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DPE à l’immeuble, DPE collectif ou DPE à l’appartement ?

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De nombreux notaires veulent un DPE par appartement quand le DPE à l’immeuble est la seule exigence réglementaire. Des diagnostiqueurs s’interrogent sur le DPE adéquat dans un immeuble mixte (habitation et tertiaire). Des collectivités leur demandent des audits énergétiques à l’appartement. En prime, voilà qu’arrive le DPE collectif, en vigueur dès cette année pour les immeubles en monopropriété et les grandes copropriétés. Bref, un petit éclairage nous paraît d’actualité.

Quel DPE pour la vente d’un immeuble ?

La question paraît évidente, mais elle est néanmoins récurrente dans le cadre d’une vente. Faut-il réaliser le DPE des appartements ou le DPE de l’immeuble ? Selon l’article L.271-4 du CCH, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, il faut un dossier de diagnostic technique. Ce DDT contient le DPE du bien vendu. Si on vend l’immeuble, il faut donc réaliser le DPE de l’immeuble. Il exige une certification avec mention.

On l’appelle parfois DPE collectif, mais c’est le même diagnostic de performance énergétique, réalisé à l’échelle de l’immeuble. Alors pourquoi est-ce que tant de notaires réclament les DPE de tous les appartements au lieu du DPE de l’immeuble ? Pour diverses raisons, par exemple à cause de certaines dispositions de la loi Climat Résilience (interdiction de louer et audit obligatoire). Le notaire peut vouloir :

  • informer l’acquéreur de la classe DPE des logements s’il veut les louer ;
  • éviter de faire appel à un diagnostiqueur certifié avec mention ;
  • échapper à l’audit énergétique réglementaire de l’immeuble énergivore ;
  • appliquer des textes réglementaires qui ne sont plus en vigueur.

En effet, depuis le 1er juillet 2021, un DPE collectif ne vaut plus un DPE individuel pour chacun des lots. Cela n’empêche pas de réaliser les DPE des appartements, si l’acheteur les veut, mais c’est facultatif. D’ailleurs, lorsque la gestion des équipements est homogène, le diagnostiqueur peut générer des DPE individuels à partir du DPE de l’immeuble. Il visite alors l’ensemble des logements ou se base sur un échantillon. La page 106 de l’annexe 1 de la méthode de calcul décrit notamment la règle d’échantillonnage.

DPE collectif loi Climat Résilience vs DPE vente

Lors de la vente d’un immeuble en monopropriété classé F ou G, il faut faire un audit énergétique obligatoire. Là encore, c’est l’audit de l’immeuble et non l’audit de l’appartement. La réglementation n’impose pas d’audit énergétique pour un appartement noté F ou G. Par ailleurs, la certification avec mention du diagnostiqueur ne suffit pas à l’habiliter pour cette mission. Le vendeur devra faire appel à un bureau d’études ou à un architecte qualifié.

Depuis le 1er janvier 2024, les bâtiments d’habitation collectifs en monopropriété doivent aussi avoir un DPE collectif, hors vente. En effet, l’article 158 de la loi Climat Résilience crée l’article L.126-31 du CCH. Tout bâtiment d’habitation collective (monopropriété ou copropriété) dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un DPE collectif / immeuble. L’entrée en vigueur dépend du nombre de lots.

Cette obligation s’applique également en l’absence d’équipement de chauffage ou de refroidissement collectif. C’est un diagnostiqueur certifié DPE avec mention (tous types de bâtiments) qui l’établit. Soit dit en passant, en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, elle entrera en vigueur en janvier 2028.

un DPE collectif pour la vente / location ?

Des professionnels et des organismes tels que le Conseil national de l’habitat proposent de tenir compte du DPE collectif à la vente ou à la location d’un logement. Plus exactement, le principe est de conserver la meilleure des deux notes. Si un logement individuel sort en G alors que le bâtiment est classé E, l’étiquette E prévaut. On pourrait ainsi continuer à louer des passoires thermiques… mais peut-être au détriment du futur occupant.

Le DPE collectif obligatoire, hors transaction, s’élabore comme avant la vente d’un immeuble en monopropriété. Pour le moment, ce DPE collectif version loi Climat Résilience n’est pas destiné à intégrer le DDT. Toutefois, en monopropriété, il sera vraisemblablement possible de l’utiliser pour vendre l’immeuble, sauf expiration de la durée de validité (10 ans) ou réalisation de travaux modifiant le niveau de performance énergétique.

En copropriété, on le présente lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Il permet éventuellement d’élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). À ce propos, l’absence d’information sur les équipements collectifs oblige à faire un calcul par défaut, au risque de pénaliser la note de l’immeuble et de réduire l’intérêt du diagnostic.

Cas spécifiques : usage mixte, bâtiment classé

L’article 158 précédemment cité cible notamment les copropriétés « à usage de logements, bureaux, commerces ». Ceci nous amène à une situation parfois mal comprise. Le DPE collectif s’effectue avec la méthode 3CL-DPE 2021 qui ne concerne que l’habitat. Dans le secteur tertiaire, le calcul de la performance énergétique repose toujours sur la méthode dite sur factures. Le DPE affiche alors la consommation d’énergie « réelle ».

Actuellement, il est donc impossible de faire un seul DPE à l’immeuble pour les appartements et les locaux commerciaux. On ne peut pas mixer le calcul 3CL et la méthode sur facture. Pour vendre un immeuble mixte en monopropriété, il faut deux DPE, un pour les logements et l’autre pour les commerces, même s’il n’y a qu’un seul bâtiment.

