Sophie Chartier : 30 ans de terrain au service du diagnostic immobilier et de l’intérêt général

Sophie Chartier, diagnostiqueur immobilier, exerce ce métier depuis 1996. En décembre 2024, elle a créé la société Audit’Alpes diagnostics à Montjay (Hautes-Alpes). Aujourd’hui, elle est aussi engagée au sein de l’ONEDI dont elle fut vice-présidente, ainsi qu’au sein de la FNDI où elle intervient principalement sur les questions de référence technique et de déontologie. Elle a accepté de partager avec nous son parcours, ses objectifs d’entrepreneur, ses attentes pour la profession et ses coups de gueule.

Quand et comment as-tu découvert ce métier de diagnostiqueur ?

J’ai commencé en 1996. J’étais alors collaboratrice d’architecte, auprès de mon père, au sein du cabinet d’expertise et d’architecture créé par mon grand-père dans les années 1960. Nous faisions de l’architecture et de la maîtrise d’œuvre, autant pour de petites maisons que pour de grosses copropriétés.

À l’arrivée de la première réglementation sur les obligations de recherche d’amiante dans les parties communes et les parties privatives (flocages et calorifugeages), l’Ordre des architectes nous avait informés de l’émergence de ce nouveau marché. Nous nous sommes donc formés et avons commencé des campagnes de mailing (ou plutôt de faxing à l’époque) auprès notamment de syndics qui étaient alors nos principaux clients.

En 1997, le repérage des faux plafonds est venu compléter ces premières obligations. Puis sont arrivés les repérages amiante avant travaux. Nous avons continué à nous former et à développer notre offre. De fil en aiguille, nous avons commencé à travailler pour Marseille Aménagement, dans le cadre de la rénovation du centre-ville de Marseille.

En 2002, à la suite de problèmes de santé, mon père a souhaité se retirer de l’activité. Notre cabinet a fermé car, à 28 ans, je ne me voyais pas reprendre le flambeau en tant que maître d’œuvre. J’ai alors intégré un cabinet de diagnostics immobiliers.

Ma carrière de diagnostiqueur pur a réellement commencé au début des années 2000, mais je cherchais déjà de l’amiante, des termites et du plomb bien avant cette date.

Tu as donc débuté quand le métier était encore plus mal connu qu’aujourd’hui…?

En réalité, ce métier n’était pas exercé par les mêmes professionnels qu’aujourd’hui. Il était pratiqué presque exclusivement par des techniciens du bâtiment de formation : architectes, géomètres, maîtres d’œuvre, chefs de chantier, techniciens en sécurité incendie… tout simplement parce que nous disposions déjà de la clientèle et des connaissances techniques nécessaires.

Tout était à construire. Je me souviens que, pour les premiers prélèvements sur des flocages, nous portions déjà un masque à cartouches P3, mais complété d’un simple bleu de maçon et d’un torchon noué sur les cheveux. Nous fabriquions nous-mêmes nos outils, en utilisant par exemple une pompe à vélo modifiée pour pouvoir prélever toute l’épaisseur comme c’est inscrit dans la réglementation depuis le début.

Au début des années 2000, le métier commençait déjà à attirer des profils très variés et les niveaux de compétence étaient parfois inégaux. Une première étape importante a alors été franchie avec la mise en place d’un examen permettant d’obtenir le titre d’« Expert en recherche d’amiante » (2003). Les professionnels devaient être titulaires d’une carte professionnelle attestant de cette qualification.

Dans les années qui ont suivi, le métier a connu une évolution très rapide avec l’arrivée de nouveaux diagnostics réglementaires, notamment le DPE et les diagnostics gaz et électricité. Face à cette montée en puissance, la certification de personne est entrée en vigueur en 2007 afin d’harmoniser les compétences et les pratiques.

Cette réforme a incontestablement contribué à structurer la profession et à harmoniser les compétences. En apportant aux assureurs les garanties qu’ils attendaient, elle a favorisé l’ouverture du marché et la démocratisation de la profession auprès de candidats issus de parcours très variés.

Pourquoi es-tu passée du salariat à l’entrepreneuriat ?

En réalité, l’idée de créer mon entreprise est beaucoup plus ancienne que cela. Après trois années passées chez mon premier employeur, un accident de la circulation m’a immobilisée plusieurs mois, en 2005. Cette période m’a amenée à réfléchir à mon avenir professionnel et j’ai commencé à étudier sérieusement la possibilité de m’installer à mon compte.

