État des risques de plus de 6 mois, résolution du contrat ?

L’état des risques, annexé au bail commercial, datait de plus de 2 ans. Le preneur peut-il demander la résolution du contrat sans justifier d’un préjudice ? Non, selon la Cour de cassation ; oui, selon la Cour d’appel de Versailles et la Cour d’appel de Paris.

ERP de plus de 6 mois et non-paiement des loyers

Tout bailleur doit fournir un état des risques et pollutions (ERP) de moins de 6 mois lors de la conclusion d’un contrat de location. Cette obligation s’applique aussi aux baux commerciaux si le local est situé dans une zone concernée (article R.125-6 du Code de l’environnement).

En l’occurrence, le bail a été conclu le 9 mai 2012. L’ERP fourni à la société locataire datait du 2 octobre 2009. Le preneur, qui n’a jamais occupé le local loué, était poursuivi pour non-paiement des loyers. Il a invoqué le manquement à l’obligation d’information pour demander la résolution du bail.

Tergiversations de la jurisprudence

Conformément à l’article L 125-5 du Code de l’environnement, l’absence d’ERP de moins de 6 mois entraîne des sanctions. Le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix. En pratique, les tribunaux hésitent souvent sur la sanction à appliquer, comme le démontre encore cette affaire.

Le 15 janvier 2019, la Cour d’appel de Versailles donne gain de cause au locataire. La bailleresse a manqué à son devoir d’information. Le défaut de validité de l’ERP suffit à établir le préjudice subi. Le 19 septembre 2020, la Cour de cassation rend un arrêt qui casse cette décision. Selon la Haute Juridiction, il aurait fallu d’abord rechercher « si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante ».

résoudre le contrat sans justifier d’un préjudice

Le 2 février 2022, la Cour d’appel de Paris tranche en s’alignant sur la Cour d’appel de Versailles. La société locataire est en droit de « poursuivre la résolution du contrat sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice ». Moralité, mieux vaut annexer systématiquement un état des risques en cours de validité, et ce quel que soit le type de bail.

CA Paris, 2-2-2022, n°20/14673