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Après le débat sur les sous-sols, attaquons-nous à un autre sujet problématique, celui des bâtiments indépendants non soumis au DPE. Il n’y a que deux critères à prendre en compte, mais l’un et l’autre – la surface et l’indépendance – suscitent différentes interprétations.
Réglementation : CCH et Code de l’urbanisme
L’article R.126-15 du code de la construction et de l’habitation (CCH) liste les sept catégories de bâtiments exemptés de DPE. Au b), nous lisons : « les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l’article R.111-22 du code de l’urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ». À première vue, cette exemption semble claire. Pourtant, sur de nombreux sites internet, la surface de plancher (SDP) devient une surface habitable (SHAB). Or la surface de plancher n’est pas la surface habitable au sens de l’article R156-1 du CCH.
Par exemple, selon SeLoger les propriétaires de « bâtiments indépendants dont la surface habitable n’excède pas 50 m² » sont dispensés de DPE. Notre objectif n’est pas de taper sur le groupe SeLoger, loin d’être le seul à avoir commis cette erreur. C’est simplement un site de diffusion d’annonces immobilières connu, qui s’adresse à des lecteurs concernés par le DPE. Bref, un bâtiment indépendant peut avoir une SHAB inférieure à 50 m² et une SDP supérieure à 50 m². Il est alors soumis au DPE.
Bien non soumis au DPE : vu dans la presse
Cet été, plusieurs médias dont Capital ont repris un article paru sur Actu.fr. Pour le premier, Elle rate la vente de sa maison à cause d’un diagnostiqueur immobilier de mauvaise foi. Dans le second, Sylvie raconte comment la vente de sa maison a capoté. Il y a eu d’autres versions similaires. Trop pressé, peut-être, de mettre en évidence les mauvaises pratiques d’un diagnostiqueur, aucun journaliste n’a relevé les erreurs dans ce témoignage. C’est l’histoire d’une dame qui met en vente sa maison mitoyenne de « 54 m² au sol dont 44 m² habitables ». Elle fait donc réaliser un DPE. La maison écope d’un G (passoire thermique), ce qui fait fuir l’acquéreur.
Or, notre propriétaire découvre que finalement, elle n’a pas besoin de réaliser un DPE. « Pour la simple et bonne raison que la surface habitable de sa maison est inférieure à 50 m² ! C’est inscrit dans le marbre du Code de l’urbanisme » (sic). Nous ignorons comment cette triste affaire s’est terminée. En revanche, nous savons qu’une maison de 54 m² de surface de plancher doit obligatoirement faire l’objet d’un DPE. Il n’y a pas à tenir compte de la surface habitable dans ce contexte. Tout cela révèle un certain degré d’ignorance vis-à-vis des diagnostics immobiliers. En prime, on parle du DPE, le diagnostic le plus connu du DDT.
Qu’est-ce qu’un bâtiment indépendant ?
C’est assez facile de savoir si la surface dispense d’un DPE, à condition de ne pas confondre la SHAB avec la SDP. Il n’en va pas de même pour la notion de bâtiment indépendant. Certes, il y a quelques évidences. Une maison individuelle isolée ou un bungalow est un bâtiment indépendant. Un studio de moins de 50 m² en copropriété est évidemment dépendant de l’immeuble et soumis au DPE. En revanche, plusieurs positions s’affrontent concernant d’autres types de logements.
Pour les uns, la notion de dépendance dépend précisément du plancher. Est indépendant le bâtiment qui a son propre plancher, qu’il soit accolé à un autre ou non. Pour les autres, la notion de structure importe avant tout. Autrement dit, un bâtiment est indépendant s’il n’y a pas d’élément structurel commun avec un autre bâtiment. Quant à la mitoyenneté versus l’indépendance, les débats peuvent durer des heures.
En l’absence de consensus basé sur la réglementation, nous n’aurons pas la prétention d’assener une vérité. On peut seulement se référer à l’article 324 D du code Général des impôts, annexe III qui définit la maison et ses dépendances, bâties et non bâties. Une petite définition du bâtiment indépendant dans le CCH ou des précisions de la part de la DHUP seraient appréciées. D’ici là, essayons déjà d’en finir avec la confusion SDP / SHAB / surface Carrez. Au moins, à ce sujet, la réglementation est limpide.
Bonjour,
Vous trouverez des réponses en analysant la Fiche d’Application de la RT2012 « Maison individuelle ou Batiment collectif ». Un document à garder précieusement.
https://rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/2017-04-26_fa_batiment-habitation_v12.pdf
Bonjour,
Merci infiniment ! 🙏
Cependant, le mot « indépendant » n’apparaît pas dans ce document… Il nous permet surtout de définir clairement ce qu’est une maison individuelle par rapport à un bâtiment collectif.
pourquoi faites-vous référence au R156-1 du CCH alors que le texte dont on parle fait mention explicite du R111-22 du code de l’urbanisme, article décrivant justement la surface habitable (surface plancher après déduction de l’épaisseur des murs, des embrasures, des surfaces de hsp < 1,80m, etc.) ?