J’ai réalisé une étude de marché, établi un prévisionnel et demandé des devis pour acquérir une machine à fluorescence X destinée au diagnostic plomb – la FONDIS XLP-300 venait tout juste d’être commercialisée – mais je me suis heurtée à une difficulté majeure : malgré une expérience déjà solide, aucun assureur n’a accepté de m’accompagner. À l’époque, les compagnies restaient très réticentes à assurer les diagnostiqueurs indépendants.

J’ai donc poursuivi ma carrière en tant que salariée. Je ne ressentais d’ailleurs pas un besoin particulier d’entreprendre. J’aimais le travail en équipe, la transmission de mes connaissances aux nouveaux arrivants, ma spécialisation dans l’amiante avant travaux, et j’étais attachée à la stabilité qu’offrait le salariat, d’autant que j’y gagnais alors très bien ma vie.

Tout a changé en 2018-2019. L’entreprise dans laquelle je travaillais depuis treize ans avait été rachetée trois ans plus tôt. Cette période a été particulièrement difficile et s’est soldée par un burn-out, qu’il m’a fallu près de deux ans pour surmonter.

Après plusieurs expériences de courte durée dans différentes structures, dont les pratiques commerciales ne me convenaient pas, puis deux années comme référente technique, support et tutrice chez Agenda France, j’ai finalement franchi le pas en créant Audit’Alpes Diagnostics en décembre 2024. Cette fois, c’était un choix mûrement réfléchi.

Est-ce que tu regrettes le salariat ?

Aujourd’hui, je ne regrette pas mon choix, même si créer une entreprise en France est un véritable défi. On imagine souvent que l’on gagne en liberté, mais on découvre surtout une accumulation de contraintes administratives, réglementaires et financières. Entre les charges, les assurances, les certifications, les logiciels métiers et l’ensemble des frais de fonctionnement, les coûts fixes sont considérables avant même d’avoir commencé à travailler.

Dans ces conditions, il est très difficile, lorsqu’on démarre, de s’entourer d’un comptable ou d’une assistante administrative. Pourtant, ce sont précisément ces compétences qui permettraient de se concentrer sur son cœur de métier. Aujourd’hui, je dois tout gérer seule : les devis, la planification, la comptabilité, les démarches administratives, les rapports, la communication… Cela représente une charge de travail importante qui reste largement invisible pour les clients.

C’est également la principale raison qui m’a conduite à quitter mes fonctions de vice-présidente de l’ONEDI. Cet engagement me tenait profondément à cœur, mais il représentait un investissement personnel considérable. Au moment où je devais consacrer toute mon énergie au développement de mon entreprise, il m’a fallu faire des choix. J’ai préféré renoncer à cette responsabilité, à regret, plutôt que de ne plus être en mesure de m’y investir pleinement.

Tu proposes un large éventail de missions : diagnostics avant location / vente, repérages avant travaux, PPPT, DTG… C’est beaucoup, en « solo ».

Mon parcours explique naturellement cette diversité. Avant d’être diagnostiqueur, j’ai travaillé plusieurs années dans un cabinet d’architecture et de maîtrise d’œuvre. J’y ai acquis une vision globale du bâtiment, de sa conception à ses pathologies. Au fil des années, je me suis ensuite spécialisée dans de nombreux domaines, notamment l’amiante avant travaux et démolition y compris en voirie, les diagnostics réglementaires, les états descriptifs de division, les DTG (autrefois DTI), les PPPT et les audits.

Lorsque j’ai créé Audit’Alpes Diagnostics, je ne savais pas encore quelle clientèle j’allais développer. J’ai donc choisi de présenter l’ensemble de mes compétences, tout simplement parce qu’elles correspondent à mon parcours et à mon expérience.

Je n’ai pas cherché à élargir mon offre. C’est mon expérience qui l’a naturellement construite.

Tu fais aussi partie de l’ONEDI et de la FNDI. Tu t’étais engagée dans d’autres fédérations ou syndicats avant ?

Non. En tant que salariée, je considérais que mon employeur me représentait naturellement auprès des organisations professionnelles, d’autant qu’il était lui-même certifié et intervenant de terrain à part entière. Je suivais les évolutions réglementaires, je participais aux formations, mais je n’avais jamais ressenti le besoin de m’investir personnellement.

Avec le temps, j’ai toutefois commencé à m’interroger sur l’évolution de notre profession. La certification de personne a constitué une avancée importante en structurant le métier et en facilitant son assurabilité. Elle a également contribué à son développement en ouvrant l’accès à de nombreux nouveaux professionnels.

