteurs sur prise sont des équipements mobiles de chauffage donc en effet, ils ne sont pas pris en compte. Le diagnostiqueur ne doit pas inclure ces équipements dans le calcul. La mission ne serait pas conforme aux règles de l’art, d’où un risque de litige. S’il n’y a que ce système de chauffage, le bien est non soumis au DPE. Il me semble que vous avez alors la bonne attitude. En revanche, s’il y a une boîte de raccordement, ce n’est plus un appareil de chauffage mobile, qu’il soit fixé au mur ou non.
Super d’avoir les sources juridiques
Il y a de plus en plus de SDF dans les rues de nos villes… et avec toutes ces conneries ça va bien s’amplifier…Cela me semble un vrai critère d’indecence! Tous es pauvres ge s peuvent remercier tous ces bien pensants qui pour 100 balles d’électricité on mis à la rue de milliers de foyers!!!
On ne met personne à la rue en permettant aux occupants de logements de se chauffer convenablement l’hiver.
Cela est possible dans le monde des bisounours…mais dans la vraie vie…la vraie vola ce qu’il se passe … j’ai deux de mes proches qui se sont fait virer de leur logement depuis 10 mois car leur propriétaire ne pouvait pas leur renouveler le contrat car appart classé en G! Là actuellement ils vont dormir chez les un et chez les autres….la famille, les amis… car pour trouver une location à Paris il faut avoir de revenus de ministre. Pour la petite histoire leur appart maintenant il est sur Airbnb et il affiche complet pour les deux mois des J.O.
cool!!! On marche sur la tête!
Ben non, c’est impossible puisque l’interdiction de louer les classes G+ ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023. Vos amis devraient faire un recours en justice, se faire aider par l’ADIL voire les associations de consommateurs. Le propriétaire est dans l’illégalité.
J’ai eu la mauvaise chance de croiser la semaine dernière un espèce de technicien DPE aux lorgnons énormes…monsieur je sais tout…il a ronflé mon appartement pendant 15 minutes sans poser aucune question et ensuite il se barré avec 250€ dans la poche en m’annonçant un DPE de D ( ancien) à F!!! Il me parlait de doubler les murs par l’intérieur cet abr…i! Déjà que le salon fait à peine 12 m²…les deux chambres 10…Il en avait rien à cirer de mon double vitrage et de mes radiateurs tous neufs à inertie…Pas question de réduire la surface des pièces déjà minuscules. Si effectivement il y a la possibilité de passer du chauffage fixe au chauffage mobile pour éviter un trop mauvais DPE et l’interdiction de louer dans 3 ans.
Nous en sommes désolés pour vous.
Manifestement, puisque vous disposez de radiateurs neufs à inertie, la mauvaise note n’est pas liée au système de chauffage. Dans ce cas, les enlever n’aurait guère d’intérêt. On pourrait vous reprocher de mettre en location d’un logement indécent, ce qui vous ferez aussi écoper d’une interdiction de louer.
Le mode de calcul du DPE doit évoluer prochainement pour ne plus pénaliser les petites surfaces.
bonjour,
j’ai fait poser des pompes à chaleur. Je n’ai pas enlevé les anciens radiateurs électriques. Le DPE me dit que ma note ne sera pas relevée tant que je n’aurai pas enlevé les anciens radiateurs car cela m’obligerai à refaire les peintures qui viennent d’être faites. Je ne m’en sert plus et en plus j’ai une cheminée avec un insert.
Est-ce obligatoire de les enlever pour remonter la note du DPE? Est-ce une loi? laquelle?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Aucune loi n’oblige à enlever des radiateurs électriques. Simplement, le DPE se base sur les systèmes de chauffage existants, qu’ils soient fonctionnels et utilisés ou non. Le principe, c’est de ne tenir compte que des caractéristiques techniques du bâtiment, et non des usages, pour déterminer le niveau de performance énergétique basé sur la consommation d’énergie et sur la classe carbone. En effet, imaginions que vous vendiez votre bien, l’acquéreur déciderait peut⁻être d’utiliser les radiateurs que vous n’utilisez pas. Ne connaissant pas votre bien ni le DPE réalisé, j’ignore quels sont les moyens de remonter la note DPE et si le retrait des radiateurs est l’unique solution. En tout cas, c’est une recommandation qui n’a aucun caractère obligatoire.