Lumière sur les vérandas, la Carrez et le DPE

Au cours de sa carrière, et surtout lorsqu’il débute, tout diagnostiqueur risque de douter de la conduite à tenir face à une véranda. D’ailleurs, est-ce vraiment une véranda ou une loggia ? Quand faut-il l’intégrer au mesurage ? Comment la prendre en compte dans le DPE ? En matière de diagnostic, il y a toujours des cas particuliers. Aussi, nous n’essaierons pas d’être exhaustifs, mais simplement de répondre aux questions récurrentes sur les vérandas.

QU’EST-CE QU’UNE VÉRANDA ? DÉFINITIONS

Pour la Carrez, la SHAB et le DPE, il faut d’abord savoir si le local est vraiment une véranda. D’où l’intérêt de commencer par définir cette pièce. Non, elle n’a pas pour unique caractéristique d’avoir des baies vitrées.

Dans le DICOBAT online, une véranda est « une galerie couverte en construction légère, rapportée en saillie le long d’une façade, pouvant être fermée pour servir de serre, de jardin d’hiver, etc. L’implantation d’une véranda peut se faire en applique, en appui dans un angle rentrant, encastrée entre trois murs ou en L à angle saillant ou rentrant ».

D’un point de vue réglementaire, l’article R.155-1 du CCH nous donne des conditions pour que des ouvrants et surfaces transparentes permettent d’atteindre les objectifs de l’article L.155-1. Ce faisant, il répertorie les particularités d’une véranda. Il y a au moins : un ouvrant donnant sur l’extérieur, 60 % de parois vitrées en contact avec l’extérieur pour les habitations collectives, 80 % de parois vitrées pour les habitations individuelles, etc.

Aucun texte ne fait référence à un quelconque accès direct de la véranda au logement. Ce n’est donc pas un critère en soi. Toutefois, s’il s’agit d’un bâtiment clos et vitré tout au fond d’un jardin, ce n’est a priori plus une véranda. Cette dernière se construit contre une façade.

VÉRANDAS VS LOGGIA, ORIEL, PORCHE, EXTENSION…

Il est parfois difficile de distinguer une véranda d’une loggia, d’un oriel, d’un porche, d’un séchoir, d’une extension du bâtiment, etc. Grosso modo, la loggia s’apparente à un balcon couvert, en retrait sur la façade. Le bow-window ou oriel a la caractéristique d’avoir des baies superposées qui s’avancent sur la façade. Quant au porche, il abrite l’accès à l’entrée principale. L’extension désigne un nouveau bâtiment annexe pour agrandir le bâtiment existant.

Comme précisé au paragraphe précédent, la véranda est aussi censée avoir une construction dite légère. Le principe, c’est qu’elle peut se démonter, contrairement à un balcon ou même à un séchoir. Ce petit local, aéré et en façade, sert initialement à sécher le linge, d’où son nom. Lors d’un métrage Carrez, ces nuances ne sont pas essentielles. En revanche, elles peuvent être primordiales pour la réalisation d’un DPE.

INCLURE LA VÉRANDA DANS CARREZ OU LA SHAB ?

Une véranda s’intègre dans la surface Carrez si, et seulement si, elle est totalement privative. Lorsqu’elle se trouve sur une terrasse collective à jouissance privative, on n’en tient pas compte. Le diagnostiqueur doit donc se baser sur le règlement de copropriété pour statuer. Il en va de même pour les loggias et tout autre local vitré attenant au logement. En effet, la loi Carrez inclut des locaux exclus de la surface habitable, dès lors qu’ils sont clos, couverts, ont au moins 1 m 80 de hauteur et sont à usage exclusif d’un copropriétaire.

De toute façon, il y a potentielle prise en compte de la véranda pour toutes les surfaces (hors œuvre, emprise au sol, surface de plancher, etc.) à l’exception de la surface habitable au sens de la loi Boutin (CCH, article R.156-1). « Il n’est pas tenu compte de la superficie des […] terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs… » En revanche, si elle est chauffée, elle compte pour le diagnostic de performance énergétique. C’est d’ailleurs une bonne raison de parler de surface de référence plutôt que de SHAB dans le cadre du DPE.

