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Coups de gueuleL'humeur

Stop aux diagnostics à la transaction !

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Je suis Jérôme Vergnolle, dirigeant des sociétés Arobiz & Sogexpert, dans la profession depuis 2006. Je suis bien incapable de faire une Carrez mais depuis 16 ans, j’échange avec nos Clients diagnostiqueurs. Nous sommes souvent d’accord sur l’existence d’un malaise dans la filière. Aujourd’hui, nous avons un espoir de changement avec le carnet d’information du logement. Et en ma qualité de rédacteur pour Quotidiag, je m’autorise à vous donner mon point de vue.

Se donner les moyens de notre indépendance

Comment répondre à nos obligations d’indépendance et d’impartialité alors que nos donneurs d’ordre et apporteurs d’affaires ne sont pas les occupants du bien ? Aujourd’hui, tout fonctionne sur le triptyque : agent immobilier, propriétaire, diagnostiqueur. C’est comme si un docteur délivrait son diagnostic en l’absence du patient, dans un cabinet désert.

Le plus souvent, le diagnostic immobilier ne bénéficie ni au client ni aux prescripteurs. Le propriétaire vendeur ? Il va quitter le logement, il est déjà dans son projet d’achat. Le bailleur ? Il n’occupe pas le bien, il veut un locataire. L’agent immobilier ? Il désire vendre rapidement au meilleur prix. Le notaire, lui, il tient à son compromis de vente.

Échapper au syndrome du diagnostic du logement vide

Le donneur d’ordre n’a aucune raison de rechercher un travail qualitatif. Non, en général, personne ne va dire : « Super ! Mon diagnostiqueur a trouvé de l’amiante ! ». Le principal intéressé est absent. C’est le « syndrome du diagnostic du logement vide ». Trop fréquemment, personne n’est là pour écouter nos conseils. Des informations, pourtant indispensables à la sécurité des occupants, se perdent dans un DDT souvent peu lisible, et présenté à la va-vite à l’acquéreur ou au locataire.

Faut-il alors suivre le modèle canadien ou anglo-saxon ? Obliger l’acquéreur à payer les diagnostics immobiliers ? Ce n’est pas la panacée et de toute façon, ils continueraient d’être faits dans la précipitation. Or nous avons maintenant une porte de sortie.

Nous  pouvons saisir l’occasion de révolutionner notre métier et de gagner définitivement notre indépendance. Cet espoir de révolution est porté par le carnet d’information du logement, le CIL, qui devient obligatoire dès le 1er janvier 2023.

Et s’il n’y avait plus que des diagnostics périodiques ?

Le carnet d’information du logement permet de mettre un terme aux diagnostics à la transaction pour toutes les raisons déjà évoquées (urgence, perte d’indépendance…). Ils seraient remplacés par des diagnostics périodiques, à consigner dans le CIL et à refaire toutes les X années.

Imaginez un monde où les diagnostics ne se feraient plus dans l’urgence de la transaction, mais seraient obligatoirement réalisés tous les 8 ou 10 ans. Un monde où le propriétaire voudrait un service de qualité au lieu de chercher le diagnostic le moins cher du marché. Soudain, notre donneur d’ordre n’est plus quelqu’un d’extérieur au bien. Et là, le travail du diagnostiqueur devient tellement plus simple, cohérent et reconnu.

Celui qui nous mandate, c’est celui qui occupe le bien (à l’exception du locataire mais il y a de fortes chances qu’il soit présent au moment du diag). Il écoute nos conseils, car ils ont un intérêt pour sa sécurité et celle de ses proches, son confort, ses projets. L’occupant cherche alors la qualité, l’expérience et les avis, avant le prix. Le diagnostiqueur devient un généraliste du bâti, à l’instar du médecin de famille pour la santé. Il est détaché du mandat de l’agent immobilier et de l’urgence de la transaction. De plus, un lien de proximité se crée. Le propriétaire satisfait va refaire appel au même diagnostiqueur parce que celui-ci est devenu son diagnostiqueur conseil.

Les avantages de la formule ?