En créant mon entreprise, j’ai eu envie de m’investir davantage dans la vie de la profession. J’ai rejoint l’ONEDI parce que les valeurs d’éthique, d’indépendance et de déontologie portées par cette organisation correspondaient à ma vision du métier. J’ai ensuite également rejoint la FNDI, où je participe aujourd’hui aux réflexions sur la référence technique et la déontologie.

Quel est ton objectif aujourd’hui, en tant qu’entrepreneuse ?

Je n’ai pas l’ambition de créer une entreprise de plusieurs dizaines de salariés. Mon objectif est avant tout de développer une structure pérenne, capable d’offrir un travail de qualité, tout en me laissant le temps d’exercer réellement mon métier.

En tant que diagnostiqueur, mon ambition est différente.

 Quel est ton objectif en tant que diagnostiqueur engagé ?

Mon ambition dépasse aujourd’hui le développement de mon entreprise. Après avoir exercé ce métier pendant trente ans révolus, je souhaite contribuer à son évolution.

Le premier sujet qui me tient à cœur est la reconnaissance de l’expérience. Après avoir traversé quatre cycles de certification au cours de ma carrière, je peux mesurer ce qu’ils représentent en temps, en énergie et en investissement financier. Depuis mon installation. Entre les formations, les contrôles, les examens et les frais associés, cela représente près de 10 000 euros d’investissement, sans compter le temps consacré à ces démarches. J’ai validé l’ensemble de ces contrôles et examens du premier coup, sans le moindre écart.

Je comprends parfaitement la nécessité de contrôler les compétences. En revanche, je pense qu’après deux cycles de certification, soit quatorze années d’exercice sans incident particulier, sans sinistre d’assurance grave et avec un parcours professionnel irréprochable, l’expérience devrait enfin être reconnue. Nous devrions pouvoir consacrer davantage de temps à notre métier qu’à démontrer tous les sept ans que nous savons toujours l’exercer.

Reconnaître l’expérience ne signifie pas renoncer à l’exigence. Au contraire. Je suis convaincue que la priorité devrait être de mieux accompagner les nouveaux diagnostiqueurs. La certification valide des connaissances, mais c’est sur le terrain que s’apprend réellement ce métier. J’ai eu l’occasion d’assurer de nombreux accompagnements et tutorats. J’ai vu d’excellents diagnostiqueurs émerger, y compris parmi des personnes qui ne venaient pas du bâtiment, parce qu’elles étaient curieuses, investies et correctement accompagnées.

Plus largement, je souhaite que les professionnels de terrain soient davantage associés aux évolutions réglementaires. Nous sommes les premiers concernés et les premiers à mesurer les conséquences concrètes des textes. L’expérience des praticiens constitue une richesse qui mérite d’être davantage prise en compte.

Enfin, je souhaite que l’exercice de cette profession reste économiquement accessible. Si les contraintes administratives, financières et réglementaires continuent de s’accumuler sans véritable reconnaissance de l’expérience acquise, beaucoup de professionnels finiront par se détourner du métier. Je le dis avec sincérité : si rien n’évolue d’ici à ma prochaine échéance de certification en 2028, je me poserai sérieusement la question de poursuivre cette activité.

Est-ce que tu as bon espoir, notamment après les Assises du diagnostic ?

Je tiens d’abord à remercier le ministre ainsi que les députés présents d’avoir pris l’initiative d’organiser ces premières Assises des diagnostiqueurs. Le simple fait qu’elles aient eu lieu est déjà un signal positif et montre que notre profession commence enfin à être entendue.

En revanche, j’en suis ressortie avec un sentiment de frustration. Nous étions aux Assises des diagnostiqueurs, pourtant la très grande majorité des interventions était assurée par des personnes qui ne sont pas et n’ont jamais été diagnostiqueurs de terrain.

Les professionnels qui exercent quotidiennement le métier étaient, eux, installés au fond de la salle et n’ont finalement eu droit qu’à deux questions par table ronde. Questions claires qui n’ont obtenu aucune réponse.

Je trouve cela regrettable. Nous sommes les premiers concernés par les évolutions réglementaires, les difficultés d’application des textes, les réalités du terrain et les attentes des clients. Notre expérience aurait mérité une place plus importante dans les échanges.

La présence de représentants d’organisations professionnelles est évidemment indispensable, mais elle ne peut pas remplacer la parole des diagnostiqueurs qui réalisent des missions chaque jour. Les deux approches sont complémentaires.

