Où s’arrête votre devoir de conseil ?

Vous êtes mandaté pour réaliser un diagnostic amiante et vous constatez la présence de termites. Or il n’y a aucun arrêté préfectoral termites. Missionné pour un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), vous découvrez un champignon lignivore dans les locaux. Êtes-vous obligé d’alerter le donneur d’ordre ? Où s’arrête le devoir d’information et de conseil du diagnostiqueur ?

Diagnostic technique et infestation de mérule

La décision de la Cour d’appel de Rennes le 16 mai 2023, relayée dans nos pages, semble avoir surpris certains lecteurs. Pourtant, en juin 2020, le ministère chargé du Logement soulignait déjà cette obligation en réponse à la question n°23890 de M. Bruno Questel.

« D’ores et déjà, un diagnostiqueur est missionné pour réaliser un état relatif à la présence de termites, il a le devoir de signaler toute autre trace visible dont la mérule. » Cette information figure dans la section des constatations diverses. En outre, il faut alors préconiser la réalisation d’un état parasitaire au propriétaire. La présence du champignon lignivore peut aussi être révélée « lors de la réalisation d’autres diagnostics dans le cadre du dossier de diagnostic technique », précise le ministre.

D’ailleurs, si vous faites cette découverte en venant réaliser un diagnostic plomb, c’est l’ARS (Agence régionale de santé) qu’il faut avertir. En effet, les moisissures, sur des unités de diagnostic, sont des facteurs de dégradation du bâti.

Découverte de termites hors zones infestées

En zone non infestée, tout occupant qui découvre des termites dans son logement en fait la déclaration à la mairie. Il en va de même si la présence d’insectes xylophages est constatée dans les parties communes. Il est ensuite recommandé au propriétaire ou au syndic de copropriété de faire réaliser un diagnostic termites.  Par conséquent, si ces parasites du bois sont découverts pendant un autre diagnostic technique, il faut les signaler. En revanche, en l’absence d’arrêté relatif à la présence de termites, la réalisation du diagnostic n’est pas obligatoire.

Le donneur d’ordre reste libre de vous mandater pour un diag termites si vous êtes certifié et assuré pour le réaliser. Le cas échéant, n’oubliez pas de lui faire signer un ordre de mission. En général, de toute façon, tous les professionnels ont un devoir d’information et de conseil lors d’une transaction. L’agent immobilier et le notaire ne peuvent pas être informés de la présence de termites sans exiger un diagnostic. Au regard de la jurisprudence, leur responsabilité serait engagée. Le 13 juin 2023, le ministère l’a de nouveau souligné à propos de l’instauration d’un éventuel diagnostic humidité.

« En cas de vente immobilière, la jurisprudence actuelle reconnaît la responsabilité du propriétaire, ainsi que celle des intermédiaires professionnels (agent immobilier, diagnostiqueur, notaire) dans le cadre de leur domaine respectif, en cas de dissimulation d’information ou de manquement à leurs obligations. Chacun est tenu au devoir d’information ou de conseil s’il a connaissance de la situation du bien vis-à-vis d’un désordre. »

Responsabilité du propriétaire et des intermédiaires

Un propriétaire mal intentionné pourrait contacter un autre diagnostiqueur, sans l’avertir, en espérant cacher la situation réelle du bien. Mais vis-à-vis du second technicien et des acquéreurs, il y aurait réticence dolosive. Le donneur d’ordre serait privé d’un recours en garantie contre le professionnel, et condamné à indemniser les acheteurs.

Par ailleurs, le notaire doit tenir compte de toute information susceptible de remettre en cause la véracité des informations fournies par le vendeur. Sinon, il pourrait être condamné in solidum avec lui. Cela dit, le diagnostiqueur, en sa qualité de « sachant » couvert par une assurance RC pro, est très exposé aux condamnations. Il ne doit donc jamais ignorer ce qu’il constate dans un bien immobilier.

Pour respecter le devoir de conseil, utilisez sans hésiter ces éléments clés : commentaires, prélèvements, photos et échanges avec le propriétaire. Pensez à lui demander s’il est informé d’une infestation passée, s’il a déjà mis en œuvre un traitement curatif, etc. Les litiges sont parfois directement liés à un problème de communication entre le technicien et son client.

Des limites au devoir de conseil

En réponse à la question initialement posée, les limites aux devoirs des diagnostiqueurs sont inscrites dans la réglementation et dans les décisions de la Cour de cassation. D’abord, il y a la notion de compétences spécifiques. On ne peut vous reprocher d’avoir mal informé un propriétaire dans un domaine où vous n’étiez ni formé, ni certifié, ni mandaté.

En outre, la notion de preuve est importante. L’affaire du diagnostiqueur qui a repéré de l’amiante là où il n’y en avait pas en est un exemple. Comme dit le proverbe, le mieux est l’ennemi du bien. Même pour éviter toute mise en cause, l’opérateur ne doit pas sortir du cadre réglementaire.