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Nous avons contacté des responsables d’agences immobilières pour obtenir des témoignages à propos du DPE. A-t-il des conséquences sur leurs activité en cette période de crise du logement ? Est-ce qu’un DPE peut remettre en cause un projet de vente, d’achat ou d’investissement locatif ? Comment se positionnent-ils sur la rénovation énergétique ? Est-ce qu’une modification du DPE ou un report de l’interdiction de louer leur paraît souhaitable ? Deux d’entre eux ont gentiment accepté de nous répondre.
beaucoup trop de travaux et des coûts énormes
Le DPE a pris une ampleur importante dans le choix des achats, des locations ou des investissements, ce qui est normal. Le problème réel du DPE, c’est qu’il y a à mon sens beaucoup trop de travaux à faire aujourd’hui avec des coûts énormes. Les gens n’ont pas forcément l’argent, ni les crédits.
Après, au niveau qualitatif, le DPE est évidemment beaucoup, beaucoup plus regardé qu’avant 2021. L’information circule et il faut donc proposer aux gens des travaux pour qu’ils améliorent la note quand le logement est une passoire thermique.
Le diagnostic de performance énergétique ne peut pas faire annuler une vente, parce que nous communiquons en amont sur le DPE. Il est obligatoire dès le début du projet, donc ils connaissent très tôt le niveau de performance énergétique. En revanche, d’abord les acquéreurs nous demandent des précisions, ils nous posent des questions. Ensuite, cette information entre en compte dans leur budget, puisqu’il y a cette interdiction de louer en 2025, 2028 et 2034. Cela ne remet pas en cause l’achat, le budget si.
Le groupe Laforêt travaille avec Hellio, mais les acheteurs ne savent pas forcément lire le DPE. C’est donc important de bien leur expliquer le contenu du DPE, en fonction des murs, de l’exposition, de l’épaisseur, du mode de chauffage, etc., pour qu’ils comprennent l’origine de la déperdition énergétique. Nous leur expliquons et ça les rassure. Cela fait partie de notre devoir de conseil.
À propos de l’éventuel report de l’interdiction de louer, je pense que le problème est ailleurs. Le DPE, c’est un mal pour un bien. Mais aujourd’hui, il y a un mal logement et un défaut de logement. Plein de gens voudraient avoir un logement. En face, les logements qui pourraient être loués sont des passoires énergétiques. La question se pose : est-ce que je peux louer un appartement en G ou attendre et vivre dehors ? En quelque sorte, on a mis la charrue avant les bœufs.
C’est compliqué de se loger aujourd’hui. En plus, à certains endroits, il est impossible de défigurer des bâtiments pour faire une isolation thermique. L’isolation thermique par l’extérieur, sur de l’ancien, c’est moche. Sur du semi-récent, c’est un peu plus beau, mais le coût est énorme. Certains propriétaires n’ont pas les moyens de faire les travaux et par conséquent, ils ne peuvent pas louer. C’est un réel problème. Je pense que mes confrères ont le même discours.
Le DPE est une bonne chose. Je ne dirai jamais que c’est une mauvaise chose, mais il n’y a pas de logement. On demande à des propriétaires de faire des travaux alors qu’ils n’ont pas l’argent nécessaire. Ils ne peuvent pas les faire. Alors ils vont mettre leur T3 en lieu et place sur le marché quand c’est possible. Dans le cas contraire, ceux qui ont un T2 et qui souhaitent déménager dans un T3 ne peuvent pas, car c’est une passoire thermique. Cette situation va figer le marché immobilier.
C’est le cahier des charges du DPE qui est mauvais
Pour nous qui sommes en plein cœur de Paris, basés sur le 5e arrondissement, le DPE et l’interdiction de louer ont un impact significatif sur notre activité. Avant le Covid et avec un DPE vierge, ou réglé sur un cahier des charges différent de ce qu’il est aujourd’hui, ça ne posait aucun problème. En effet, il n’y avait pas d’interdiction à la clé.
Aujourd’hui, on sait que l’interdiction va commencer en 2025 et se poursuivre jusqu’en 2034 et ça a de grosses conséquences. D’abord, les gens réfléchissent à deux fois. Ensuite, dans les immeubles anciens, beaucoup d’appartements sont mal notés car énergivores. Par conséquent, les ventes tournent au ralenti sur ce type de produits, les acheteurs hésitent.
