Il y a d’excellentes raisons de faire réaliser un diagnostic amiante à la location d’un bien. Pourtant, non, le diagnostic amiante locatif réglementaire n’existe pas, malgré les textes de la loi Alur. Mais le diagnostiqueur ne doit-il pas, en son âme et conscience, privilégier la santé des occupants ? Que se passe-t-il si le donneur d’ordre réclame un diag amiante locatif ? Et dans le cadre du permis de louer, faut-il fournir un état d’amiante ou un DAPP ?
Faut-il annexer le diagnostic amiante au bail ?
Le 18 juillet 2022, le site officiel de l’administration française, Service-Public.fr, a fait peau neuve. À la page consacrée aux diagnostics immobiliers à fournir lors d’une mise en location, on peut lire : « une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante devra également être annexée au bail, une fois la parution d’un décret d’application ». Doit-on en déduire qu’il y aura bientôt un décret d’application ? *
C’est peu probable. Oui, la loi Alur ou loi Duflot obligeait les bailleurs à annexer un état d’amiante au contrat de location. Les textes d’application étaient alors annoncés pour l’été 2015. Ensuite, le projet de décret d’application a reçu un avis défavorable du CSCEE (Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique) en 2017. La portée du repérage amiante faisait débat (liste A ? Listes A et B ?). Sous la pression des représentants des bailleurs, le décret a été abandonné, le diagnostic amiante locatif aussi. Trop coûteux et finalement non nécessaire, a-t-on jugé.
Informer le locataire de la présence d’amiante
À moins d’entreprendre des travaux, les propriétaires de maisons et d’immeubles d’habitation construits avant juillet 1997 font réaliser :
- L’état d’amiante avant la vente de la maison, du pavillon, etc.
- Le dossier technique amiante (DTA) des parties communes
- Le diag amiante des parties privatives (DAPP) d’immeubles collectifs
Ces diagnostics amiante sont à disposition des locataires, sans être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Par ailleurs, le DAPP oblige à repérer uniquement les matériaux de la liste A, et non ceux de la liste B. Ce n’est donc pas un diagnostic amiante avant-vente. Sa réalisation n’est pas non plus conditionnée par une location.
Les plus mal informés sont probablement les locataires de maisons individuelles. À moins d’insister pour consulter l’état d’amiante obtenu à l’achat par le propriétaire, ils ne disposent d’aucune information sur la présence d’amiante. Pourtant, les calorifuges, faux plafonds et autres matériaux potentiellement amiantés sont fréquents dans les maisons anciennes.
diagnostic amiante pour le prescripteur ou la collectivité
Dans le cadre d’une location, le diagnostic amiante est néanmoins souvent demandé par différents interlocuteurs. L’agence immobilière, le propriétaire ou son mandataire, peut le réclamer par sécurité. L’EPCI (établissement public de coopération intercommunale) ou la mairie l’exige aussi de plus en plus souvent. En effet, de nombreuses communes ont instauré le permis de louer (également issu de la loi Alur).
Un DDT doit être joint à la demande d’autorisation préalable de mise en location du logement (ou permis de louer). Et comme la législation est incohérente, ce DDT inclut un diagnostic amiante. La présence d’amiante constitue, ici, un éventuel critère d’insalubrité. Dans ce cas, il faut fournir l’état d’amiante pour une maison, et le DAPP pour un appartement en copropriété. Pourquoi, alors, ne pas inclure systématiquement une information sur la présence d’amiante dans tous les DDT location ? Seule l’administration le sait.
Assurance RC PRO et diagnostic amiante locatif
Cela dit, rien n’empêche l’opérateur de repérage de rechercher les matériaux et produits des listes A et B dans un logement. Vous avez le droit d’informer l’occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire, d’un risque d’exposition à l’amiante. Des bailleurs ont d’ailleurs déjà été mis en cause après avoir loué un bien contenant de l’amiante en état dégradé. Le diagnostiqueur peut donc réaliser un diag amiante avant-vente pour le propriétaire bailleur ou pour le locataire.
En revanche, comme aucun diagnostic amiante n’est obligatoire pour louer, mieux vaut ne pas « vendre » cette mission. Veillez donc à ne pas mentionner un « diagnostic amiante locatif » dans un ordre de mission ou sur un rapport de repérage. L’assurance ne vous couvre pas forcément puisqu’il n’y a pas d’obligation réglementaire. En cas de litige ou autre contentieux, cette mention pourrait vous mettre en difficulté.
* Le plan d’actions de l’Union européenne contre l’amiante fera peut-être évoluer la réglementation française à moyen ou à long terme.
Pour mémoire, les DTA et DAPP ne sont pas des diagnostics et ne sont pas non plus réalisés par le diagnostiqueurs
Le diagnostiqueurs ne fait que des repérages liste A, B ou A+B (hors cadre travaux et démol).
Quand arrêtera ton de parler de diag vente ou de diag DTA ou de DAPP, ou de prendre ces deux derniers comme des diagnostics ?
Un diag réalisé dans le cadre de la vente, ou dans le cadre d’un DTA, c’est strictement la même chose : un repérage listes A + B.
Le décret du 3 juin 2011 est pourtant très clair et permet facilement de faire la part des choses. Il est dommage qu’il soit toujours traité à différentes sauces.
Je vous remercie pour cette intéressante contribution.
J’ai cité le DTA et le DAPP comme des obligations de propriétaires, en précisant qu’il ne s’agissait pas de diagnostics avant location ou vente. En effet, la confusion reste trop fréquente.
En revanche, de nombreux diagnostiqueurs réalisent des DTA et des DAPP.
Par ailleurs, vous dites d’abord qu’un DTA n’est pas un diagnostic, puis qu’un diag réalisé dans le cadre de la vente est la même chose qu’un DTA. Je n’arrive pas trop à suivre votre raisonnement…?
J’ai écrit qu’un diag réalisé dans le cadre de la vente, ou dans le cadre d’un DTA est la même chose. Je n’ai pas écrit que dans le cadre du DTA, le DATA était un diag