L’utilisation de la photo dans les diags immo

La photo joue un rôle majeur dans le quotidien du diagnostiqueur. Elle sécurise ses interventions et participe à la bonne compréhension de ses rapports, à condition d’être utilisée intelligemment. Dans le cas contraire, la photographie peut avoir l’effet inverse de celui recherché. De plus, mieux vaut connaître la jurisprudence encadrant la prise de photo des biens immobiliers.

Photographies et fichiers clients

Les diagnostics immobiliers montrent l’état et les caractéristiques d’un bien le jour de la visite du technicien. Entre cette intervention et la signature du contrat, il peut s’écouler une journée ou plusieurs mois. Dans cet intervalle, le propriétaire peut faire des travaux pour améliorer son DPE et dévoiler ainsi des matériaux contenant de l’amiante, indécelables lors du diag amiante avant vente. Il peut aussi choisir d’enlever le gros meuble qui cachait une prise électrique endommagée. Toute ressemblance entre ces situations et des litiges passés ne serait absolument pas fortuite.

D’autres évènements sont susceptibles de modifier l’état du logement. Par exemple, entre-temps, des infiltrations d’eau favorisent le développement de la mérule. Etc. D’ailleurs, ces risques expliquent aussi pourquoi tout renouvellement de diagnostic implique une nouvelle visite du diagnostiqueur. Bref, les photos serviront de preuve indispensable en cas de contentieux. L’opérateur a donc tout intérêt à « mitrailler » le bien, puis à archiver les photographies dans ses fichiers clients.

Photos et rapports de diagnostics

Faut-il aussi mettre des photos dans ses rapports de diagnostic ? La réglementation ne l’impose nullement, mais c’est néanmoins utile. Pour le propriétaire non sachant, les libellés des anomalies électriques sont parfois fort mystérieux. De plus, le design des rapports de diags, à l’exception du DPE et de l’audit énergétique (où nulle photo n’est attendue), n’incite pas à la lecture du contenu. Les photos facilitent la compréhension. Particuliers et professionnels de l’immobilier apprécient leur présence.

Cependant, la photo doit faire sens. Autrement dit, attention à bien attribuer la photographie à l’anomalie à laquelle elle renvoie au risque, sinon, de perdre toute crédibilité. De plus, les photos ne remplacent pas les mentions obligatoires, les réserves, etc. L’important reste de bien rédiger et relire son rapport de diagnostic. La photo ne sauvera pas l’ODI qui a bâclé son rapport. En l’occurrence, une image ne vaut pas mieux que mille mots.

Photo de bâtiment et droit à l’image des biens

Enfin, il nous semble également utile d’aborder la problématique sous un angle juridique. Peut-on librement prendre des photos du bien ou de son intérieur ? En réalité, il faut distinguer les photographies de l’extérieur du bâtiment de celles prises à l’intérieur du logement. De plus, la jurisprudence a évolué en la matière.

En 1991, elle estimait, en s’appuyant sur l’article 544 du Code civil, que « l’exploitation du bien sous la forme de photographies porte atteinte au droit de jouissance du propriétaire ». (Cour de cassation, Chambre civile 1, du 10 mars 1999, 96-18.699). Et puis, de nombreux problèmes se sont posés et il a fallu nuancer. Désormais, l’article L.621-42 du Code du patrimoine impose une autorisation en cas d’usage commercial si le bien constitue un domaine national. Le reste du temps, la prise de vue est permise à condition de ne pas causer un trouble anormal au propriétaire.

Photo de l’intérieur du logement et vie privée

Des ouvriers, chargés de faire des travaux de salubrité, dans un logement loué, avaient photographié l’intérieur pour attester de son désordre. Les locataires ont fait une demande de dommages-intérêts pour atteinte à leur vie privée. La Cour de cassation leur a donné raison. « Le droit de chacun au respect de sa vie privée s’étend à la présentation interne des locaux constituant le cadre de son habitat et […] l’utilisation faite des photographies qui en sont prises demeure soumise à l’autorisation de la personne concernée. » (Cour de cass., Chambre civile 1, 7 novembre 2006, 05-12.788).

Peu importe que la personne qui occupe le logement soit propriétaire ou locataire. Ce n’est pas le droit de propriété qui est en jeu ici, mais le risque d’atteinte à la vie privée (article 9 du Code civil). Il faut alors obtenir une autorisation avant de photographier l’intérieur de l’habitation. En revanche, si le logement est vide et inoccupé, vous pouvez le photographier à volonté.