Combiné, en plus, à une augmentation des taux et la petite crise immobilière que nous vivons actuellement… Ce n’est pas évident et ça fait un moment que ça dure. On constate aussi un impact sur le marché locatif. Il y a des gens qui ont moins acheté depuis deux ans et demi-trois ans. Ils mettent donc moins de biens en location alors qu’il y a de la demande. C’est très compliqué. À cette rentrée, sur ces mois de septembre et octobre 2023, ça n’a jamais été aussi tendu de trouver un appartement à louer à Paris. Je travaille dans ce secteur depuis longtemps et je n’ai jamais vu ça.
Nous devons forcément donner des conseils de rénovation. Je fais de la gestion locative, donc je me dois de conseiller les bailleurs à ce sujet-là. Bien sûr, nous essayons de trouver des solutions avec des prestataires, mais ce n’est pas mon métier de faire des travaux. Nous tâchons simplement d’agir à notre niveau pour aider les propriétaires et faire avancer la situation.
L’idée du DPE, en soi, n’est pas mauvaise du tout. C’est la manière dont le mode de calcul et le cahier des charges ont été rédigés qui est mauvaise. Aujourd’hui, vous avez des appartements qui sont qualifiés de passoires énergétiques, alors que ce terme est juste une honte. Ils ont des doubles vitrages, des radiateurs dernier cri… Et on les qualifie de passoires parce qu’ils sont en F et au dernier étage. Comment est-ce qu’on fait pour redonner à ces appartements des notes correctes ? On a alerté les pouvoirs publics pour le leur demander.
Reporter l’interdiction de louer, non, la date n’importe pas forcément. Mais déjà, il faudrait modifier le cahier des charges du DPE. Ce serait très intéressant et intelligent d’avoir un DPE adapté à des immeubles différents. Avoir un DPE avec la même grille de notation pour tous les types de bien, que ce soit une maison de 2021 ou un appartement du 18e siècle, ça n’a aucun sens. Avec tout l’or du monde, l’immeuble du 18e siècle ne sera jamais aussi bien isolé que la maison de 2021. C’est logique.
« des doubles vitrages et des radiateurs dernier cri » l’exemple type de la méconnaissance du bâtiment. Si il avait un bon diagnostiqueur, il saurait que ceux ne sont absolument pas des éléments ayant un impact important sur le DPE.
Il y a donc et il y aura du boulot pour les diagnostiqueurs sérieux, prêts à apporter le soutien technique dont les agences et les propriétaires ont besoin.
DPE inadapté aux petites surfaces et aux logement anciens.
C’est une honte, j’ai un petit studio classé G car 2 murs sur rue. Quartier classé donc isolation par l’extérieur pas possible et trop chère de toute façon, isolation par l’intérieur impossible, surface trop petite. Conso des locataires depuis 15 ans entre 30 et 45 € par mois. L’appartement est exposé sud ouest rénové, centre ville proche métro. Les locataires s’y plaisent beaucoup et je ne pourrais plus le louer. C’est inimaginable car réellement ce n’est pas une passoire thermique. Comment je vais pouvoir vivre, pas possible et de de toute façon pas les moyens car petite retraite. C’est une honte.
Messieurs les ministres réfléchissez un peu, je ne suis certainement pas la seule dans cette terrible situation, vous allez mettre des familles en difficultés. Alors s’il vous plaît adaptez le DPE aux petites surface et aux logements anciens. Pour ma part il est hors de question que je paye une taxe d’habitation ou sur les logements vacants pour un appartement qu’on va m’interdire de louer alors qu’en réalité il n’est pas une passoire thermique.
Je suis très en colère et très inquiète pour mon niveau de vie à venir sans mon loyer avec une inflation galopante.
Il y a un travail en cours sur la correction du DPE pour les petites surfaces. Le problème de l’inadaptation du DPE aux logements anciens préoccupe aussi les ministres.
Au cas où, rappelons également que des dérogations à l’obligation de rénovation énergétique performante existent. C’est notamment le cas lorsque les travaux excéderaient 50 % de la valeur vénale du bien (évaluée par un professionnel de l’immobilier). Idem pour les biens classés ou ayant un caractère architectural protégé ou situés aux abords de monuments historiques. Vous êtes peut-être concerné par l’une des dérogations et vous pourrez alors continuer à louer même s’il faudra, autant que possible, améliorer la performance énergétique du logement.
