Premiers retours sur l’audit énergétique

Deux mois après l’entrée en vigueur de l’audit énergétique réglementaire, nous avons souhaité recueillir les témoignages de diagnostiqueurs. Quelles ont été les bonnes et les mauvaises surprises associées à cette nouvelle mission ? Trois d’entre eux ont répondu à notre appel à témoins : David Lebe (ADI+), Jérémy Ballier (ENERGIE DIAG) et Guillaume Trincal (PROXI-CONTRÔLES). Chaque entretien était individuel, donc aucun ne connaissait les réponses de ses confrères. Tous s’accordent sur un point : le diagnostiqueur qui réalise l’audit devrait être mandaté par l’acquéreur.

Aviez-vous réalisé des audits énergétiques avant le 1^er avril 2023 ?

David Lebe : Non. Par contre, nous faisions des projections de DPE. Nous nous intéressions déjà à l’impact que le DPE avait sur des projets de rénovation énergétique. Nous sommes deux dans la structure et nous avons dû faire une dizaine d’audits réglementaires depuis le 1^er avril 2023.

Jérémy Ballier : Oui, J’en ai fait 3 pour m’entraîner sur la méthodologie chez moi et chez des amis. Je voulais être au point au moment d’arriver chez les clients. Je ne faisais pas d’audit incitatif avant.

Guillaume Trincal : Dans mon ancienne structure, j’étais responsable technique. Nous avions mis en place des audits énergétiques avec un thermicien et un architecte, mais plutôt dans le tertiaire. Avec ma société actuelle, je m’intéresse au sujet depuis plus de deux ans. J’ai un dossier de qualification 1911 (audit énergétique maisons individuelles) en cours auprès de l’OPQIBI. L’audit énergétique dans les maisons m’est apparu comme un bon complément et ça permet de comparer les deux méthodes de calculs.

Que pensez-vous des tarifs pratiqués ? Sont-ils cohérents ?

David Lebe : En termes de prix, nous avons encore un peu de mal à nous positionner. Nous avions choisi un tarif assez élevé, de 1 200 à 1 700 €, pour être sûrs de bien traiter la prestation. Je pense que finalement, une tarification de 800 € à 1 200 € sera plus pertinente. Je suis assez inquiet quand j’entends les tarifs pratiqués par une partie de la profession. C’est la même inquiétude que pour les autres diagnostics. On sent déjà qu’il y a un nivellement vers le bas. Certaines grosses enseignes le vendent à 350 €. Cela représente quoi ? Une petite demi-journée de travail ? Ce n’est pas suffisant pour appréhender tous les facteurs à prendre en compte et émettre des propositions de travaux intéressantes. J’espère que la profession réussira à ne pas céder à cette pression du tarif.

Jérémy Ballier : Pendant ma formation chez Sonelo, Risky Azaiz nous avait indiqué qu’un audit coûtait environ 1 200 € et il nous avait prévenu que certains casseraient les prix. C’est le tarif moyen que j’applique. Ce prix est cohérent par rapport au temps passé sur place, au déplacement, et à la partie rédactionnelle. Certains concurrents pratiquent des tarifs low cost à 400 ou 500 € que, j’imagine, ils ne tiendront pas sur la durée compte tenu des charges et taxes. Je trouve que c’est dommageable, notamment par rapport au devoir de conseil pendant 5 ans.

Il y a des normes à respecter dans l’audit, qu’à mon avis tout le monde n’applique pas, vu les tarifs pratiqués. Pour ma part, je conserve mes tarifs même si je les adapte aux biens : 700-800 € pour une petite maison, 900-1000 € pour une maison intermédiaire, 1 200 à 1 500 € pour les grosses maisons. Je fais une remise de 200 € quand je réalise préalablement le DPE. Mais de toute façon, je reprends toujours les mesures pour l’audit, car j’ai constaté des écarts ou des oublis sur des DPE fait par des confrères (mais j’en ai sûrement déjà fait aussi sur mes propres DPE). Et puis l’import de données XML n’est pas fiable, nous l’avons constaté avec un confrère qui me conseille auprès de ses clients puisqu’il ne fait pas d’audit.

Vous acceptez de réaliser l’audit sans avoir réalisé le DPE ?

