Une mention manquait dans le rapport termites

Le diagnostiqueur a manqué à son devoir d’information. Il aurait dû préconiser l’établissement d’un état parasitaire à l’acquéreur lors du diagnostic termites. Mais la prolifération de mérule est « totalement imputable à l’incurie des copropriétaires ». Il faut en tenir compte pour évaluer l’indemnisation du préjudice.

Absence de termites, infestation de mérule

La SCI E. achète, auprès des consorts O., un lot de copropriété. Le diagnostic termites, réalisé par la SARL A., conclut à l’absence de termites. Il mentionne cependant l’existence d’une pourriture cubique, autour d’une fenêtre, dans une chambre. La vente est réitérée par acte authentique le 19 janvier 2018. Le lendemain, la SCI entreprend des travaux de rénovation. Le 8 février 2018, une entreprise spécialisée réalise un état parasitaire. Le bien est infesté par la mérule.

Le 10 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire condamne la SARL A. et l’assureur à verser à la SCI les sommes de 11.825 € TTC, 1.000 € TTC, 44.000 € TTC, indexées sur la variation de l’indice BT 01 (préjudice matériel). Ils sont aussi condamnés à verser 4.000 € (préjudice de jouissance). S’y ajoutent 2 500 € (article 700 du code de procédure civile). Mais les prétentions indemnitaires de la SCI et du syndicat des copropriétaires les mènent jusqu’à la cour d’appel.

À propos de la faute du diagnostiqueur

Le diagnostiqueur était chargé d’établir un état relatif à la présence de termites. Cependant, en tant que professionnel, il aurait dû remarquer l’humidité et les indices de désordres.

La SARL A. « ne peut sérieusement soutenir que ces indices manifestes de présence d’agents de dégradation du bois n’étaient pas visibles lors de son contrôle, dès lors qu’aucune modification de la cave n’a été opérée entre son diagnostic et l’expertise d’une part, et que, d’autre part, de telles dégradations ne peuvent s’être développées en l’espace de 7 mois seulement ».

Les indices d’attaque fongique étaient évidents par simple contact visuel. Le diagnostiqueur a donc manqué à son obligation de conseil. Il aurait dû alerter le donneur d’ordre qui aurait pu dresser un état parasitaire. D’ailleurs, la norme NF P 03-201 précise : « Si le donneur d’ordre le souhaite, il fait réaliser une recherche de ces agents dont la méthodologie et les éléments sont décrits dans la norme NF P 03-200 ». Or cette mention ne figurait pas dans le rapport du diagnostic termites. Bref, « la faute du diagnostiqueur au titre du devoir d’information est caractérisée à l’égard de l’acquéreur. »

Mérule et préjudice lié à la perte de chance

Les associés de la SCI étaient informés de l’absence d’entretien et de travaux dans la bâtisse. Leurs parents y étaient propriétaires d’un appartement depuis les années 1970. L’expert judiciaire note : « l’absence de syndic de copropriété, l’absence de gestion normale de l’immeuble et l’insuffisance voire l’absence de tout entretien des parties communes depuis de nombreuses années sont à l’origine des humidifications de la structure ayant permis le développement du champignon mérule ».

Le prix du bien était très en deçà du marché en raison des travaux à prévoir. Par conséquent, les acquéreurs n’auraient pas renoncé à l’acheter, ni négocié un prix de vente déjà extrêmement bas. La cour évalue la perte de chance à 10 %.

Selon la SCI, les travaux de remise en état ont coûté 121.616,44 €, dont 60.003,34 € en lien direct avec la présence de mérule. La copropriété a dû payer 13.519 € pour traiter la mérule. La quote-part de la SCI E. est de 4.055,70 €. Après examen des factures, la cour juge que le surcoût des travaux s’élève à 48.555,09 €. Le préjudice de la SCI est estimé à 5.261,08 €.

Mérule et préjudice de jouissance

Certes, le bien est le logement principal des membres de la SCI, mais il est utilisé à titre de résidence secondaire. Compte tenu de l’ampleur des travaux de rénovation menés dès le lendemain de l’acquisition, la SCI n’a pas pu y entrer dès le 19 janvier 2018, contrairement à ce qu’elle prétend. L’expert précise que l’appartement n’aurait pas pu être disponible avant le 1^er juillet 2018.

Par conséquent, la SCI a subi un préjudice de jouissance à compter de cette date et jusqu’à la fin des travaux de traitement de la mérule. Ces derniers étaient achevés le 17 juin 2020, même si la réception du chantier date du 29 juillet 2021. Au bout du compte, le préjudice de jouissance est estimé à 1.600 €.

Syndicat des copropriétaires débouté

Le Syndicat des copropriétaires réclame également une indemnisation. Mais la mission du diagnostiqueur ne portait que sur un lot de copropriété. Il n’était tenu à aucune obligation de conseil à l’égard du syndicat. De toute façon, il n’y avait pas de syndic lors du diagnostic. En outre, l’appartement avait déjà été soumis à un traitement curatif d’un champignon mérule en 2008.

En réalité « la prolifération de mérule est totalement imputable à l’incurie des copropriétaires et ne présente aucun lien de causalité avec le défaut d’information retenu à l’encontre du diagnostiqueur dans le cadre de sa mission de diagnostic termites ».

La cour d’appel confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire. Elle ne l’infirme qu’en condamnant la SARL A. et son assurance à verser 6.861,08 € de dommages et intérêts, outre les entiers dépens. Au total, en tenant compte des demandes du syndic et de celles des acquéreurs, il y avait plus de 200.000 € en jeu.

Cour d’appel de Rennes, RG n°20/06148, 16 mai 2023.