Je suis tellement d’accord avec vous. J’avais un studio de 23 m2 en excellent état. J’ai remplacé sans obligation le radiateur par le meilleur qui soit. J’ai remplacé un velux. A la suite du dpe me classant en G etant de bonne composition j’ai contacté Francerenov. Après étude de mon dossier, la réponse : Étant fonctionnaire je ne devrais pas vous le dire, ne faites rien car vous perdrez de l’argent. Vôtre studio a une très bonne consommation, mais le logiciel étant très mal fait Votre note est en g en ne remontera pas. Stupéfait je me suis renseigné partout et ai pu me rendre compte de cette situation affolante. Résultat je l’ai vendu il y a 7 mois, en catastrophe 50 % de moins, c’est à dire moins cher qu’il y a 12 ans quand je l’ai acheté. Plus un autre classé en D, avec mon appartement en E. Résultat 130000 eur de moins sur le tout. Mais je vous invite à taper sur Google « Macron immobilier « , vous aurez la réponse sur le massacre des petits propriétaires qui a lieu…
Madame, arrêtez de vous prendre la tête. Je suis exactement ds la même situation que vous.
Mais après bcp de colère j’ai décidé de m’en fiche de leur DPE sans queue ni tête. C’est du grand n’importe quoi.
En revanche, Appliquez bien l’encadrement des loyers et croyez moi, vos locataires ne vous chercheront pas de poux dans la tête, ces jeunes qui seront heureux de vous louer votre joli studio parfaitement habitable, s’en tapent du DPE. (Sauf si votre loyer est excessif).
Vous mettez DPE E ou F dans le contrat et c’est tout. Ça vous laisse quelques années.
Arrêtez de vouloir tout bien faire, comme on vous dit, on est plus à l’école.
Puisque vous louez 1 Studette ou 1 studio c’est une chance, louez 9 mois en contrat étudiant, puis faites un nouveau contrat pour les 2/3 mois restants. Ainsi si vous tombez sur un emmerdeur, qui ne veut plus payer car passoire énergétique, il ne pourra pas vous emmerder plus de 9 mois.
Après 9 mois vous pouvez aussi louer l’été à des stagiaires.
Vous pouvez aussi faire un contrat bail civil ou résidence secondaire (moins 8 mois).
Tout ceci est un peu contraignant, car terminé le locataire qui reste 2/3/4 ans, pour ses études.
vous devez aussi gérer votre location vous même, aucune agence ne fera cela pour vous.
Mais au moins vous êtes sûre de vos revenus.
Cet été, j’ai reçu 100 demandes en 3 jours, 1 truc de fou, jamais arrivé en 20 ans, y’a qu’à se baisser pour ramasser les candidats avec de bons dossiers à la pelle.
Croyez moi, les plus à plaindre ce sont tous ces jeunes gens qui ne trouveront plus à se loger pour effectuer leurs études.
Attention tout de même. Si, à l’école, la désobéissance n’a généralement pas de conséquences graves, à part un éventuel échec scolaire, il n’en va pas de même pour les infractions pénales.
Arrêtez de prendre les propriétaires et les agences pour des pipes, aujourd’hui il est démontré que la grille d’évaluation DPE est totalement à refondre dans l’urgence pour éviter une énorme catastrophe économique surtout pour tous les logements de moins de 50 M2.
Cette DPE est jalousement cachée il est presque impossible d’obtenir les paramètres d’évaluations permettant de comprendre la sentence, pourquoi faut il la cacher ?
Pour ma part je viens de faire rénover entièrement un T3 de moins de 50 M2 , avec entre-autres une super isolation de combles en R=9, changements des fenêtres, et nombreuses autres interventions pour une petite fortune ; le résultat vaut largement le neuf…et pourtant je me retrouve en G.
Cherchant à comprendre, étonné par l’évaluation de consommation très haute et pour moi jamais atteinte dans l’ancienne situation je me suis rapproché d’un cabinet de thermiciens. J’ai voulu faire évaluer les gains apportés par le changement des ouvertures par rapport aux anciennes.
Le résultat est stupéfiants : 8000€ investis (pas d’aide publique) , économie de déperdition évaluée 4% rapportée sur le coût de consommation DPE = 64 € par an SOIT 125 ANS d’amortissement.
Aucune économie au monde peut résister à un tel résultat pourquoi en France et chez les petits propriétaires ?
J’invite ces derniers à se regrouper et s’ériger contre cette DPE utopique très certainement rédigée plus par des militants que des techniciens tous soutenus par des métiers qui en tirent hautement profit.
Je mets cet appartement témoin à la disposition de tous médias souhaitant développer un sujet DPE.
J’autorise Quotidiag à publier mon email.
Je me permets simplement de vous informer que la méthode du DPE (c’est-à-dire le diagnostic de performance énergétique) est publique. Tous les paramètres sont accessibles à tous sur le site Legifrance. Vous les trouverez en annexe de l’arrêté du 14 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul et les modalités d’établissement du diagnostic de performance énergétique, arrêté paru au JOFR n°0240 du 14 octobre 2021.
