Termites, vice caché et mauvaise foi

Le vendeur n’avait pas transmis le précédent diagnostic termites, positif, au diagnostiqueur. Ce dernier a conclu à l’absence d’infestation. Après l’achat, des travaux révèlent la présence de termites dans des parties cachées et inaccessibles du logement. Face à ce vice caché, le Tribunal judiciaire de Dax et la Cour d’appel de Pau devaient répondre à deux questions clés. Les propriétaires vendeurs ont-ils été de mauvaise foi ? Le diagnostiqueur a-t-il commis un manquement dans sa mission ?

Indices d’infestation en 2010, termites en 2019

La maison a été vendue le 23 avril 2019. Le rapport de l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment datait du 29 octobre 2018. Le diagnostiqueur, M. I., conclut à l’absence d’indice d’infestation. Il ne détecte que des traces de capricorne et de vrillettes dans la charpente. Les acquéreurs, M. et Mme X. entreprennent des travaux et découvrent des termites. Ils assignent donc les vendeurs et M. I. devant le tribunal pour réclamer des dommages et intérêts. Cependant, le tribunal judiciaire constate :

• une clause exonératoire de garantie des vices cachés dans l’acte de vente ;
• la remise d’un état parasitaire positif aux acquéreurs, daté du 17 septembre 2010 ;
• l’absence d’information donnée au diagnostiqueur quant à l’ancienne infestation ;
• un diagnostic termites conforme à la norme NF P 03-201 de février 2016.

Dans son rapport, le diagnostiqueur avait mentionné les zones n’ayant pas pu être examinées. Avant les travaux effectués par M. et Mme X., il ne pouvait pas accéder à la zone infestée sans démontage. Finalement, les acquéreurs doivent payer 1 000 € aux vendeurs et 3 000 € au diagnostiqueur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

obligation de résultat et connaissance du vice

Les acheteurs relèvent appel de la décision. En effet, ils estiment avoir droit à 30 160,8 € en réparation des préjudices matériel (10 160,80 €) et du préjudice de jouissance (20 000 €). Selon eux, d’une part, la responsabilité du diagnostiqueur doit être engagée. Il n’aurait pas respecté les règles de l’art ni « son obligation de résultat ». D’autre part, les vendeurs, M. et Mme V., connaissaient le vice. À l’achat, ils n’ont pas fait réaliser de travaux malgré l’état parasitaire positif. Ils ont consolidé les bois détériorés avec du ciment. Les vendeurs répondent que l’ancien diagnostic ne mentionnait que des indices d’infestation, rien d’alarmant pour eux. De plus, ils ont réalisé de gros travaux sans trouver de termites.

M. et Mme X. affirment aussi que le diagnostic de 2010 ne leur a été communiqué par le notaire qu’après l’achat. Enfin, ils mettent en avant l’importance du préjudice subi : contrôle annuel obligatoire pendant 5 ans, réfection des pièces, impossibilité de loger leurs enfants pendant les travaux, etc. Les acheteurs demandent également la désignation d’un expert pour déterminer :

• la date de remplacement des plinthes et du coulage de ciment ;
• l’origine de l’humidité des planchers et son importance ;
• la cause et l’ancienneté de la présence de termites.

Le juge rejette la demande d’expertise judiciaire, car elle n’apporterait rien de plus. Ni l’infestation ni le vice caché ne sont contestés et il y a eu un traitement curatif en 2019.

responsabilité du diagnostiqueur et mauvaise foi

Le diagnostiqueur affirme avoir respecté son obligation de moyens, n’étant pas tenu à une obligation de résultats. En effet, sa prestation se limite au visible et à l’accessible à un instant donné. Il précise aussi que :

• les acquéreurs ont manqué d’attention et fait preuve de négligence;
• les vendeurs ont manqué de loyauté en taisant l’infestation de 2010 ;
• il n’a pas à indemniser un préjudice dont il n’est pas responsable.

La cour admet que les vendeurs n’ont pas respecté leurs obligations (déclaration en mairie et traitement). Mais outre la réalisation de gros travaux, ils ont habité la maison pendant plus de 8 ans. En 2019, l’entreprise de traitement signalait une infestation localisée. Si elle avait daté de 2010, son ampleur serait supérieure. Avoir omis de signaler l’existence du précédent diagnostic, « par oubli ou méconnaissance de l’importance de cette information », ne caractérise pas leur mauvaise foi.

Finalement, rien ne prouve que des dégradations étaient visibles 6 mois avant la vente. « Dès lors, en l’absence de tout soupçon et de toute trace suspecte constatée par le diagnostiqueur, ignorant l’existence d’un précédent diagnostic positif établi en 2010, celui-ci n’avait pas à préconiser d’investigations plus approfondies derrière les parties cachées (plinthes) ou non accessibles (ancien parquet sous plancher flottant) qui auraient nécessité un démontage ou une destruction des boiseries et qui ne rentraient pas dans sa mission ».

La cour d’appel confirme les dispositions du jugement déféré et condamne les acquéreurs à prendre en charge les frais d’appel. M. et Mme X. doivent donc aussi verser 1 500 € aux époux V. et 1 000 € au diagnostiqueur. Moralité ? Acquéreurs, consultez attentivement les diagnostics avant de signer l’acte de vente. Donneurs d’ordre, informez le diagnostiqueur de toute infestation antérieure pour qu’il puisse en tenir compte.

Cour d’appel de Pau, RG n°21/04064, 12 septembre 2023.