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De nombreux notaires acceptent le DPE neuf, s’il a moins de 10 ans, dans le cadre d’une vente immobilière. Il en va de même pour nombre d’agences immobilières. Or le DPE neuf se fonde sur le fichier XML du récapitulatif standardisé d’étude thermique. Son résultat diffère fréquemment d’un DPE 3CL 2021 dans l’existant. L’acquéreur s’expose à des désillusions, et le vendeur à d’éventuels recours juridiques. Pour autant, l’utilisation du DPE neuf pour une transaction ne semble pas proscrite. Elle paraît même de plus en plus admise.
DPE neuf versus DPE 3CL de l’existant
Pour établir le DPE dans le neuf, il faut des justificatifs : le récapitulatif standardisé d’étude thermique (XML), l’attestation de prise en compte de la RT2012 / RE2020, les plans de l’immeuble ou de la maison. L’étude thermique respecte la méthode TH-BCE 2012 (pour la RT 2012) ou TH-BCE 2020 / règles Th-Bat 2020 (pour la RE2020). Elle ne se base pas sur une méthode de calcul 3CL. Le DPE neuf ou DPE construction n’est donc pas un diagnostic de performance énergétique avant location ou vente. Ce n’est pas le même donneur d’ordre non plus qui commandite la réalisation du DPE.
Le PDE vise à améliorer la performance énergétique dans l’existant. Actuellement, le DPE identifie les passoires thermiques à rénover. À l’inverse, assez logiquement, il n’y a pas de recommandations de travaux dans le DPE neuf. Les recommandations d’usage n’ont pas vraiment de sens, car c’est un logement que personne n’a habité. Bref, les deux DPE répondent à des règles différentes, même s’ils délivrent une information sur la performance énergétique et climatique. Les rapports se ressemblent et laissent penser, à tort, qu’un DPE neuf équivaut au DPE d’un logement existant.
Tous les logements neufs sont DPE A ou B ?
Des acquéreurs de logements neufs tombent des nues en découvrant que leur appartement a une étiquette DPE C, parfois à la limite du D. Dans le parc existant, la note DPE C provoque généralement du soulagement. Mais quand le promoteur vous a fait miroiter une étiquette A dans la brochure de vente, la déconvenue est réelle. Pourtant, un immeuble classé A peut comporter un appartement classé C. Celui-ci possède ses caractéristiques propres comparativement à l’immeuble collectif. L’écart se retrouve même assez souvent pour des logements RT2012. De plus, en cas de vente ou de location quelques années après, la note DPE risque de baisser.
Beaucoup de permis de construire ont été délivrés juste avant l’entrée en vigueur de la RE2020, le 1er janvier 2022. Le niveau de performance énergétique devrait être meilleur et plus fiable avec l’application de la RE2020. Néanmoins, les estimations sont assez optimistes dans les DPE neufs. Or, selon une étude PAP (Particulier à Particulier) de mars 2023, les acheteurs de logements neufs ou récents sont surtout motivés par la performance énergétique. Bref, est-il raisonnable de réutiliser le DPE remis à la réception du bien pour vendre ou louer ce dernier ?
Réglementation et bon sens
L’article L.126-26 du Code de la construction et de l’habitation, définit le DPE du dossier de diagnostic technique (DDT). On y lit que le diagnostic de performance énergétique « est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances » (énergie / émissions de gaz à effet de serre). Or celles-ci ne font pas partie du DPE dans le neuf. On pourrait aisément en déduire que le DPE construction n’a pas sa place dans un DDT. Néanmoins, aucun texte réglementaire n’interdit clairement l’utilisation du DPE neuf pour la transaction immobilière.
Les diagnostiqueurs qui s’y refusent en font fréquemment une question de bon sens. Si le logement est revendu après avoir été habité, il a cessé d’être neuf. Il serait donc logique de réaliser un « DPE de l’existant ». Cependant, le DPE neuf a une durée de validité de 10 ans, comme tous les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021. (Évidemment, toute modification du logement ayant une incidence sur la performance énergétique – travaux d’agrandissement, installation d’une climatisation, etc. – oblige à refaire le diagnostic). Pourquoi le rendre valable 10 ans s’il ne s’applique qu’à un bien tout juste achevé ? Cela n’aurait guère de sens non plus.
Notaires, DPE neuf et CIL
Ces dernières années, les professionnels de l’immobilier décidaient. Dans certains secteurs, les notaires et les agents immobiliers acceptaient les DPE neufs encore valables. Dans d’autres, ils exigeaient un DPE pour l’existant. Mais depuis janvier 2023, à la construction d’un logement, il faut établir un carnet d’information du logement (CIL). Ce CIL contient notamment ces documents :
- attestation de la prise en compte de la RE2020,
- label ou certification relative aux qualités du bâtiment,
- diagnostic de performance énergétique.