Si de nouvelles Assises sont organisées, j’aimerais qu’elles accordent une véritable place aux diagnostiqueurs de terrain. Pourquoi ne pas inviter, par exemple, des professionnels tirés au sort parmi les diagnostiqueurs certifiés, afin qu’ils puissent partager librement leur expérience et leurs attentes ? Je suis convaincue que cela enrichirait considérablement les débats.

D’ailleurs, ils ont aussi beaucoup de choses à dire sur les scandales liés au DPE.

Par exemple, qu’aurais-tu à dire sur le DPE aux pouvoirs publics ?

Je leur dirais d’abord d’écouter davantage les diagnostiqueurs de terrain. Nous appliquons quotidiennement cette réglementation et nous identifions rapidement certaines incohérences qui pourraient être corrigées.

Je prends un premier exemple très simple. Aujourd’hui encore, j’ai réalisé un DPE affichant une consommation de 180 kWhEP/m².an, mais classé D. Pourquoi ? Parce que la valeur réelle est de 180,64, alors que le document affiche 180. Le propriétaire ne comprend évidemment pas ce classement et je suis bien incapable de lui expliquer pourquoi la valeur affichée est de 180 alors que le classement est calculé sur 180,64, sans que le document n’affiche 181 comme le voudraient les règles habituelles d’arrondi. Ce type d’incohérence nuit à la crédibilité de notre travail.

Mon deuxième sujet de préoccupation concerne les zones climatiques. Le DPE prend bien en compte les besoins de chauffage plus importants dans les régions froides, ce qui est parfaitement normal. En revanche, les seuils de classement de A à D sont identiques. Résultat : une maison très performante située dans les Hautes-Alpes peut être moins bien classée qu’un logement ancien situé sur le littoral méditerranéen.

Autre illustration, j ‘ai réalisé un DPE à Marseille sur une petite maison non isolée, équipée de simples vitrages et d’une chaudière gaz, classée D. À l’inverse, j’ai diagnostiqué dans les Hautes-Alpes une maison de 2018, parfaitement isolée, équipée d’un poêle à bois et d’un plancher chauffant alimenté par une chaudière électrique, classée E.

Et c’est là que, selon moi, le système montre ses limites. Cette maison récente, dont le seul véritable point faible est le mode de chauffage, devient soumise à l’obligation de réaliser un audit énergétique. Je me retrouve alors à devoir proposer deux étapes de travaux réglementaires à un propriétaire dont le logement est déjà très performant sur le plan de l’enveloppe du bâtiment. D’un point de vue technique, ces recommandations perdent une partie de leur sens et deviennent très difficiles à justifier.

Je ne remets pas en cause le principe du DPE ni celui de l’audit énergétique. En revanche, je pense que certaines situations mériteraient d’être réexaminées afin que les résultats obtenus correspondent davantage à la réalité technique des bâtiments et restent compréhensibles pour les propriétaires.

As-tu une devise ou un principe auquel tu ne dérogerais sous aucun prétexte ?

Oui. Les faits sont les faits. Mon rôle n’est ni de faire plaisir à un vendeur, ni de rassurer un acquéreur, ni de défendre les intérêts d’une agence immobilière. Mon rôle est d’établir un constat objectif, conforme à la réglementation et à la réalité du bâtiment.

Cela peut parfois être inconfortable. Si une surface est de 19,99 m², je ne peux pas écrire 20 m². Si un DPE aboutit à une étiquette E, je ne peux pas le transformer en D parce que cela arrangerait le propriétaire. Ce n’est pas une question de rigidité, c’est une question de responsabilité.

Il m’est arrivé d’être insultée parce qu’un résultat ne correspondait pas aux attentes d’un client. Je prends toujours le temps d’expliquer la méthode, les calculs et la réglementation, mais je ne modifierai jamais un résultat pour satisfaire quelqu’un. Ma signature engage ma responsabilité, ma certification, mon assurance et, au-delà de tout cela, la confiance que le public peut accorder à notre profession.

Je rappelle souvent que le diagnostiqueur n’est ni un adversaire, ni un décideur. Il n’invente pas les règles ; il les applique. Les diagnostics ne sont pas là pour sanctionner un propriétaire, mais pour informer objectivement les occupants, les acquéreurs et les locataires afin qu’ils puissent prendre leurs décisions en connaissance de cause.

C’est probablement ce principe qui m’a permis d’exercer ce métier depuis près de trente ans sans jamais transiger avec mes convictions.

Propos recueillis le 29 juin 2026.