David Lebe : Dans la plupart des cas, nous n’avions pas réalisé les DPE avant l’audit. Mais quand nous avons une demande d’audit sur un DPE qui n’a pas été réalisé par nos soins, on le refait systématiquement.

Guillaume Trincal : Pour l’instant, nous ne gérons des audits que si nous avons aussi fait le DPE. Nous ne voulons pas nous mettre en porte-à-faux avec un confrère. La personne qui a réalisé le diagnostic n’a pas forcément eu toutes les infos nécessaires. Elle peut aussi avoir fait le minimum réglementaire sans aller très loin. Dans ces situations, il risque d’y avoir des écarts de classement énergétique. Nous préférons prendre le temps de faire le DPE le mieux possible et réaliser ensuite l’audit énergétique.

Jérémy Ballier : Oui, mais l’audit pose un problème, qui existe aussi avec le DPE. Il y a des techniciens qui mettent tout en « inconnu ». Et puis il y a ceux qui vont se casser un peu la tête pour trouver des informations. Ces derniers démontent les prises, les spots, les bouches de VMC, etc. pour avoir accès au doublage et à l’isolation. C’est pour cette raison qu’il y a des écarts et des clients qui ne comprennent pas.

Finalement un opérateur qui note tout en « inconnu » car il n’a pas accès n’a pas tort, mais il est de notre devoir de chercher des informations nécessaires pour que le DPE, et par conséquent l’audit, soit réaliste. Bref, c’est un peu compliqué. Aujourd’hui, le DPE a un tel impact que nous y passons un temps beaucoup plus important qu’auparavant et le temps d’explication au client est démultiplié. C’est pour cette raison que je dis à mes collègues, avec qui je suis en relation, qu’il faut augmenter les prix. Un DPE à 120 €, ce n’est plus possible au vu du temps passé et de la responsabilité.

Combien de temps prend un audit énergétique réglementaire ?

David Lebe : Nous avons bataillé au début pour être efficaces. Aujourd’hui, quand il n’y a pas de contraintes liées à des demandes particulières (obligation de contacter l’architecte du Bâtiment de France ou le PLU, etc.), les dossiers peuvent être traités sur une journée.

Jérémy Ballier : Au fur et à mesure, on acquiert des automatismes et on retrouve les mêmes cas de figure au niveau des préconisations. Nous gagnons donc un petit peu de temps. C’est pour cette raison que le prix pourrait baisser légèrement. On nous avait annoncé une journée pour réaliser un audit. Je pense qu’il est possible d’en faire un en 1 heure 30 / 2 heures de visite, plus le temps de rédaction entre 3 et 4 heures en fonction de la taille et de la complexité du bien. Comme pour tout, cela prend beaucoup plus de temps au début.

Guillaume Trincal : Faire l’audit d’une maison nous prend environ une demi-journée. Je sais qu’il y a des sociétés qui font 4-5 maisons par jour. C’est un rythme impossible à tenir quand on veut bien faire son travail. En plus, il faut aussi que les professionnels du secteur et les propriétaires nous fournissent tous les documents nécessaires au bon déroulement de la mission. Lorsque nous n’avons aucun élément nous faisons des sondages afin que l’audit et les recommandations soient le plus représentatifs possible, c’est pourquoi la mission peut être un peu longue.

Est-ce difficile d’obtenir les documents pour réaliser l’audit ?

Guillaume Trincal : Nous demandons toujours les documents au préalable au téléphone ou par mail, mais c’est rare qu’on les ait tous. Nous les obtenons de temps en temps une fois que le client reçoit son DPE… Quand il y a beaucoup de volume, c’est compliqué et fastidieux de revenir sur les dossiers.

David Lebe : Nous sommes souvent intervenus sur des taudis abandonnés donc les documents n’étaient pas très existants. En revanche, les documents administratifs (acte de propriété, PLU, etc.) nous ont systématiquement été communiqués. Quand nous réalisons le DPE, nous demandons toujours l’ensemble des documents à l’avance. Nous ne fixons pas de date d’intervention tant que la liste de documents n’est pas la plus exhaustive possible. On perd peut-être des affaires mais notre objectif principal est de faire du qualitatif.

Comment réagissent les propriétaires vendeurs ?

Jérémy Ballier : Certains l’accueillent très bien car ils savent qu’il faut le faire. J’ai réalisé une quarantaine d’audits et globalement les conseils que j’apporte sont bien accueillis, il s’agit tout de même d’une nouvelle contrainte à la charge des propriétaires. Comme pour le DPE certains propriétaires sont réticents à cette loi Climat et résilience.