DPE, VÉRANDA CHAUFFÉE ET LOGGIAS

Les détails de la surface de référence restent à préciser. Néanmoins, on sait déjà qu’il faudra inclure les vérandas chauffées dans le calcul. Quant aux loggias… Le guide DPE des logements du Cerema (octobre 2021) précise à la page 50 : « dans le cas où une loggia est fermée et chauffée, elle est considérée comme une véranda chauffée et est donc ajoutée à la surface habitable si ce n’est pas déjà le cas ». (On ne sait pas pourquoi ce serait le cas, alors que la définition de la surface habitable l’exclut, mais bon.)

En revanche, à la page 7 de l’annexe 1 de la méthode de calcul 3CL-DPE 2021, on lit : « la surface prise en compte pour l’établissement d’un DPE est la surface habitable du bâtiment. Cette surface intègre les vérandas chauffées ». À toutes les pages où apparaît le mot loggia, jamais le texte ne l’associe à la SHAB du DPE. Le projet d’arrêté corrigeant le DPE n’aborde pas non plus cette question… sauf à considérer qu’une loggia est un local transformé en pièce de vie.

Très probablement, certains diagnostiqueurs suivent le guide et incluent des loggias dans l’ex « SHAB spéciale DPE-future Sref ». D’autres se basent sur l’arrêté en ne tenant compte que des vérandas chauffées. À ce jour, sauf erreur de notre part, la jurisprudence n’a pas tranché.

QUEL COMMENTAIRE DANS LE RAPPORT DU DPE ?

Le diagnostiqueur doit toujours mettre un commentaire dans son rapport de DPE. En effet, il faut préciser que la surface de la véranda chauffée ne compte que pour établir le DPE, mais qu’il ne s’agit pas de la surface habitable du bien. Ce ne sera probablement plus nécessaire dès juillet 2024, quand la surface de référence prendra le relai de la SHAB.

Au fait, que faire si la construction de cette véranda n’est pas déclarée ? Les techniciens se posent souvent cette question. Pourtant, c’est surtout un problème pour leurs clients. Le diagnostiqueur n’est pas un agent de la DGFIP ni un vérificateur du Fisc. Sa mission est d’informer le futur occupant de l’état et des caractéristiques du logement. Oui, la surface déclarée est une donnée opposable, mais l’opérateur ne peut taire la présence d’une véranda, déclarée ou pas.

Toutefois, par sécurité, il peut préciser, toujours en commentaire, que la prise en compte de cette pièce ne présuppose en rien la régularité de la construction. De toute manière, la loi autorise même la vente d’un bien immobilier sans permis de construire, à condition d’en informer l’acquéreur. L’important, c’est l’absence de vice de consentement.

INTÉGRER LA VÉRANDA DANS LE CALCUL DPE

Il faut se référer à la méthode de calcul ci-dessus pour tenir compte de la véranda. Sans chauffage, c’est un espace tampon solarisé (ETS) (pages 50 à 52 de la méthode 3CL et page 61 du guide). Avec chauffage, ses parois et ses baies deviennent déperditives à l’instar d’une autre pièce habitable du logement. On la considère donc comme une pièce habitable classique, attenante à l’habitation, sans tenir compte du mur « intérieur » — celui qui sépare la véranda et le logement — à part pour les ponts thermiques.

Si jamais nous avons omis un élément essentiel ou si vous avez une anecdote intéressante à partager à ce sujet, n’hésitez pas à nous faire part de votre expérience. Cela aidera toutes les personnes concernées (propriétaires de logements avec vérandas, diagnostiqueurs, etc.) à y voir plus clair. Depuis une quinzaine d’années, les constructions de vérandas connaissent un essor important. Il est donc primordial de savoir les appréhender dans le cadre d’une transaction immobilière.