Faut-il faire un DPE à la demande du locataire ?

Habituellement, le diagnostiqueur réalise un DPE à la demande du propriétaire ou de son mandataire. Cependant, avec l’application de la loi Climat Résilience, des locataires sollicitent les cabinets de diagnostics pour avoir un DPE. Faut-il accepter de (re)faire un diagnostic de performance énergétique pour le locataire ? Où est-ce une cause certaine de futurs ennuis ?

L’intérêt des locataires pour le DPE

De manière générale, les locataires regardent moins les diagnostics immobiliers que les acquéreurs d’un logement. Toutefois, la situation tend à changer avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience. Le locataire s’intéresse de plus en plus au DPE, car depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G peuvent être gelés. Or de nombreux locataires ne disposent que d’un DPE vierge, d’un DPE très ancien, voire d’aucun DPE du tout. Certains doutent aussi de la fiabilité du DPE qui leur a été fourni à la signature du contrat de location.

Le propriétaire n’est pas toujours coopératif quand on lui demande un DPE en cours de location. Les locataires contactent donc un diagnostiqueur pour connaître le niveau de performance énergétique actuel. Entre la mention des critères de décence énergétique sur les contrats de location à compter de cette année 2024, la fin de la durée de validité de tous les DPE antérieurs à juillet 2021 au 31 décembre 2024, et l’entrée en vigueur de l’interdiction de location des passoires thermiques en janvier 2025, les diagnostiqueurs seront de plus en plus sollicités par les locataires. Tout le problème est de savoir comment réagir face à ces demandes de DPE.

Décence énergétique sans diagnostiqueur

Locataires, bailleurs et agents immobiliers vous pouvez consulter la page Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques. Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires y répond à toutes vos questions. En effet, il y a une section Propriétaire, une section Locataire et une section Agent immobilier. C’est assez rigolo (mais on rit jaune) d’omettre la section Diagnostiqueur. C’est tout de même lui qui réalisera le DPE, opposable, pour le locataire, le propriétaire ou l’agent immobilier, en engageant sa responsabilité professionnelle.

Bref, cette page nous confirme que le locataire est en droit d’exiger de son propriétaire un DPE valide pour justifier du critère de décence énergétique. Le locataire a également la possibilité de faire un DPE de son côté, à ses frais. En effet, il peut avoir l’impression de vivre dans un logement très mal isolé, de payer trop cher ses factures d’énergie, etc. malgré un DPE qui affiche une classe C, D, ou E. En soi, légalement, rien n’empêche le diagnostiqueur d’accepter. Il sera simplement payé par son client, donc en l’occurrence le locataire. Cependant, des diagnostiqueurs refusent formellement d’intervenir sur demande du locataire.

Pourquoi refuser le DPE pour le locataire ?

L’une des questions posées dans la FAQ du site du MTEC est la suivante : « si je fais faire un DPE de mon logement et que le résultat diverge de celui que m’a fourni mon propriétaire, que puis-je faire ? » La réponse est le seul endroit de la page où le mot « diagnostiqueur » apparaît, et ce paragraphe n’est pas rassurant. On y lit que le diagnostiqueur doit envoyer les résultats du DPE (réalisé pour le locataire) au propriétaire. Ce dernier « peut prendre contact avec les diagnostiqueurs afin d’obtenir des précisions. En raison de son caractère opposable, une erreur manifeste du diagnostiqueur sur les résultats du DPE engagera sa responsabilité. »

Le locataire peut donc faire réaliser un DPE sans l’approbation du propriétaire. Contrairement à ce qu’on peut parfois entendre, le RGPD (règlement général sur la protection des données) ne l’interdit pas. Lesdites données à indiquer dans le DPE sont publiques de toute façon. En revanche, accepter, c’est potentiellement se retrouver au cœur d’un litige bailleur/locataire. La crainte des conflits, voire du procès, est donc l’une des principales raisons de refuser la prestation. D’une part, des locataires attaquent déjà leur propriétaire en justice pour réclamer une réduction du loyer, l’indemnisation de leurs factures d’énergie, etc. D’autre part, le bailleur a aussi de bonnes raisons de profiter de l’opposabilité du DPE.

L’autre problème tient aux données d’entrée du DPE. La collecte d’informations peut s’avérer plus difficile avec un client locataire. La plupart du temps, c’est déjà compliqué de récupérer les documents nécessaires auprès du propriétaire du bien. Or le locataire ne dispose généralement pas de l’acte de propriété, du règlement de copropriété si c’en est une, du numéro fiscal du local, des factures de travaux, etc. En ce sens, le DPE réalisé pour le locataire peut s’avérer moins fiable.

Pourquoi accepter le DPE pour le locataire ?

Cependant, s’il a accès aux données les plus importantes pour réaliser son DPE, le diagnostiqueur a aussi des raisons d’accepter. D’abord, la réglementation l’autorise à faire un DPE pour toute personne prête à payer cette prestation. Ensuite, le risque d’être mis en cause existe quel que soit le diagnostic technique. Enfin, si le locataire met la main à la poche pour obtenir un DPE, c’est qu’il a probablement de bonnes raisons de le faire. En général, personne n’aime se retrouver au tribunal. Bref, dans tous les sens du terme, c’est un problème de justice.

Locataires, nous vous conseillons tout de même de contacter d’abord votre propriétaire pour lui demander un nouveau DPE. Primo, cela rendra la démarche plus amiable. Secundo, le diagnostiqueur aura moins de réticence à intervenir dans ce contexte. De plus, s’il y a augmentation du loyer, dans le cadre des échéances fixées par la loi Climat Résilience, vous pouvez de toute façon exiger du bailleur la remise d’un DPE, sans avoir à le prendre en charge financièrement.