On découvrira un DGI (danger grave et imminent) sans attendre la vente ou la location du logement. 

Les occupants seront informés des dangers liés à l’habitat, par exemple de l’importance du repérage amiante avant des travaux. Tel un généraliste, le diagnostiqueur conseillera de faire appel à un spécialiste lorsque c’est nécessaire, en toute impartialité. 

Pas besoin de refaire ses diagnostics au moment de la vente puisque ces derniers seront toujours valides (sauf si certains travaux ont été engagés entre temps),  le propriétaire sera toujours exonéré de la garantie des vices cachés.

Le propriétaire va (enfin) avoir le temps d’anticiper ses travaux de rénovation, la mise aux normes des installations, etc., afin de valoriser son bien à la vente.

Alors certes, il faudra réfléchir à la périodicité idéale des diagnostics techniques et les harmoniser dans le cadre de la vente et de la location. Mais tout cela est enfin possible.

D’autant que CLÉA, le carnet d’information du logement numérique de Qualitel, prévoit déjà d’intégrer tous les diagnostics techniques, les informations et les conseils pour la gestion du bien. Si ce CIL doit vivre avec le logement, alors pourquoi attendre la transaction ?

Arrêter les diagnostics à la transaction pour gagner en indépendance

Tant que le diagnostiqueur sera à la solde de donneurs d’ordres qui ne sont ni les occupants ni les intéressés, son métier sera faussé. Ce constat relève du bon sens. Nous méritons d’être choisis pour nos compétences et d’être écoutés. Une solution idéale se présente à nous car un bouleversement est possible avec ces diagnostics périodiques.

Alors certes, il y a d’autres vrais sujets à aborder en ce moment : montée en compétences des diagnostiqueurs (3 mois de formations, c’est si peu), fiabilisation du DPE, etc. Mais l’urgence, selon moi, c’est de régler cette incohérence.

Demain celui qui nous paye sera concerné par notre travail. Le seul frein, c’est l’inaction, car c’est maintenant qu’il nous faut agir : le CIL arrive ! Personnellement, j’espère que des fédérations s’approprieront cette idée pour aller la défendre au ministère.

J’espère ouvrir le débat avec ce modeste article. N’hésitez donc pas à y contribuer en donnant votre avis, ici ou sur mon post LinkedIn.

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20 Commentaires

Commenter
  1. P
    Pierre 19 octobre 2022 - 11h04

    C’est dit.. c’est tellement vrai…
    D’un pont de vue juridique…aujourd’hui tout est opposable et la moindre erreur est sujette à ce que la responsabilité du diagnostiqueur soit mise à mal. L’assureur n’est pas un partenaire mais notre bourreau.
    Notre devoir de conseil en qualité de sachant n’est pas entendu. On nous tire dessus gratuitement à boulets rouges par des médias peu scrupuleux et incompétents. Alors le CIL sera en effet le bienvenu pour revaloriser notre travail aujourd’hui perçu par certains comme obligatoire réglementairement ou le dossier ou tout doit être zéro défaut ou attention j’ai mis tout mon amour et je suis déçu des résultats bien que conscient ou tu peux me le noter car sinon c pas vendeur …

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    • Jérôme 19 octobre 2022 - 15h47

      Merci pour votre commentaire Pierre !
      Dans le cas des diagnostics périodiques, l’assureur deviendrait notre partenaire !
      Le proprio ne pourra se soustraire à ces obligations car il devra produire régulièrement nos conclusions à son assureur. Tel est déjà le cas avec l’attestation de ramonage de la cheminée et, comme dit si bien Pierre-Yves, on a aujourd’hui beaucoup plus d’incendies d’origine électrique que ceux dû aux cheminées.