Enfin, un immeuble partiellement classé monument historique n’est pas exempté de DPE. Il ne l’est que si tout le bâtiment est classé ou inscrit à l’inventaire en application du code du patrimoine. Dans ce dernier cas seulement,  l’article R126-15 du code de la construction et de l’habitation s’applique. S’il n’y a, par exemple, que les façades, une partie d’une salle à manger ou un escalier classé, le DPE à l’immeuble reste obligatoire.

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10 Commentaires

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  1. P
    Pascal 16 janvier 2024 - 12h12

    Un petit rappel clair aux notaires leur confirmant que la seule exigence réglementaire est celle du DPE à l’immeuble serait peut être utile dans le paragraphe 1 ? 😊

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 16 janvier 2024 - 12h15

      J’avais l’impression que c’était explicite, mais c’est sans doute trop sous-entendu. Je vais ajouter une phrase pour qu’aucun doute ne soit possible. Merci pour la suggestion !

      Répondre
  2. F
    Frederick 16 janvier 2024 - 14h21

    bonjour,
    Merci pour cet article.
    Concernant le DPE collectif à usage mixte en monopropriété obligatoire depuis le 1er janvier 2024 hors vente, il y a aussi obligation de faire 2 DPE l’un pour les logement et l’autre pour le commerce ? Dans cette situation « hors vente », qui contrôle la réalisation de ces DPE, qui peut les demander et quelles sanctions peuvent être encourues si ceux ci ne sont pas réalisés.

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 16 janvier 2024 - 14h52

      Bonjour,
      Oui, tant qu’il n’y aura pas d’harmonisation méthodologique entre les DPE des commerces et ceux des logements, il faudra prévoir un DPE pour la cellule commerciale et un pour les appartements.
      Pour le reste, un certain flou juridique règne. En effet, tous les documents officiels s’attardent sur les modalités dans les copropriétés. Les immeubles en monopropriété sont toujours mentionnés, mais ensuite on ne parle que des obligations du syndic de copropriété. Pour le moment, je n’ai donc pas trouvé de réponse fiable. J’espère que des précisions seront apportées concernant les obligations en monopropriété hors vente, en quel cas je ne manquerai pas d’en informer notre lectorat.

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  3. L
    LAURENT 22 janvier 2024 - 13h16

    Bonjour, concernant la vente d’un immeuble avec 2 logements, faut il un DPE à l’immeuble ou un DPE par appartement ? Pourriez vous m’indiquer la règlementation en vigueur dans ce cas
    Je vous remercie pour le retour

    Répondre
  4. L
    LAURENT 22 janvier 2024 - 13h18

    Sur ma question, il s’agit d’un immeuble en monopropriété…

    Répondre
  5. L
    LAURENT 22 janvier 2024 - 13h24

    Bonjour, concernant la vente d’un immeuble en monopropriété avec 2 logements, faut il un DPE à l’immeuble ou un DPE par appartement ? quelle est le règlementation en vigueur dans ce cas, merci pour le retour.

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 22 janvier 2024 - 13h54

      Bonjour,
      Selon l’article R.111-18 du Code de la construction et de l’habitation, « est considéré comme un bâtiment d’habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts ». S’il n’y a que 2 logements, ce n’est donc pas un immeuble d’habitation collectif, même si cela ne semble plus vraiment entrer dans la catégorie des maisons individuelles. Comme vous vendez l’ensemble de l’immeuble, on ne fait pas un DPE à l’appartement. Il faut donc faire un seul DPE sur l’ensemble du bâtiment en monopropriété.

      Normalement, le diagnostiqueur n’a pas à avoir une certification avec mention s’il n’y a que deux logements. Mais je crois me souvenir qu’encore récemment, les logiciels DPE ne prévoyaient pas cette situation. Il fallait alors entrer les données en DPE immeuble, ce qui implique de faire appel à un diagnostiqueur certifié avec mention. Je ne sais pas si ça a évolué depuis. En tout cas, pour vendre tout l’immeuble constitué uniquement de logements, il faut un seul DPE.

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  6. S
    Sylvain 15 février 2024 - 20h29

    Bonjour,
    Le DPE collectif (donc à partir de 2 lots) en monopropriété serait obligatoire depuis le premier janvier 2014 au même titre que les immeubles en copropriété de plus de 200 lots !! et ce serait 2006 pour les immeubles en copropriété de moins de 50 lots !!
    Il n’y aurait pas un problème de traduction du texte du législateur ??

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 15 février 2024 - 20h47

      Bonjour,
      pardon, mais je ne comprends pas votre commentaire. De quel(s) texte(s) viennent ces dates (2014 et 2006) ? Ou vous vouliez dire 2024 et 2026 ?
      En tout cas, j’ai l’impression que même si le DPE des immeubles collectifs en monopropriété est obligatoire, personne ne s’en soucie ni ne contrôle si le propriétaire concerné respecte cette obligation. Dans l’ensemble, les gens doivent penser que ça ne concerne que les copropriétés.

      Répondre

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Article rédigé par Cécile, le moteur de Quotidiag
Diplômée de philosophie, ex-bibliothécaire, prête-plume et rédactrice web, salariée et indépendante. Écrit quotidiennement des textes sur les diagnostics immobiliers depuis 2016.

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