Faut-il imposer un modèle type d’annonce immobilière ?

« Il est nécessaire de créer un modèle type de petite annonce, qui s’imposerait à tous, professionnels, particuliers et sites Internet, sanctionné par une amende administrative en cas de non-respect ». C’est la conclusion de l’enquête 2022-2023 sur l’encadrement des loyers menée par l’association Consommation Logement Cadre de Vie. En effet, la CLCV veut renforcer la qualité de l’information fournie au candidat locataire. L’instauration d’un modèle type d’annonce nous semble aussi intéressante au-delà de ce contexte.

plus d’informations dans les petites annonces

Qui se souvient encore des petites annonces d’antan ? Elles se résumaient à quelques lignes, un encart dans la presse papier. Il fut un temps, somme toute récent, où il n’y avait, dans cette annonce, ni DPE, ni surface habitable, ni information sur les risques et pollutions. D’ailleurs, les diagnostics immobiliers n’existaient pas, la répulsive mention « logement à consommation énergétique excessive : classe F / classe G » non plus. C’était un temps où l’acquéreur se basait surtout sur la localisation, le prix et l’affectif (coup de cœur).

En l’absence de dossier de diagnostic technique (DDT), il n’achetait pas réellement en connaissance de cause. Ce n’est qu’après qu’il débusquait le vice, le risque sanitaire ou le problème de sécurité. Tout le monde ne lit pas encore attentivement le DDT. En revanche, les acquéreurs lisent les annonces immobilières. De plus, l’État a progressivement uniformisé les pratiques entre professionnels et particuliers à la rédaction d’une annonce. Les mentions obligatoires prennent ainsi énormément de place… quand l’obligation de les afficher est respectée.

Encadrement des loyers, modèle type d’annonce

La CLCV traque les annonces non conformes dans le cadre d’une location immobilière. Depuis l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Paris en 2015, son enquête se focalise sur cet aspect. Dans la dernière édition de cette étude annuelle, l’association écrit : « il est impressionnant de voir à quel point leur qualité rédactionnelle se dégrade, y compris du côté des professionnels. Informations absentes, incomplètes, contradictoires ou erronées… » Elle épingle notamment la FNAIM. La CLCV explique aussi les raisons, selon elle, de cette dégradation.

« Si auparavant, celles-ci étaient rédigées par des gestionnaires spécialement formés à cet effet, on ne peut que constater que les annonces de bon nombre d’agences semblent désormais émaner de simples commerciaux sans qualification particulière. » Parmi les erreurs fréquentes chez les uns et les autres, figurent, par exemple, « les problèmes liés à la détermination de la superficie des logements ». La confusion entre surface habitable, surface au sol et surface Carrez persiste.

Enfin, certains sites internet ne tiennent absolument pas compte de la réglementation. Ainsi, Le Bon Coin s’en moque impudemment. « Il est étonnant de voir à quel point ce site semble ne pas se sentir concerné par les évolutions législatives. » Pour toutes ces raisons et d’autres à lire dans l’Enquête Loyers 2022-2023, la CLCV juge « indispensable de fixer un modèle type de petite annonce et de sanctionner par une amende administrative tout manquement ».

Locataires et acquéreurs dans le même bateau ?

Ces manquements aux obligations légales ont différentes causes :

• méconnaissance de la réglementation ou de ses évolutions ;
• incompréhension des textes réglementaires applicables ;
• volonté délibérée de cacher l’information pour valoriser le bien.

Les locataires connaissent souvent mal leurs droits à l’information, même si leur situation progresse grâce au travail des associations. Cependant, des irrégularités se constatent aussi dans les annonces de vente. Régulièrement, une nouvelle étude titre sur la quantité d’annonces immobilières sans DPE. Entre gel des loyers et prochaine interdiction de louer les passoires thermiques, l’excuse de la méconnaissance des obligations légales perd en crédibilité. Cependant, des amendes administratives s’appliquent déjà en cas de manque d’information sur le DPE :

• 3 000 € pour le particulier ;
• 15 000 € pour une personne morale.

Par ailleurs, le site service public met en garde les agents immobiliers. « La description doit être faite avec précision. Dans le cas contraire, l’annonce peut être qualifiée de trompeuse et induire en erreur les consommateurs. C’est un délit qui est puni de sanctions pénales ». Il est cependant difficile de déterminer ce qui relève de l’ignorance, de la maladresse ou du manquement délibéré. De toute façon, les contrôles semblent peu nombreux par rapport au volume d’annonces non conformes.

avantages d’un modèle type d’annonce

Dans tous les cas, la mise en place d’un modèle type d’annonce réglementaire, comme il en existe pour un bail d’habitation, pourrait avoir des conséquences positives. D’abord, la rédaction serait probablement moins contraignante pour les professionnels de l’immobilier et les particuliers honnêtes. Ensuite, le futur occupant disposerait sans doute d’une information plus claire et plus fiable. Enfin, ce modèle faciliterait la comparaison entre les annonces pour un même type de bien.