Bonjour. Les résidences d’été de vacances sont elles concernées par le DPE en F ou G ?
Bonjour,
Non, car à ce jour, les logements qui sont utilisés moins de 4 mois par an ne sont pas soumis au DPE (article R.126-15 du code de la construction et de l’habitation).
là où j’habite en Bretagne sur la côte il y a une pénurie de logement car 75% des logements sont des résidences secondaires ou des locations d’été. À savoir que quand on dit locations d’été ce sont des logements loués à la semaine très chers l’été et le reste de l’année les propriétaires les louent au mois. Ces propriétaires jouent sur tous les tableaux et n’ont aucune contrainte c’est à dire pas d’obligation de DPE etc etc… où est la justice ? Les propriétaires qui font l’effort de louer à l’année sont toujours pénalisés. Je comprends les propriétaires qui ont envie de rejoindre ceux qui font des locations saisonnières, c’est plus rentable et sans les contraintes . La pénurie de logements ne va qu’empirer face à toutes ces injustices.
Le gouvernement a annoncé au moins deux mesures pour lutter contre la pénurie de logements liée à ces pratiques. L’une consiste à imposer le DPE en location saisonnière (avec la même interdiction de louer les logements énergivores), mais uniquement sur décision des maires. L’idée est donc de permettre aux élus locaux d’agir dans ce genre de situation. L’autre est plutôt fiscale. On rendrait la fiscalité des locations saisonnières moins avantageuse afin d’inciter à la mise en location longue durée. Cependant, tant qu’aucun texte réglementaire n’est publié, il ne s’agit que d’annonces.
la fiscalité c’est exonération de TVA jusqu’à un peu moins de 100 000€/an. A coup de 49.3 on peut tout faire passer, même un loup dans une bergerie —David Miodownick—
J’imagine que tous ceux qui se plaignent que leur logement est classé passoire thermique n’ont pas compris que c’est à cause des radiateurs électriques. Le DPE applique un x2,3 c’est à dire qu’il fait plus que doubler la consommation réelle de kWh par-rapport à la réalité (!). Ou autrement dit si le même logement était chauffé au gaz ou fioul il gagnerait 2 ou 3 lettres. Il va y avoir de très bonnes affaires à réaliser, car le DPE ne peut pas rester en l’état pour le chauffage électrique. Le pire étant de réaliser de coûteux investissements pour isoler ce genre de fausse passoire thermique alors que ça ne joue que sur quelques pourcents au final.
Bonjour,
c’est faux ca n’a rien à voir avec le chauffage électrique (un chauffage électrique récent n’est pas « mal noté », même s’il a un léger malus. Le logiciel a un peu corrigé la donne sur ce sujet: c’est vrai que c’était pire il y a quelques mois).
…
sauf pour le chauffe eau ! Si vous avez un chauffe eau de forte capacité; ce qui est normalement le mieux à privilégier puisque l’eau ne se refroidi pas rapidement, votre logement peut facilement perdre une lettre et demi pour un tout petit appartement.
C’est la prise en compte de la surface qui est très mauvaise : plus elle est petite, plus le logiciel considère que le logement va se refroidir vite. Il fait donc le calcul inverse d’avec le chauffe eau… c’est complètement abruti.
Sur la même logique, les logements avec d’énormes volumes sont largement favorisés. Ce qui est encore une abberation car ils sont bcp plus difficiles à chauffer en réalité, même bien isolés. … à moins d’utiliser des modes de chauffages à fort pouvoir rayonnant (comme par exemple plusieurs poele à bois ou à granulés en fonte)… ce que presque personne ne choisi cause conseils à la con de partout.
Et sinon, effectivement le DPE est une saloperie car contraignante ET inexacte dans beaucoup de situations. C’est un scandale politique, qui vise à saigner le particulier et à favoriser le rachat de logements locatifs par les grands groupes, et à massacrer l’immobilier à l’ancienne de campagne (donc encore des petits propriétaires bien souvent).
Une autre incohérence du DPE est d’inclure dans le coût estimé de chauffage l’abonnement EDF, comme si les logements chauffés au gaz, fioul ou bois n’avaient pas besoin d’un abonnement EDF !!!!
Le dpe est un outil de mesure de l’efficacité !
C’est pour cette raison que les classements issus du resultat calculé de la consommation peuvent être dégradant pour les petits logements car le ratio déperditions/surface habitable est moins favorable quand on reduit la surface, c’est donc un outil rationnel.
