Validité de l’état d’amiante : illimitée ?

En l’absence d’amiante, l’état d’amiante a une durée de validité illimitée sauf s’il a été réalisé avant le 1^er avril 2013. C’est ce que vous lirez sur le site web de l’administration française, sur d’autres sites en gouv.fr et sur celui des Notaires de France. Pourtant, des spécialistes s’insurgent à la lecture. Pour eux, ce diagnostic amiante doit être réalisé avant chaque vente. Le seul critère, c’est la date à laquelle a été délivré le permis de construire (avant juillet 1997). En outre, cette date du 1^er avril 2013 n’aurait aucun sens, à moins d’être un mauvais poisson d’avril. Qui a tort ou raison dans cette affaire ?

Pourquoi une durée de validité illimitée ?

Au niveau réglementaire, les textes de loi ne mentionnent pas de durée de validité pour le diagnostic amiante avant-vente. Il n’y a que des préconisations adaptées aux résultats du repérage amiante. Elles dépendent de l’état de conservation des matériaux ou produits contenant de l’amiante (MPCA). En matière de jurisprudence, référons-nous à l’arrêt du 19 septembre 2020 de la Cour de cassation, publié au JO.

« La législation applicable à l’époque de la vente, en décembre 2012, ne prévoyait pas de durée de validité pour le diagnostic amiante ; qu’il ne peut donc être fait état de ce que le diagnostic était caduc ou obsolète, étant en outre rappelé que les dispositions nouvelles du décret du 3 juin 2011 et de l’arrêté du 12 décembre 2012, qui définissaient par ailleurs de nouveaux champs d’investigations pour l’établissement du rapport avant vente, n’entraient en application que pour les diagnostics réalisés à compter du 1^er avril 2013 ».

D’où la prétendue durée de validité illimitée de l’état d’amiante. Mais, dans cette affaire, l’état d’amiante avait été établi en août 2003. Or, entre 2003 et 2012, le logement avait fait l’objet de travaux. Le diagnostic amiante n’était donc plus conforme au bien vendu. Pour s’exonérer de la garantie des vices cachés, le vendeur aurait effectivement dû le refaire.

diag amiante et repérage avant travaux

C’est d’ailleurs pour cette raison que chacun peut lire, par exemple sur le site du ministère de l’Intérieur : « Le diagnostic a une durée de validité illimitée. Il est toutefois conseillé de faire réaliser un nouveau diagnostic à l’occasion de la prochaine vente si vous avez effectué des travaux de rénovation dans le logement. Ces travaux peuvent effectivement mettre en évidence des matériaux ou produits contenant de l’amiante non visibles lors de la réalisation du diagnostic précédent. »

En théorie, depuis l’arrêté du 16 juillet 2019, le repérage amiante avant travaux s’impose à tous. Les particuliers sont donc censés avoir fait un RAT en cas de travaux entre l’achat et la revente du bien. Les MPCA, cachés lors du diagnostic amiante, doivent logiquement avoir été révélés dans le rapport de repérage. Malheureusement, cette obligation de RAT ou RAAT est relativement récente et méconnue.

Hélas, la présence d’amiante est souvent décelée par l’acquéreur au moment où il réalise des travaux dans son nouveau logement. Cependant, en l’absence de MPCA et de travaux dans le bien, un état d’amiante de moins de 10 ans devrait être valable aujourd’hui. Sinon, c’est que le diagnostiqueur a mal réalisé son diag amiante avant la précédente vente.

À propos de la contestée date d’avril 2013

Au fait, pourquoi avril 2013 ? Parce que les arrêtés pris en application du décret du 3 juin 2011 n’ont été publiés au JOFR qu’en décembre 2012. À l’article 8 de l’arrêté du 12 décembre 2012, il est écrit : « L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante défini à l’article R.1334-29-7 du Code de la santé publique est réalisé conformément aux dispositions du présent arrêté à compter du 1^er avril 2013 ».

Malgré tout, l’arrêt de la Cour de Cassation précédemment cité montre que cette date peut être remise en question. En effet, les dispositions du décret du 3 juin 2011, avec son annexe 13-9 modifiée, entraient en vigueur « à compter du premier jour du huitième mois suivant la date de publication », soit le 1^er février 2012.  Admettons que le rapport mentionne l’absence d’amiante et date d’après le 1^er février 2012. L’acquéreur n’a fait aucun travaux. Peut-il utiliser le diagnostic amiante existant pour vendre son bien ?

Qui doit faire établir le diagnostic amiante ?

Certains affirment que c’est au vendeur de faire établir le diagnostic amiante. Cela l’empêcherait d’utiliser l’état d’amiante obtenu à l’achat du bien. Sur Légifrance, selon l’article R1334-15 du Code de la santé publique, le propriétaire le fait réaliser en cas de vente. L’article L.1334-13 indique qu’un état d’amiante « est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti… ». Mais sur les sites ministériels, notariaux et juridiques, l’état d’amiante est simplement « fourni par le vendeur ».

Le principe de précaution justifierait à lui seul de faire un diagnostic amiante à chaque vente. Tous les notaires devraient le demander par sécurité. Cela désengorgerait aussi les salles des tribunaux. Néanmoins, le diagnostiqueur s’appuie sur une réglementation qui ne le lui impose pas clairement. En résumé, les uns se basent sur des textes officiels pour parler de validité illimitée après avril 2013, les autres font preuve de bon sens.