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  2. B
    Bruno 19 octobre 2022 - 11h08

    Bonjour,
    Cette réflexion me parait très judicieuse. On peut faire le parallèle avec le contrôle technique automobile. L’occupant est quand même bien le premier concerné par la sécurité du logement. Combien de fois avons nous entendu un client s’exclamer à la découverte d’un DGI ou d’une anomalie électrique qu’il est dommage d’en être averti que parce qu’il quitte son logement?
    J’espère que les têtes pensantes des pouvoirs publics vont s’emparer du sujet. Cette approche aurait aussi un effet positif sur la lutte contre le réchauffement climatique car avec le DPE actuel seuls les logements mis sur le marché sont visibles. Qu’en est il de ceux qui sont occupés toute une vie ? Si on veut vraiment ce faire une idée exacte du parc immobilier, il faut que tous les logements soient mesurés.

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    • Jérôme 19 octobre 2022 - 15h53

      Complètement d’accord avec vous Bruno !
      Et ces propriétaires qui découvrent à la mise en vente de leur bien que ce dernier est truffé d’amiante. Quel doit être leurs angoisses lorsqu’ils réalisent y avoir démoli des cloisons sans aucune protection ? Dans le cadre des diagnostics périodiques, ils auraient sûrement été informés de ce risque en amont de leurs travaux.

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  3. C
    Christophe 19 octobre 2022 - 12h44

    Bravo pour cette approche très pertinente sur l’évolution possible de notre métier. En tant que diagnostiqueur on ne peut que se réjouir et rêver à un monde meilleur où nous serions alors perçus comme des experts en santé de l’habitat/bâtiment et non comme des contrôleurs peu scrupuleux de bâcler leur travail…
    Néanmoins Je m’interroge sur l’organisation de la période transitoire entre l’avant – diagnostics obligatoires pour la transaction et la location – et l’après – diagnostics périodiques – quid de cette période où les demandes afflueraient ?

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    • B
      Bruno 20 octobre 2022 - 10h50

      Vous avez raison Jean-Marc,
      Peut-être un diag périodique qui aurait un tronc commun avec le diag vente et le complément pour la transaction. Par exemple le diag termites pour les ventes (durée de validité de 6 mois oblige) pour les autres les ramener à une durée de validité homogène sauf pour la vente. Il y a beaucoup de possibilités.

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  4. E
    EMMANUEL 19 octobre 2022 - 20h40

    Chaque solution engendre de nouveaux problèmes, le tout est de savoir si globalement ce sera mieux ou pas, votre proposition résous effectivement la plupart de nos problèmes de fond.
    Les nouveaux problèmes ? peut être une difficulté à mettre cela en œuvre, comment faire si un propriétaire occupant ne remplie pas les obligations de visite périodiques ? peut être aussi une lassitude générale liée à tout les contrôles qui gèrent nos vies et qui à force nous fatigue tous un peu.
    Toutefois , globalement l’idée m’enchante.

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    • Jérôme 23 octobre 2022 - 22h02

      Merci pour votre message Emmanuel. A l’instar d’une voiture qui ne sera pas assurée sans contrôle technique, on peut imaginer que l’assureur demandera le carnet d’information du logement pour assurer ce dernier.

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  5. P
    Pascal 19 octobre 2022 - 20h48

    Bonsoir Jérôme,
    Quand tu parles du vendeur, de l’acquéreur, du bailleur, du notaire, ou tous ce petit monde attend les diagnostics avec impatience, mais, ce n’est pas pour les consulter, c’est simplement pour faire la vente, ils sont contents, tout le monde est dans les délais !!
    Maintenant, quelle est la meilleure solution, réaliser un diagnostic dans un logement occupé ou nous n’avons pas une visue complète du bien (pièces encombrées, insalubres, etc), ou un logement vide !!
    Choisis ton camp camarade, le mien, il est tout choisi sans problème !
    Alors comment régler le problème là ?
    A bientôt
    Au plaisir de se revoir
    Pascal ABDEI

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    • Jérôme 23 octobre 2022 - 22h06

      Salut Pascal, je comprends ta position sur la réalisation des diagnostics en logement occupé toutefois est-ce que la réalité d’un DGI qui est découvert uniquement à la transaction ne prime pas ? Est-ce qu’il ne vaut mieux pas informé le proprio du danger amiante avant que ce dernier n’est entrepris des travaux ? A bientôt Pascal

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  6. R
    Remy 19 octobre 2022 - 21h20