Le seul problème vient que cet outil de mesure n’est pas adapté à une communication claire pour le grand public ingorant des sciences physiques et techniques.
C’est aussi pour ça qu’il est indispensable d’indiquer les coûts énergétiques avec ce classement pour bien prendre la mesure de cette conso donc de l’intérêt d’acheter ou de louer.
Pour vous donner un exemple plus parlant en transposant, j’ai récemment acheté un congélateur, j’ai choisi de débuter ma recherche en selectionnnant les produits bien classés (A, B, C), puis j’en ai regardé le prix, puis je suis aller voir ceux classés F ou G, nettement moins chers, puis j’ai regardé les données techniques pour me rendre compte qu’un appareil bien classé ne faisait économiser que des sommes faibles, quelques euros par an pour une différence de prix d’achat énorme, plusieurs centaines d’euros, créant un retour sur investissement de plus de 25 ans, aucun intérêt !
Il faut donc relativiser, le mauvais classement ne veut pas forcement dire ruine de l’occupant , mais c’est un indicateur indispensable pour prendre la mesure de l’efficacité.
Pour les propriétaires anxieux, je vous recommande de vous adresser à de vrais professionnels compétents dans ce domaine pour être bien conseillé car il existe de nombreuses solutions techniques et comme le dit quotidiag, aussi des solutions de dérogations administratives qu’il faut juste connaitre.
Le dpe existe depuis 2006, 2007 pour les locations, il n’y a donc pas de surprise ni de prise d’otage puisque tout les intéressés sont censé en connaitre l’existence, le but étant de supprimer la précarité énergétique et augmenter le niveau de confort de personnes n’ayant pas les moyens d’acquérir, c’est un minimum pour se différencier de la France de Zola!
Ce n’est pas parce que le logement est petit donc qu’il nécessite peut d’énergie à l’année qu’il peut se permettre d’en gacher, effectivement l’interdiction de louer est une sanction dure mais indispensable pour faire evoluer un secteur qui ne le veut pas . Politiquement, il eut mieux valut procéder autrement, par exemple par des incitations fiscales sévères ce qui aurait permis de recréer de la rentabilité pour certains investissements qui le sont peu financièrement mais important pour le combat contre les GES (gaz à effets de serre), objectif premier de cette politique lancée en 1997 avec le protocole de Kyoto (sauf à la remettre en cause perpétuellement).
Bonjour,
la page 5 » recommandations d’amélioration de la performance » du DPE immeuble ne précise pas combien de Mwh/an on espère économiser par les travaux conseillés.
Je vais donc chercher ces estimations dans les données non imprimées sur le DPE mais accessibles dans la base Ademe. J’ai extrait certains champs tels que les déperditions, apports gratuits et » besoin de chauffage » de quelques centaines de DPE immeuble.
Les valeurs des déperditions sont cohérentes, somme des 7 = déperdition enveloppe.
mais la somme (apport solaire en hiver + apports internes en hiver + besoin chauffage) en Kwh/an n’est pas du tout égale ni proche des (déperditions en watts / °C * delta T 10 °C environ * 7 mois * 30 jours * 24 heures/ 1000) comme je m’y attendrais.
page 2 le schéma des déperditions de chaleur devrait indiquer les pertes réelles, pas les consommations payées après déduction des apports gratuits ?
page 3 » consommations annuelle d’énergie » les valeurs en kwh/an sont-elles l’énergie payée ( le besoin de chauffage ci-dessus) ou bien les pertes réelles du bâtiment, c’est à dire non réduites par les apports gratuits ? ces apports gratuits pèsent environ 20 à 30 % des pertes, cad que le besoin payant n’est que 70 % des déperditions dans la plupart des DPE immeuble que j’ai analysés.
Comme les aides sont conditionnées à un % de gain cela n’est pas négligeable.
Selon un audit antérieur (2017) Il semble que changer les fenêtres (500 000 K€) chez moi ( gain espéré 100 Mwh/an) aurait un temps de retour de 40 ans avec le gaz à 120 €/Mwh, je voudrais vérifier cela avant de m’opposer vigoureusement en AG à toute rénovation énergétique (nous sommes étiquette D limite C).
Quelqu’un peut il m’éclairer sur ces résultats DPE immeuble; apport solaire en hiver + apports internes en hiver + besoin chauffage ?
En résumé sans prétendre critiquer la méthode, n’étant pas expert thermicien, j’aimerais seulement comprendre et pouvoir exploiter les résultats du DPE autrement que comme papier dans un lieu d’aisance.