Quels préjudices réparer après un DPE erroné ?

Le DPE réalisé par le diagnostiqueur classait le logement en C, or le bien aurait dû être classé E. L’assureur est condamné à indemniser les préjudices des acquéreurs de la maison, mais combien de préjudices doit-il réparer ? La cour d’appel de Rennes a statué sur cette question dans l’arrêt du 1^er juin 2022.

1 maison vendue, 3 DPE

L’affaire commence en juillet 2013 quand M. et Mme G achètent une maison 200 000 €. Le DPE, annexé à l’acte de vente, attribue une note C au logement. Les acquéreurs ne parviennent pas à chauffer leur bien. Leurs factures électriques sont aussi très élevées.

Ils font appel à un diagnostiqueur pour un nouveau DPE en janvier 2014. Le bien est classé D. En décembre 2014, une expertise amiable contradictoire classe l’habitation dans la catégorie E. La société qui avait attribué la classe C a été placée en liquidation judiciaire en décembre 2012. M. et Mme G assignent donc l’assureur responsabilité civile devant le tribunal.

Décision du tribunal de grande instance de Nantes

L’expert, désigné par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes, met en cause le premier diagnostiqueur. Le DPE n’a pas été réalisé dans les règles de l’art et le logement aurait dû être classé E.

L’assureur est condamné à payer 12 215,20 € pour les préjudices et 4 000 € pour les frais (article 700 du Code de procédure civile). Le juge a surtout retenu la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. Les acheteurs font appel. Ils demandent une indemnisation supplémentaire à plusieurs titres :

• Perte de chance (ils l’estiment supérieure)
• Travaux de reprise (19 746,94 €)
• Surconsommation d’énergie et frais de diagnostics (2 281 €)
• Préjudice de jouissance (9 000 €)

Responsabilité de l’assureur

Les acquéreurs rappellent les erreurs commises lors du DPE antérieur à la vente. À titre d’exemple, le diagnostiqueur n’a pas ouvert la trappe d’accès dans les combles. Sinon, il aurait constaté que l’épaisseur de l’isolation était de 200mm et non de 400mm.

Ils versent aussi au débat une attestation de valeur : la maison, achetée 200 000 €, vaut environ 175 000 €.

L’assureur objecte que le bien était occupé par deux adultes et trois enfants après la vente, or la consommation d’énergie dépend du nombre d’occupants. Comparer le DPE avant-vente et après-vente n’est pas pertinent. La société d’assurance utilise d’autres arguments :

• Aucun sondage destructif ni démontage n’est autorisé
• L’accessibilité des combles, lors de la visite, n’est pas établie
• L’opérateur s’est basé sur les informations fournies par le vendeur
• Le DPE n’est pas forcément à l’origine de la surévaluation du bien
• Le diagnostic de performance énergétique a une valeur informative
• Les acquéreurs n’ont initié aucune action en garantie des vices cachés
• L’inconfort ne suffit pas à caractériser un préjudice de jouissance

Valeur informative du DPE

La cour d’appel de Rennes prend sa décision au regard de la seule valeur informative du DPE. Elle estime donc que l’unique préjudice subi est la perte de chance.

Par ailleurs, le cabinet d’assurance a fourni les conditions particulières du contrat dont une page mentionne une franchise de 3 000 euros due par l’opérateur. Il demande à ce que cette somme soit déduite. Mais le document n’ayant pas été signé par l’assuré, la cour rejette sa demande.

L’assureur est finalement condamné à payer 15 215,20 € aux acquéreurs (pour la perte de chance) et à supporter également leurs dépens (4 000 €). On peut se demander quelle aurait été la décision de la cour si le DPE erroné avait été opposable.

CA Rennes, 5^e ch., 1^er juin 2022, n°19/00316