    Bsr Jerôme,
    Bien sur tout cela me parait logique,
    surtout avec l’audit qui arrive “sans obligation de travaux” ???
    Mais cela élargit les diags au non vente et serait donc une obligation encore plus mal perçu par nos client !!!
    Amicalement,

    Remy

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    • Jérôme 23 octobre 2022 - 22h09

      Salut Rémy, en réalité les diagnostics périodiques ne seront pas à renouveler pour la vente. Mais surtout le proprio aura eu le temps de suivre tes reco d’améliorations énergie, de prendre ses précautions là où tu lui auras signifié une présence éventuelle d’amiante, là où tu lui auras prodigué quelques conseils pour mettre aux normes sont installation électrique. Notre travail aura alors plus de sens qu’à conseiller un acquéreur qui entrapercevra ton DDT à la signature du compromis (puis le rangera au fond d’un placard). A bientôt !

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  7. W
    William 19 octobre 2022 - 22h18

    Cela présente en effet certains avantages, à l’instar des contrôles des véhicules.
    Je rappelle d’ailleurs que notre code APE est le 7120B, celui des contrôleurs techniques de véhicules le 7120A. Ce n’est pas un hasard, mais le signe qu’on a vocation à exercer un métier similaire qui répond aux mêmes logiques.

    Répondre
    • Jérôme 23 octobre 2022 - 22h11

      Merci pour ton message William. Je découvre cette proximité de nos APE avec le contrôle automobile et, oui, nous devrions être sur une même logique (avec l’assurance habitation qui réclame nos diags.). A bientôt, Jérôme

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  8. J
    Jean-Marc 20 octobre 2022 - 9h23

    Jérôme, je souscris mais pas complètement à ton propos. Pour moi le vrai problème de notre métier et tu l’as évoqué, est que ceux qui nous mandatent ont un intérêt certain à ce qu’apparaissent le moins d’anomalies possible et que le DPE soit le mieux classé. De plus n’étant pas sachants, les seul critère objectif qu’ils ont à leur disposition est le prix des diagnostics. C’est la même chose d’ailleurs lors d’appels d’offres où malgré la présence de quelques « coefficients pondérateurs » le prix reste l’élément essentiel du choix de celui qui va opérer.
    Le vrai handicap pour notre profession selon moi reste donc que c’est un métier très « normé » encadré par des obligations de certifications assurées par des organismes privés qui n’ont d’autres intérêts qu’à ne pas mettre trop de contraintes à leurs certifiés afin de préserver leur « cheptel » qui est leur gagne pain.
    Pour moi la vraie solution, je l’avais évoqué avec une de nos fédérations historiques qui avait trouvé l’idée intéressante, serait un encadrement du prix des missions (% du prix de mise en vente, prix unitaire des diagnostics, prix groupés….) avec comme pour les médecins la possibilité de dépassements d’honoraires pris en charge par l’acquéreur qui de fait choisirait sont diagnostiqueur alors que le vendeur réglerait le « forfait fixé ».
    Avantages du système, ni le vendeur ni le diagnostiqueur ne peuvent être suspectés de collusion puisque c’est l’acquéreur qui choisit. Ce dernier veut savoir où il va en achetant le bien donc il va plutôt choisir quelqu’un qui bosse bien car demain c’est lui qui assumera les « travaux à réaliser ». Ce qui travaillent mal seraient peu sollicités et auraient pour obligation de monter en compétences pour être désignés au lieu de baisser les prix ou pratiquer des « rétrocessions » à peine déguisées.
    Pour la première fois on mettrait en place pour notre profession une solution visant à fiabiliser nos diagnostics.
    Je suis prêt quand tu veux à évoquer le sujet

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    • Jérôme 23 octobre 2022 - 22h18

      Salut Jean-Marc, 100% d’accord avec toi sur l’encadrement des tarifs. Pour autant je pense que les diagnostics devraient être périodiques et non réalisés dans l’urgence d’une transaction. Comme développé plus haut, je trouve anormal d’avoir à attendre la vente pour déclarer un DGI ou une installation électrique défaillante (cela permettrai, je pense, de réduire conséquemment les + de 300 000 cas d’incendies domestiques chaque année en France). Par ailleurs et avec l’importance de la rénovation énergétique, il serait préférable d’être informé des recommandations d’améliorations bien avant sa vente. Au plaisir d’échanger avec toi à ce sujet !

