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Le 120° Congrès Notaires de France – Vers un urbanisme durable : accompagner les projets face aux défis environnementaux – a lieu en ce moment à Bordeaux. Douze propositions seront débattues et soumises au vote des notaires. L’une d’elles prévoit de confier obligatoirement l’état des risques et pollutions (ERP) à un organisme dédié et agréé.
Enjeux de l’état des risques et pollutions (ERP)
Pour l’équipe du 120e Congrès des Notaires de France, l’ERP n’est pas à la hauteur des enjeux actuels. Selon Géorisques, 6 000 communes, en moyenne, font l’objet d’une reconnaissance d’état de catastrophe naturelle. De plus, 64 % des Français de métropole résident dans des communes exposées aux risques d’inondation sans en avoir conscience.
D’ailleurs, ce matin, la Commission de l’aménagement du territoire et du développement durable examine, au Sénat, le rapport d’information de la mission conjointe de contrôle relative aux inondations survenues en 2023 et en 2024. À cela s’ajoutent bien d’autres risques parfois méconnus de la population, comme le retrait-gonflement des sols argileux. Le RGA concerne plus de 10 millions de maisons individuelles.
Ces risques environnementaux ont des conséquences assurantielles et patrimoniales importantes. Pourtant, « paradoxalement, il est souvent peu question de ce risque de catastrophes naturelles dans l’évaluation des biens précédant une donation ou une vente, dans les diagnostics accompagnant des mutations de propriété. » La faute à qui ? C’est en partie à cause de ceux qui peuvent actuellement réaliser l’ERP.
Modifier l’objet et la qualité de l’information
Le propriétaire, bailleur ou vendeur, peut remplir lui-même le formulaire d’ERP. En revanche, il engage sa responsabilité lorsqu’il mentionne de fausses informations ou qu’il ne transmet pas le document. Des infos erronées peuvent déboucher sur des litiges avec des conséquences financières importantes pour le vendeur. Par conséquent, il confie fréquemment l’établissement de l’ERP au diagnostiqueur chargé du contenu du DDT.
Les notaires écrivent que les ERP « rencontrés en pratique sont souvent mal faits au regard des prescriptions légales ». Nous pourrions alors nous attendre à ce qu’ils proposent de rendre obligatoire le recours à un cabinet de diagnostics. Non, ils suggèrent « d’augmenter, pour les immeubles bâtis, la qualité de l’information contenue dans l’état des risques et pollutions en confiant de façon obligatoire la réalisation de ce document à un organisme dédié, type cabinet d’urbanisme, disposant d’un agrément à cette fin ».
Les diagnostiqueurs ont généralement recours à un éditeur spécialisé pour établir l’état des risques. Les plus connus sont Preventimmo, Media Immo, ERNMT officiel, France ERP, ERNT minutes et ERNT Direct. Le premier se présente d’ailleurs comme un « cabinet d’urbanisme 2.0 ». En parallèle ou en l’absence d’un prestataire externe, ils vérifient les données en consultant Géorisques et le site de la préfecture concernée.
Autres évolutions de l’ERP
Le contenu de l’ERP a augmenté au fil des années. En 2006, c’était un état des risques naturels et technologiques (ERNT), avant d’intégrer les risques miniers (ERNMT). Brièvement, le document a eu pour acronyme ESRIS (état des servitudes risques et d’informations sur les sols). Ces évolutions témoignent d’une volonté d’améliorer l’information des acquéreurs et des locataires. D’ailleurs, le décret n°2022-1298 du 1er octobre 2022 a accentué l’importance du document. Le décret n°2024-405 du 29 avril 2024 a encore enrichi son contenu. Néanmoins, cela resterait insuffisant.
« Cet état porte sur les plans de prévention des risques et des zonages, avec les conséquences induites pour l’urbanisme. La nuance est de taille, mais il n’informe pas, ou si peu, sur l’état réel des risques auxquels un bien est exposé. » Enfin, le 120e Congrès de notaires de France souhaite « légaliser la pratique notariale actuelle de l’information des parties au moyen du Géorisques, en permettant toutefois de seulement annexer un reçu des parties attestant la remise d’un exemplaire du rapport. »
« Depuis février 2021, le ministère chargé de l’écologie a créé un service en ligne pour faciliter la création d’un état des risques : Errial. Celui-ci permet de faire sa déclaration en quelques clics. À partir de son adresse ou du numéro de sa parcelle, l’outil génère automatiquement un état des risques pouvant affecter le bien, prêt à être téléchargé et partagé. Il appartient ensuite au propriétaire de vérifier les informations et, le cas échéant, de compléter le document avec les informations disponibles sur le site Internet de sa préfecture. Il doit également mentionner toute indemnisation de sinistre concernant ce bien qui a fait suite à une catastrophe naturelle ou technologique. »
https://www.georisques.gouv.fr/information-des-acquereurs-et-locataires
Oui, nous le savons. Néanmoins, en pratique, beaucoup de propriétaires font appel à des diagnostiqueurs.
C’est un peu ridicule. Je me rappelle de mon formateur en 2011, indiquant que l’ERP c’était pensé pour être fait par tout le monde (propriétaire, agent immo, notaire), et que c’était presque pas à nous de le faire.
Pourquoi vouloir compliquer les choses. Il faut que ça reste simple, c’est ridicule de vouloir passer par un cabinet d’urbanisme.
C’est pourtant que ce qu’on fait tous. Preventimmo en est un par exemple …