Risque RGA : comment éviter la cata ?

Le phénomène de sécheresse-réhydratation des sols génère des fissures dans les maisons et endommage sérieusement leur structure, parfois jusqu’à l’effondrement. Malgré la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, les assurances refusent souvent de prendre en charge ces sinistres liés au retrait-gonflement des argiles (RGA). Le député Vincent Ledoux a rendu un rapport pour prévenir ces catastrophes. Il propose de modifier l’état des risques et pollutions (ERP), d’instaurer un diagnostic du risque RGA lors de mutations et d’en tenir compte lors des rénovations énergétiques. Selon lui, il faut lancer un « plan massif » et mettre le territoire en « mode combat face au RGA », cette urgence climatique et sociale.

10 millions de maisons vulnérables au RGA

Le décret du 13 avril 2023 chargeait Vincent Ledoux (député REN de la 10^e circonscription du Nord) d’une mission temporaire. Elle portait sur le suivi du phénomène de RGA, le soutien à apporter aux plus modestes, ainsi que la prévention et l’information des élus et des sinistrés. Le  député a rendu un rapport intitulé « RGA : N’attendons pas que ce soit la cata ! ». Nous avons pu le consulter en intégralité.

Premier constat : les sinistrés du RGA sont les grands oubliés parmi les victimes de catastrophe naturelle. Alors que le RGA représente en moyenne 40 % de la sinistralité entre 1982 et 2022, il ne reçoit ni accompagnement social, ni soutien psychologique, ni prévention publique. La mission souhaite donc améliorer l’accompagnement et le soutien aux victimes. Il faut également « nous préparer à accompagner 10 millions de propriétaires – près de la moitié du parc de logements anciens privés – dont les maisons sont potentiellement vulnérables ».

Modifier l’ERP pour mieux intégrer le risque RGA

M. Ledoux veut intégrer le risque RGA tout au long de la vie du bien. Toutefois, les trois moments les plus importants sont la construction, la mutation et l’extension de la maison. Concernant la mutation, il recommande d’ajouter le risque RGA à l’état des risques et pollutions (ERP). N’y est-il pas déjà ? Non, car « la présence d’un bien dans une zone d’exposition moyenne ou forte au risque RGA ne rend pas à elle seule obligatoire l’information des acquéreurs».

Il faudrait donc modifier l’article L.125-5 du code de l’environnement, mais aussi la carte « Géorisques ». Concrètement, primo, « l’exposition de la zone à un risque fort au titre du RGA » serait ajoutée à l’ERP (et non plus seulement l’information d’une sinistralité passée indemnisée à ce titre). Secundo, des données de sinistralité des assureurs, qui complèteraient les informations détenues par le BRGM, apparaîtraient sur la carte « Géorisques ».

Diagnostic RGA à double niveau lors de la vente

En plus de l’information sur les risques lors de transactions immobilières, il lui semble utile de proposer un diagnostic avant la vente. Facultatif en raison de son coût élevé, le diagnostic serait à double niveau, en fonction du marché et de la sinistralité. Dans les communes touchées par le risque RGA (plusieurs sinistres à proximité du bien mis en vente), la valeur du bien est d’ores et déjà réduite. Dans ce cas, on proposerait au vendeur de faire un audit complet (diagnostic global) du bien. Il inclurait une vérification de l’absence de fissure voire une étude géotechnique.

En revanche, quand la maison individuelle est simplement dans une zone exposée, sans confirmation d’un risque RGA, on proposerait un diagnostic allégé. Ce serait un état des lieux de l’environnement de la maison, avec des recommandations de prévention horizontales. Dans les deux cas, un label renforcerait la confiance de l’acquéreur et conforterait la valeur du logement.

RGA et travaux de rénovation énergétique

Le député appelle l’attention sur le pilotage des financements de la rénovation énergétique dans les zones à risque RGA. Dans le PLF 2024, le changement de chaudière dans des biens classés DPE E, F ou G doit être accompagné de travaux de rénovation thermique. En revanche, il n’y a pas de prise en compte de la « vulnérabilité du bâti » pour attribuer MaPrimeRénov’ (MPR). La mission propose donc que l’aide MPR « soit conditionnée à un diagnostic minimal du risque RGA, dans le cas des maisons individuelles les plus exposées à ce risque ».

D’ailleurs, ce devrait être un réflexe « pour l’ensemble des risques susceptibles de réduire nettement l’efficacité des investissements de rénovation énergétique ». Selon la mission, Mon Accompagnateur Rénov’ serait le point de contact parfait avec les propriétaires de maisons individuelles. Il paraît donc « nécessaire d’étendre leurs compétences au moins au risque RGA ». De plus, il serait logique d’élargir l’Eco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) aux travaux de prévention contre la sécheresse. En effet, l’adaptation au changement climatique est « aussi importante qu’une rénovation énergétique ».

Par ailleurs, la mission recommande la réalisation d’une étude pour « objectiver le risque associé à une extension de la maison ». Elle a constaté des cas concrets de sinistres après extension. Ainsi, en cas d’accroissement du risque RGA à cause d’une extension de la maison, le sinistré sera pris en charge.

RGA et construction neuve de maisons

Actuellement, c’est lors de la construction d’une maison individuelle que le risque RGA est le mieux pris en compte. On le doit à la loi Elan qui a imposé des études géotechniques. Cependant, la législation sur le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) freine la réalisation de ces études. Par conséquent, il faudrait prévoir la possibilité d’un contrat préalable au CCMI qui porterait sur la réalisation de l’étude G2 PRO. Le constructeur et le maître d’ouvrage la financeraient.

Le rapport précise qu’un certain nombre de mesures figurent dans l’ordonnance du 29 juillet 2022 et dans l’ordonnance du 8 février 2023. D’une part, il faudra ajouter une attestation RGA parmi les pièces à fournir à l’achèvement des travaux. D’autre part, l’attestation devra être annexée à la promesse de vente ou à l’acte authentique. En revanche, la norme DTU 13.1 sur les fondations superficielles est actuellement facultative et non réglementaire. Or le risque RGA doit s’intégrer à toutes les normes, règles de l’art et pratiques de construction.

urgence climatique et Autres recommandations

Le rapport contient beaucoup d’autres recommandations pour élaborer « un plan massif qui embarque acteurs privés et publics ». Il invite notamment à :

• améliorer le régime CatNat appliqué au RGA ;
• objectiver l’instruction de l’assureur et la rendre plus transparente;
• créer une filière d’experts RGA, avec une exigence de formation et d’expérience ;
• créer une cellule de crise RGA et un bouclier CatNat pour les sinistrés ;
• gouverner autrement pour prévenir les risques de catastrophe naturelle ;
• adapter le logement au moment de la rénovation énergétique…

Pour son auteur, « ce rapport doit être le dernier avant le déclenchement d’une action publique de grande ampleur ». En effet, ce n’est pas le premier rapport sur le risque RGA, mais c’est certainement l’un des plus ambitieux.