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      • J
        Jean-Marc 25 octobre 2022 - 20h51

        On est d’accord sur l’essentiel et tu as raison de dire qu’il ne faut pas attendre l’accident pour se dire qu’un diagnostic aurait pu l’éviter. Mais il est déjà compliqué d’imposer ces derniers lors d’une vente alors qu’ils ne peuvent pratiquement pas s’en exonérer (et ce n’est pas faute d’essayer), alors l’imposer quand ce n’est pas nécessaire, à moins comme pour les chauffages que les assurances l’imposent ça va être sportif et une fois encore si ça n’est pas bien encadré les propriétaires irons vers les moins chers puisque nous savons toi et moi que leur habitation n’a aucun défaut 😬

        Répondre
        • Jérôme 26 octobre 2022 - 9h54

          En effet à l’instar du contrôle technique, les assurances habitations réclameront nos diagnostics périodiques aux proprio. Par ailleurs sachant que ces diagnostics sont aussi obligatoires à transaction le proprio n’aura pas d’intérêt à s’y soustraire. Peut être qu’au 1er mandat certains proprio iront au moins cher mais je pense que très vite l’opinion générale réalisera l’importance de nos missions. Les conseils que nous dispenserons directement à l’occupant lui permettront d’éviter l’exposition de sa famille au risque amiante, plomb… à la sécurisation de ses installations électriques, gaz… à valoriser durablement son bien en améliorant sa consommation énergétique…

          Répondre
  9. R
    Réda 25 octobre 2022 - 11h37

    Bonjour Jérôme,
    Votre analyse est tellement pertinente, j’adhère à vos propositions à 100%. Toutes fois, les diagnostiqueurs sont aujourd’hui considérés comme des commerciaux. Ils sont soumis à des objectifs de chiffres d’affaires et cela n’est pas acceptable, nous devrions tous pouvoir faire notre boulot sans avoir à regarder notre montre. D’autre part quel diagnostiqueur ne prends pas de risque sur la route, somme nous obligés d’être soumis à ce type de stress.
    En matière de contrôle technique véhicule, les délais sont souvent de 2 ans, alors certes pour un logement c’est trop, mais pour moi 5 ans serait un bon compromis. quand au travaux, il faudrait imposer un repérage amiante et plomb (sauf si le propriétaire est en possession d’un CIL) et l’intervenant devrait pouvoir démontrer qu’il était conscient de la présence ou pas d’amiante et de plomb, ainsi que ses employés. Enfin, je dirais que nous devrions aussi réfléchir à la mise en place d’une tarification généralisée pour tous et mettre fin à une concurence déloyale entre diagnostiqueurs.
    Réda.

    Répondre
    • Jérôme 25 octobre 2022 - 12h00

      Bonjour Réda et merci pour votre commentaire,
      Avec les diagnostics périodiques, le diagnostiqueur n’aura plus à travailler dans l’urgence. Il pourra programmer bien à l’avance ses missions. Par ailleurs le propriétaire occupant les lieux sera bien plus sensible à la nécessité de payer le juste prix pour des informations qui visent à la sécurité de sa famille et à la valorisation de son bien.
      L’harmonisation des diagnostics vente et location et de leurs dates de validités déterminera je pense la périodicité du passage du diagnostiqueur (cela peut être aussi conditionné à la réalisation de travaux.).
      La réalisation du diagnostic amiante comprendra un croquis du logement des zones susceptibles de contenir de l’amiante permettant au propriétaire de mieux réaliser le risque à réaliser des travaux sans repérage approfondi au préalable.

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Article rédigé par Jérôme, l'ambassadeur de Quotidiag
Ancien délégué syndical, dirigeant et fondateur des sociétés Arobiz et Sogexpert. Baigne depuis plus de 15 ans dans l’univers du diagnostic immobilier.

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