DPE collectif et/ou audit en copropriété horizontale ?

Les obligations des copropriétés horizontales ne sont jamais très claires dans les textes réglementaires. D’ailleurs, ce type de copropriété fait régulièrement l’objet de contentieux. Or le diagnostiqueur risque d’avoir à déterminer, à la demande du copropriétaire ou du syndic, s’il faut réaliser un audit énergétique réglementaire et/ou un DPE collectif.

Audit réglementaire en copropriété horizontale

Concernant la réalisation de l’audit énergétique réglementaire en copropriété horizontale, la DHUP a répondu dès la fin du mois de mars 2023. La Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages a clairement précisé :

« Sauf disposition particulière du règlement de copropriété, si les maisons individuelles d’une copropriété horizontale constituent bien un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire, et que celles-ci sont classées F ou G au titre du DPE, elles seront également soumises à l’obligation de réalisation d’un audit réglementaire avant vente ».

Quelle disposition particulière peut-il y avoir ? Eh bien, par exemple, le bien peut être une partie commune dont tel copropriétaire a la jouissance privative. Si les murs appartiennent à la copropriété, il n’y pas d’audit réglementaire à réaliser.

Audit en monopropriété avec deux maisons

Par ailleurs, si une monopropriété est composée de deux maisons individuelles (sans parties communes), cela reste une maison en monopropriété. En effet, selon l’article R.111-18 du Code de la construction et de l’habitation, « est considéré comme un bâtiment d’habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts ».

Le DPE peut alors être réalisé par un diagnostiqueur certifié sans mention. En revanche, celui-ci ne pourra pas réaliser l’audit énergétique réglementaire. Les diagnostiqueurs ne sont habilités à réaliser les audits que dans les monopropriétés comportant un seul logement. Cela peut sembler absurde, mais la réglementation est ainsi faite.

Quant aux monopropriétés avec plusieurs logements, elles pourront également être soumises au DPE collectif. La loi Climat et Résilience l’impose dans « tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 ». C’est aussi valable en l’absence d’installation collective de chauffage ou de refroidissement. Le 1^er janvier 2024 est la date d’entrée en vigueur pour les monopropriétés. Il en va de même pour les copropriétés de plus de 200 lots.

DPE collectif et copropriétés horizontales

Pour une copropriété horizontale de plus de deux logements, faudra-t-il réaliser ce DPE collectif ? Vraisemblablement, il sera au moins nécessaire lorsque l’audit réglementaire ne l’est pas. Ce diagnostic devrait s’appliquer si la maison ne constitue pas un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire.

Contactée le 4 juillet pour confirmation, la DHUP nous a annoncé une réponse écrite. Nous ne l’avons pas reçue à ce jour. Les syndics de ces copropriétés pavillonnaires devront donc s’informer quant à leurs obligations réglementaires. Ce sera à eux de mettre les modalités de réalisation du DPE collectif à l’ordre du jour s’il s’impose.

Quoi qu’il en soit, le statut particulier de la copropriété horizontale, à mi-chemin entre maison individuelle et copropriété verticale, devrait continuer d’occuper la jurisprudence.