Tout laisse à penser que ce diagnostic de performance énergétique est le DPE neuf. C’est donc l’un des « documents permettant d’attester de la performance énergétique du logement et de connaître les moyens de l’améliorer ». Tels sont les termes de l’article 1 du décret n°2022-1674 et du 3° de l’article L126-35-8 du CCH. De plus, ce CIL est consultable par un acquéreur et transmis à la cession du logement. Désormais, le DPE neuf semble donc remplir la même fonction qu’un DPE de l’existant. Le diagnostiqueur peut néanmoins toujours utiliser son devoir de conseil pour inciter le vendeur ou le bailleur à refaire un diagnostic.
Bonjour,
ll paraît complètement illogique de penser que parce qu’un bien (non modifié) a été habité quelques temps, le DPE devrait être différent ! si un bien a reçu sa conformité RT2012, que le fichier .xml est fourni, et que ses caractéristiques sont restées celles d’origine, je ne vois aucune raison d’appliquer une méthode 3CL. Par contre, s’il s’agit d’un appartement intégré dans un bâtiment dont le DPE global était un « DPE neuf », pas d’autre moyen que d’utiliser la 3CL, à moins que le bureau d’étude puisse fournir des fichiers .xml individuels pour chaque appartement. Enfin, si pas de .xml à disposition, c’est forcément 3CL… et d’expérience, dans ce cas là, pour des maisons individuelles, on retombe la plupart du temps sur un résultat A/A escompté.
Bonjour,
Ce n’est pas si illogique car beaucoup d’autres professionnels pensent le contraire et le constatent. En outre, cet article a aussi été inspiré par des témoignages de particuliers, surpris de découvrir un changement d’étiquette DPE. Vous n’avez pas tous le même avis sur cette question et c’est également pour cette raison qu’il m’a paru intéressant d’ouvrir ce débat. Je vous remercie donc pour cette contribution.
Bonjour,
Je ne crois pas que le rôle du Diagnostiqueur est de valider ou pas ce type de DPE ceci dans la mesure où la réglementation autorise l’utilisation du DPE neuf pour une vente.
Bien entendu, dans notre rôle de conseil il est logique d’expliquer que cela pourrait générer des litiges dans le futur proche ou lointain. En conséquence, je préconise au client de se rapprocher de son notaire afin de connaître sa position… puis de revenir vers M3DIag.
Bonne journée
Bonjour,
Oui, tout à fait. C’est au notaire de décider mais cela n’empêche pas le diagnostiqueur de conseiller.
Bonne journée
Bonjour,
Excellent article. J’ajoute cependant quelques infos :
– L’étude RT2012 est basée sur un moteur de calcul largement plus précis que la méthode 3CL. S’il y a discussion sur lequel est le bon résultat, c’est tout trouvé ! D’autant plus que le logiciel est renseigné par un thermicien.
– Le DPE neuf est aussi un moyen de contrôler que la réglementation thermique a été respectée. En avalant le XML de l’étude RT2012 (ou RE2020), le diagnostiqueur contrôle la présence des énergies renouvelables, du test de perméabilité à l’air… Vendre une maison postérieure à 01/2013 sans le DPE Neuf, c’est accepter d’acheter une maison qui potentiellement n’est pas du tout du niveau attendu. Gare donc aux déceptions et au risque de procédure judiciaire pour vente d’un bien non conforme.
– Le DPE de chaque appartement d’un immeuble neuf doit être réalisé en suivant une méthode parfaitement décrite dans le décret Neuf. Il s’agit d’appliquer des coefficients liés aux surfaces de parois froides et à leurs expositions. Ainsi, quand il est respecté, chaque appartement dispose bien d’un DPE NEUF différentié. Ceux qui disent que tous les appartements neufs ont le même DPE ne respectent pas la méthode et font donc des faux.
Il est dangeureux de se baser sur la seule étude thermique pour vendre un logement…
car la réalité est parfois toute autre.
Exemple : une étude thermique mentionne un mode de construction, par exemple : « 20cm de laine de verre sous plafond », … sauf que la facture de l’artisan mentionne … 10 cm (!).
Autre exemple : l’étude thermique mentionne des rupteurs de ponts thermique dans les murs… masi nulle trace dans la facturation de l’artisan.
Et j’en passe.
« Normalement » celui qui a pondu létude thermique est responsable de ce qui est écrit… Mais mieux vaut s’éviter des emmerdes potentielles n’est ce pas ??
Surtout qu’on reprochera toujours au diagnostiqueur de ne pas avoir vérifié la conformité de l’étude thermique….
Donc pour moi, « etude thermique » ok, ça aide bien mais j’essaie toujours de vérifier et je préfère toujours pratiquer le « dpe vente ».