David Lebe : Lors du premier audit que nous avons fait, le vendeur nous a carrément insultés. C’est dommage car je l’avais sensibilisé là-dessus. Nous avions fait le DPE chez lui début mars pour une signature en compromis. Je lui avais dit d’essayer d’obtenir de son notaire une signature avant le 1^er avril à cause de l’audit à faire. Il ne m’a pas pris au sérieux.

Quand nous sommes revenus pour faire l’audit, avec une prestation assez onéreuse car c’était un gros bâtiment, il nous a traités de tous les noms. Il n’y voyait que de la paperasse supplémentaire pour lui faire dépenser plus d’argent. Après, nous n’avons pas tellement été en contact avec les vendeurs, mais plutôt avec des notaires lors de successions. Dans l’ensemble, les propriétaires ont la sensation qu’ils ne sont pas les bons donneurs d’ordre et je partage leur avis.

Guillaume Trincal : Pour le vendeur, c’est une contrainte financière sachant qu’il vend la maison et qu’il n’utilisera pas l’audit pour faire des travaux. L’audit devient un levier pour lui faire baisser le prix de vente alors qu’avec la conjoncture actuelle, la situation est déjà très compliquée. Forcément, c’est pesant. Parfois, la maison est une passoire énergétique à cause d’une chaudière fioul. Quand vous êtes à la campagne, il n’y a pas forcément d’autre solution pour avoir un système de chauffage. Pour moi, il faudrait que ce soit l’acquéreur qui nous mandate. Il pourrait nous indiquer ses contraintes budgétaires et les travaux qu’il souhaite vraiment faire. Cela nous permettrait de proposer des scénarios qui intègrent les prérequis de l’acquéreur. Ce serait opportun.

L’audit énergétique devrait donc être demandé par l’acquéreur ?

Guillaume Trincal : Oui, l’audit est une bonne chose lorsque l’acquéreur appelle un bureau d’étude ou un diagnostiqueur parce qu’il veut effectuer des travaux. Dans ce cas, c’est super pertinent. Mais pour l’audit réglementaire lié à l’étiquette énergétique, je suis sceptique. J’ai plutôt peur que l’audit finisse dans un tiroir. D’ailleurs, nous essayons de trouver des solutions pour éviter d’imposer la réalisation de l’audit. Notre assistante vérifie qu’il n’y a pas une erreur de saisie lorsque le logement est mal noté et je contrôle les rapports. Souvent, ce sont des personnes âgées qui n’ont pas trop les moyens. On ne voit pas l’audit comme un business dans le sens où on ne se dit pas que c’est la poule aux œufs d’or.

Jérémy Ballier : Oui, l’audit devrait être demandé et payé par l’acquéreur. Aujourd’hui, le vendeur le commande, le paye et ça l’embête. Une seule fois, l’acheteur m’a rappelé en me disant : « je voudrais des explications sur les préconisations ». C’est vrai que l’audit est valable 5 ans, mais ç’aurait été plus logique que l’acquéreur soit le donneur d’ordre. Cela pourrait être prévu dans le budget au moment de la vente par exemple. Nous aurions plus de contacts avec celui qui doit faire les travaux.

David Lebe : Nous recommandons des travaux qui seront potentiellement à la charge de l’acquéreur. C’est ce que je trouve dommage. Pour l’étude de sol quand il y a un gonflement d’argile, le vendeur fait réaliser l’étude simplifiée et l’acquéreur fait réaliser l’étude détaillée. Il faudrait que ce soit pareil pour l’audit. L’acquéreur devrait mandater un auditeur pour être impliqué dans l’audit, présenter son projet de travaux et le faire évoluer. Là, on fournit un document au vendeur qui, concrètement, n’en a rien à faire puisqu’il veut vendre. Au moment où l’audit est présenté à l’acquéreur, celui-ci va se dire que cela ne correspond pas à son projet. En plus, il n’y a pas d’obligations de travaux après l’achat.

Avez-vous d’autres critiques à formuler à propos de l’audit ?

