De la décence dans les diagnostics techniques

Deux maires proposent de « simplifier et compiler en un seul et unique contrôle technique du logement l’ensemble des diagnostics d’ores et déjà obligatoires, élargi au contrôle de la décence du logement ». Ils jugent aussi nécessaire de renforcer le diagnostic technique global (DTG) et d’y inclure un diagnostic structurel.

Ces propositions figurent dans le rapport de la Mission relative aux outils d’habitat et d’urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne, remis hier au ministre du Logement. Il inspirera un projet de loi, visant à lutter contre l’habitat indigne et dégradé, annoncé pour la mi-novembre 2023.

mission pour lutter contre l’habitat indigne

Les maires de Mulhouse (Michèle Lutz) et de Saint-Denis (Mathieu Hanotin) ont été chargés de travailler sur les outils permettant de lutter contre l’habitat indigne et dégradé. En effet, on estime à 400 000 le nombre de logements indignes et près de 10 000 copropriétés seraient fragiles. Les 24 propositions des édiles, transmises à Patrice Vergriete le 23 octobre 2023, s’articulent autour de 4 grands axes :

• renforcer la capacité à agir de la puissance publique sur le foncier ;
• faciliter les interventions des acteurs de l’habitat privé ;
• améliorer l’accompagnement et la protection des habitants ;
• Sanctionner les propriétaires indélicats et les marchands de sommeil.

Chacune des 4 sections contient 3 à 8 propositions, à appliquer dès 2024. Intéressons-nous à celles relatives aux diagnostics obligatoires, qui ciblent les propriétaires de logements.

Diagnostic structurel dans le DTG

La 10^e proposition consiste à « clarifier les modalités de réalisation d’un diagnostic structurel et des équipements communs au sein du diagnostic technique global (DTG) ». D’abord, les auteurs jugent indispensable de responsabiliser les copropriétés. Actuellement, la réalisation du DTG est soumise aux conditions de vote à la majorité des copropriétaires. Il n’y a donc pas d’obligation. Ensuite, l’acquéreur n’est pas informé de l’état structurel de l’immeuble et des équipements communs. D’où ces préconisations :

• établir un diagnostic structurel complet obligatoire avec le DTG,
• encadrer le DTG par une méthode d’analyse structurelle;
• inclure au DTG un diagnostic structurel des équipements communs ;
• rendre obligatoire la réalisation du DTG dans un calendrier,
• calendrier qui sera cohérent avec le plan pluriannuel de travaux (PPT) ;
• permettre à la collectivité de réaliser ce diagnostic d’office ;
• conditionner les autorisations d’urbanisme à la réalisation du DTG.

L’Anah et les collectivités locales pourraient financer ce DTG / structure, afin de limiter les coûts pour les copropriétés fragiles. Par ailleurs le pôle national de lutte contre l’habitat indigne (PNLHI) prévoit d’instaurer une instance d’observatoire national pour définir les critères d’applicabilité et d’élaboration du diagnostic structurel. À titre préventif, il faudrait le rendre obligatoire dans tous les quartiers de concentration d’habitat indigne.

Permis de louer et contrôle technique global

Le permis de louer, né en 2016, est loin de s’appliquer sur l’ensemble du territoire. Selon les deux maires, il faut le généraliser et l’élargir aux locations saisonnières. De plus, la Mission invite à articuler le permis de louer avec un contrôle technique global du logement. C’est sa 21^e proposition.

« Les diagnostics techniques actuellement obligatoires ne prennent pas en compte la notion de décence des logements ». Les propriétaires et les locataires n’ont donc pas clairement accès à cette information. Par conséquent, mieux vaut créer un « diagnostic unique et complet », exhaustif, lors de la vente, de la mise en location ou de la relocation. Celui-ci :

• compilerait l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires ;
• informerait l’acquéreur / bailleur / locataire de la conformité du bien ;
• intégrerait le contrôle de la décence de l’habitation ;
• faciliterait l’instruction des autorisations de location (permis de louer) ;
• aurait une valeur contradictoire de l’état global du logement.

Les auteurs se réfèrent à la proposition de loi portant renforcement du contrôle de la décence du logement, présentée le 10 mai 2023 par le député Guillaume Vuilletet.

permis d’acquérir et permis de diviser

Les auteurs préconisent aussi la mise en place d’un « permis d’acquérir ». Ce serait une formation obligatoire pour tout primo-bailleur afin de le responsabiliser quant à ses obligations réglementaires. Cette mesure fait d’ailleurs partie des propositions permettant de mener « une politique de tolérance zéro à l’encontre des propriétaires indélicats ».

Ils suggèrent également d’améliorer les dispositions du permis de diviser pour « renforcer la lutte contre les divisions pavillonnaire illicites ». Les marchands de sommeil, notamment, profitent de la division pavillonnaire non régulée. Ils mettent ainsi en location des locaux par nature impropres à l’habitation. La loi Alur permet d’imposer un permis de diviser avant des travaux de division dans un logement existant. Les auteurs veulent :

• faciliter sa mise en œuvre : délais d’instruction d’un mois ;
• mettre en cohérence les documents d’urbanisme et les règles de décence.

À propos du second point, cela revient à interdire la mise en location quand la création de locaux est réalisée sans autorisation d’urbanisme ou qu’elle est en infraction avec les PLU (plan locaux d’urbanisme).

Future loi pour résorber l’habitat indigne

Le ministre chargé du Logement a répondu en s’exprimant au nom du gouvernement. Il dit s’accorder avec la Mission sur de très nombreux points. De plus, « le ministre présentera très prochainement les mesures concrètes que le Gouvernement souhaite mettre en place pour donner suite à ce rapport et accélérer la résorption de l’habitat indigne et dégradé ».

Même si les 24 mesures du rapport feront l’objet d’arbitrages ministériels, « l’objectif, c’est de reprendre si possible la totalité de celles-ci ». M. Patrice Vergriete espère présenter son projet de loi le mois prochain, et le boucler d’ici la fin de l’année. Ainsi, toutes les mesures retenues pourront s’appliquer dès le premier trimestre 2024.

sources et (re)lectures

• Rapport final de M. Lutz et M. Hanotin pour résorber l’habitat indigne ;
• Synthèse des propositions du rapport des deux maires ;
• Communiqué de presse de Patrice Vergriete à la réception du rapport.
• Rendre le diagnostic structure obligatoire à la vente ou à la location.
• Un passeport bâtiment pour remplacer les diagnostics.
• Décret n°2023-695 relatif à l’hygiène et à la salubrité des logements.