La référence de 50m² indiquée à l'artiche R126-15 du CCH est donc bien une surface habitable (R111-22 du code de l'urbanisme)
L’exemption du DPE concerne les bâtiments dont la surface de plancher (art. R.111-22 du Code de l’urbanisme) est inférieure à 50 m². La surface de plancher :
« est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures ».
La surface habitable est « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » (Article R156-1).
Ce n’est pas la même définition et par conséquent, je ne comprends pas votre question.
Une maison dont la surface au sol est de 54m et une surface habitable de 40m ne peut avoir un DPE obligatoire, si tous les aboutissants ne sont pas réunis.
Dans le cas de la surface de différence est une surface inférieur à 1m80, les 54m ne peuvent donc pas être prise en compte conformément a l’art. R111.22 du code de l’urbanisme.
Mais dans le cas d’une surface en sous-sol, oui. Surface n’étant pas prise en compte dans la surface habitable mais dans la surface plancher (art. R111.22 du code de l’urbanisme)
Bonjour, j’ai beaucoup de mal avec les réponses lues.
Pour moi la SHAB et la surface de plancher définie dans le CCH sont la même chose.
Il ne peut pas y avoir une SHAB de 40 et une surface de plancher de 50.
Les textes sont clairs et pour une fois il n’y a aucune place pour l’interprétation.
Appelez les comme vous voulez ces surfaces sont les mêmes.
Bonjour,
Non, les surfaces ne sont pas les mêmes. La SHAB vient en déduction des cloisons alors que la SDP non…
Bonjour,
Je ne peux pas vous convaincre du contraire, libre à vous de conserver vos convictions. Vous pouvez trouver de nombreux sites internet et documents sur les différences entre la surface habitable et la surface de plancher. Par exemple, le guide RE2020 du site RT-RE Bâtiment distingue clairement les deux. Le rapport du groupe GE11, qui préparait la RE2020 liste aussi toutes les surfaces de référence avec leurs définitions et leurs différences.
Bonjour, je comprends ce que vous dîtes. Mais pourquoi ce référé à tel ou tel site internet lorsque l’on vous demande de vous référer à tel ou tel article de tel ou tel code.
En l’occurrence, pour le DPE l’arrêté ainsi que le guide fourni par la DHUP elle même nous demande de prendre en compte la surface de plancher telle que définie dans un article bien précis d’un code bien précis également. Et non selon tel ou tel site internet. Encore que le seul qui vaille soit Legifrance.
J’ajouterai que dans le cas extrême d’un litige, un juge vous prendra plus au sérieux si vous citer l’article du code auquel vous êtes soumis plutôt qu’à une info trouvée sur un site internet.
C’est pas très pro. Vous me suivez?
Bonjour,
Oui, mais précisément, l’article du CCH encadrant les bâtiments exemptés de DPE renvoie à la surface de plancher définie dans l’article R.111-22 du code de l’urbanisme et non à la surface habitable définie dans l’article R.156-1 du CCH.
Je me référais à des documents qui montrent, à partir de visuels et de définitions, que la surface de plancher ne coïncide pas forcément avec la SHAB, et qu’il y a donc un risque d’erreur lorsqu’elles sont confondues.
Bonjour,
En lisant les textes définissants la SHAB et la SDP, on peu se rendre compte qu’entre les deux, la principale différence vient du fait qu’en SHAB, l’on déduit les cloisons alors que ce n’est pas indiqué pour la SDP.
En gros, en SDP, on doit considérer que nous sommes sur un plateau.
Donc oui, il est tout a fait possible d’avoir une SHAB de 40 m² et une SDP de 48 m² (par ex) en ne déduisant pas les cloisons comme indiqué dans les textes et une surface au sol de 54 m². Et dans ce cas, pas de DPE (si bâtiment indépendant bien-sur). En revanche, il m’est déja arrivé dans ma longue carrière de me retrouver avec une SHAB de 46 m² et une SDP de 52 m²… Et dans ce cas, le DPE est bien à faire.
Pour rappel, la surface plancher à remplacer la SHOB/SHON, surface hors d’œuvre brut et nette. Dans les premiers textes du DPE, étaient exemptés les batiments indépendant d’une surface hors d’œuvre brut (SHOB) inférieure à 50 m². A cette époque, il fallait en plus prendre en compte l’épaisseur des murs…
Ok c’est plus simple avec la notion de plateau hors cloisons. Dans ma campagne il y a beaucoup de gros murs porteurs en refend …. ça compte ou pas ?
Bravo , vos news et brèves sont toujours aussi pertinentes, j’aime vous lire, après 3600 diagnostics j’en apprends encore tout les jours.
La mitoyenneté avec ou pas un plancher commun . c’est beaucoup plus clair maintenant.
Merci.