David Lebe : L’audit est une réforme pondue vite avec une méthode de calcul encore un peu boiteuse. Cette méthode est efficace pour la comparaison statistique mais mathématiquement, il y a des choses qui ne vont pas. Nous ne traitons pas toutes les données comme avec un audit incitatif. Cela reste un audit généraliste.

Par exemple, le confort d’été n’est pas traité correctement dans le DPE ni dans l’audit. On ne va pas non plus pouvoir impacter l’isolant. On renseigne un R, une épaisseur, sans pouvoir dire que tel matériau a un très bon déphasage et va impacter le confort d’été. Ce sont des détails mais ils dégradent un peu l’expérience du vendeur et de l’acquéreur. Nous allons subir des critiques avec l’audit comme il y en a eu avec le DPE.

Et puis dans notre secteur, beaucoup de bâtiments sont abandonnés et vendus entre 40 000 € et 80 000 €. Que voulez-vous recommander comme travaux avec cette contrainte financière ? Le coût des travaux ne doit pas dépasser 50 % de la valeur vénale. Il aurait été plus intelligent d’écrire : 50 % de la valeur vénale sur un bien après la réalisation des travaux. L’acquéreur se dirait que sa ruine, qui vaut 40 000 € aujourd’hui, vaudra 200 000 € retapée à neuf. À ce moment-là, l’objectif est de ne pas dépasser les 100 000 € de travaux et ça devient pertinent. Sinon, on va installer trois convecteurs, mettre 10 cm d’isolation dans le plafond, et nous atteindrons la classe E. Les gens ne pourront pas se servir de l’audit comme d’un guide réellement utilisable.

Il y a beaucoup de critiques à formuler et on pourrait aussi parler très longuement du DPE. Dans l’ensemble, je comprends l’objectif du Gouvernement. Il est indispensable de réduire les émissions de gaz à effet de serre. Mais aujourd’hui, l’audit énergétique, tel qu’il est pensé, présenté et vendu, eh bien d’une part on ne le vend pas au bon public, d’autre part il y a des améliorations à faire.

Guillaume Trincal : Pour moi, si on prend le temps de réaliser son DPE le mieux possible, l’audit réglementaire n’apporte pas grand-chose de plus. Bien sûr, c’est différent si on laisse le logiciel faire des recommandations automatiques. Mais le diagnostiqueur peut apporter une vraie valeur ajoutée au DPE s’il y passe suffisamment de temps. Il n’y a que pour le chiffrage que le DPE est vraiment succinct. Les audits énergétiques volontaires me paraissent plus intéressants pour les particuliers, car ils prennent en compte leurs revenus pour calculer les aides auxquelles ils peuvent prétendre. En plus, une partie de l’audit est alors prise en charge.

Quels sont les points positifs et les bonnes surprises ?

Guillaume Trincal : les gens prennent l’audit beaucoup moins à la légère que le DPE. Ce sont aussi des prestations vraiment intéressantes pour nous. Je suis convaincu que les audits énergétiques, c’est l’avenir. Mais l’audit réglementaire ne s’adresse pas à la bonne personne. L’autre problème est qu’il est réalisé, comme les autres diagnostics, dans la précipitation de la vente. Contrairement au diagnostiqueur, un thermicien n’est pas confronté à ces difficultés.

David Lebe : La formation a bien répondu à nos attentes. Nous l’avons faite avec Up’n’PRO et ASE Formation. Que ce soit mon collaborateur ou moi, nous avons suivi la formation initiale et la formation de perfectionnement. Elles sont vraiment complémentaires. Au départ, nous avions peur de la partie relative au traitement des pathologies et de la partie chiffrage. Nous n’étions pas sûrs de pouvoir fixer les limites de la prestation. Nous avons été soulagés d’entendre qu’il était possible de passer le relai à un homme de l’art.

Jérémy Ballier : J’ai de la demande tous les jours alors que je n’ai pas encore démarché les apporteurs d’affaires. C’est un vrai complément d’activité que je trouve enrichissant qui permet d’aller au bout de la démarche et qui favorise le lien avec les propriétaires vendeurs ainsi que les acquéreurs. Et puis le nombre d’audits va continuer à augmenter puisqu’en 2025 ce seront les classes E du DPE, puis les D en 2034. Il y aura forcément de la demande. C’est une reconnaissance pour moi puisque je fais des DPE depuis 17 ans. Mon expérience est un réel atout pour aujourd’hui proposer des audits.