Facturation abusive des syndics

Depuis plus de 10 ans, des syndics facturent la délivrance des informations nécessaires à la réalisation des DPE. Du moins quand ils prennent la peine de fournir lesdites infos. Le coût, qui varie selon le département et le millésime du DPE, semble parfois excessivement élevé. Mais les syndics ont-ils vraiment le droit de faire payer le propriétaire vendeur ou le diagnostiqueur ?

Quand les infos du DPE coûtent cher

Le syndic F. ou C. demande plus de 70 € TTC au diagnostiqueur pour lui fournir les informations requises pour réaliser un DPE. Tel autre facture jusqu’à 100 euros au copropriétaire concerné par le DPE individuel avant la vente d’un appartement. Est-ce normal ? Non, celui qui réalise un diagnostic n’a jamais à payer pour obtenir des infos détenues par le syndic. En revanche, ce dernier peut facturer au copropriétaire concerné, mais sous certaines conditions.

Il faut ici se référer au décret n°2015-342, définissant le contrat type de syndic de copropriété. « Les diligences entreprises par le syndic dans le cadre de la réalisation du diagnostic de performance énergétique collectif et de l’audit énergétique peuvent donner lieu à rémunérations ». Mais il s’agit de frais de délivrance des documents sur support papier. « Les informations nécessaires à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique individuel » sont aussi citées dans le décret.

Attention aux frais illicites dans les contrats

Selon une enquête de 60 millions de consommateurs datant de 2017, certains syndics faisaient payer jusqu’à 360 € pour les renseignements liés au DPE en 2017. C’est évidemment excessif, surtout eu égard au tarif d’un DPE. En septembre 2022 le magazine les a de nouveau épinglés pour leurs pratiques déloyales, après avoir reçu des contrats types de lecteurs.

Ainsi, certains syndics suppriment la clause, obligatoire, qui applique une pénalité quand le syndic ne fournit pas les documents demandés par le conseil syndical. Autres problèmes récurrents, le pré-état daté et l’état daté. Rien n’oblige le vendeur à faire rédiger le pré-état daté par le syndic. Quant à l’état daté, son tarif est plafonné à 280 €, or certaines agences demandent plus de 450 €.

Afin d’éviter les abus tarifaires et juridiques, le propriétaire doit bien lire le contrat… et se souvenir qu’il est possible d’y mettre fin ! Sachez qu’en tout cas, les diagnostiqueurs ressentent aussi du désarroi ou de la colère face à ces pratiques. Même s’ils sont encore plus agacés par les syndics qui refusent de fournir les données liées aux équipements collectifs.

Accès aux informations, loi Alur et loi elan

On ne cesse de répéter (sans être entendus) que les renseignements préalables à la réalisation d’un DPE, individuel ou collectif, sont primordiaux. Ils contribuent directement à la fiabilité du classement énergétique. Or tout diagnostiqueur expérimenté sait qu’il est compliqué de les obtenir en copropriété. Le syndic refuse fréquemment de fournir de banales infos sur le système de chauffage. À l’arrivée, l’utilisation des valeurs par défaut pénalise le propriétaire ou la copropriété.

Remercions donc la loi ALUR d’avoir imposé la mise à disposition gratuite des documents dématérialisés de la copropriété, sur un espace en ligne sécurisé. C’est le meilleur moyen d’obtenir les infos tant désirées. La loi ELAN a défini la liste des documents accessibles. Les copropriétaires peuvent ainsi consulter les diagnostics réalisés, le carnet d’entretien, les contrats d’entretien et de maintenance des équipements, etc. Enfin en théorie, car en pratique, ce n’est pas toujours à jour.

Certes, cette obligation ne s’applique qu’aux syndics professionnels. Heureusement, ce sont aussi les moins coopératifs. Le syndic non professionnel étant nécessairement un copropriétaire, il est plus enclin à agir dans l’intérêt de tous. De toute façon, il ne perçoit aucun honoraire ou avantage financier, sauf décision contraire prise en assemblée générale à la majorité absolue.

Faire réellement rimer syndic et rénovation énergétique

Le manque de coopération des syndics peut avoir d’importantes conséquences sur la rénovation énergétique des copropriétés. Les dispositions actuelles et futures de la loi Climat Résilience donnent un rôle majeur aux syndics de copropriété. D’ailleurs, lors de son audition du 6 juin 2023, le président de Plurience, en était bien conscient. « Une rénovation énergétique du monde de la copropriété qui se ferait sans les syndics s’annoncerait longue et difficile ».

À peu près au même moment, paraissait le dernier Baromètre Opinion System / IFOP sur la rénovation énergétique en copropriété. Ses résultats confirment qu’il y a un manque de communication entre les syndics et les copropriétaires. L’enquête montre aussi que ces derniers ne font pas assez confiance au gestionnaire de leur copropriété.

En réponse, plusieurs syndics ont évoqué la nécessité à se former, les difficiles enjeux liés à la transition énergétique des copropriétés, etc. On les entend bien, car ils ont plutôt raison. Mais aucun de ces arguments ne justifie la facturation abusive constatée dans les contrats des plus gros groupes ni la rétention d’information. En matière de performance et de rénovation énergétique, les syndics, les copropriétaires et les diagnostiqueurs doivent impérativement travailler de concert.

Réglementation applicable en copropriété

Voici quelques textes réglementaires sur lesquels s’appuyer pour défendre ses droits :

• Article R.126-17 du CCH : informations que le syndic doit donner pour un DPE,
• Décret n°2019-502 : documents dématérialisés à mettre à disposition des copropriétaires,
• Décret n°2015-342 : contrat type de syndic de copropriété et prestations particulières,
• Décret n°2015-1681 : obligation d’information sur les décisions prises en AG,
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.