Sèche-serviette, DPE et attestations suspectes

S’il y a un radiateur sèche-serviette dans une salle de bain, il doit y avoir un DPE. Pourtant, une récente conversation avec un acquéreur et la consultation d’annonces immobilières révèlent une tendance inquiétante. Des logements qui ne comportent plus que des sèche-serviettes – après retrait des autres radiateurs – sont vendus sans DPE, avec attestation du diagnostiqueur. Où comment prendre inutilement le risque d’être attaqué en justice.

Sèche serviette et attestation DPE

M. B. signe le compromis de vente d’une maison de village. Le diagnostiqueur a fourni une attestation de bien non soumis au DPE. En effet, la propriétaire a enlevé tous les radiateurs. Cependant, il reste deux sèche-serviettes, l’un dans la salle de bain et l’autre dans la salle d’eau. L’acquéreur nous contacte pour vérifier que l’absence de DPE est normale.

Non, lui répond-t-on, comme en attestent les versions successives du guide DPE du Cerema. Sa valeur juridique fait débat, mais il a le mérite d’être très clair sur ce point-là. En effet, de la première version de 2021 à celle de juillet 2024, on y lit cette phrase : « Dans certains biens, il ne peut y avoir qu’un unique sèche serviette dans la salle de bain pour unique chauffage. Il faut alors considérer que le bâtiment est chauffé par effet joule. »

L’article R.126-15 du code de la construction et de l’habitation dispense de DPE certains biens. Parmi eux, il y a les « bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ». En l’occurrence, nous lisons qu’en présence d’un sèche-serviette, le bâtiment est considéré comme chauffé.

Quant à l’arrêté relatif à l’algorithme du DPE, il précise que lorsqu’il n’y a qu’un seul système de chauffage, il faut l’étendre à l’ensemble de la surface chauffée. Habituellement, dans ce contexte, le diagnostiqueur ajoute seulement un commentaire dans son rapport. Nous conseillons donc à l’acquéreur de contacter les parties prenantes pour obtenir un DPE. Aux dernières nouvelles, il n’y était pas parvenu.

Le notaire, l’agence et le diagnostiqueur

Par le passé, nous vous avions déconseillé d’établir des attestations non réglementaires. Nous écrivions notamment : « l’objectif réel de l’attestation est de dégager la responsabilité du donneur d’ordre, du notaire, voire de l’agent immobilier. En clair, c’est une manière de vous faire endosser toutes les responsabilités. »

C’est effectivement ce que constate notre acheteur. Le notaire lui répond que ce n’est pas de son ressort et le renvoie vers le diagnostiqueur. L’agence immobilière ignore sa demande et lui ordonne de signer l’acte authentique sous peine de poursuites. Quant au diagnostiqueur, il lui fait cette réponse surprenante :

« Seuls 2 chauffes serviettes dans les salles d’eau, ne peuvent assurer à eux seuls, un système fixe de chauffage pour une maison de village sur 3 niveaux. C’est le législateur qui le prévoit ainsi. » Si l’opérateur de diagnostic nous lit, qu’il n’hésite surtout pas à nous indiquer où le législateur a prévu ceci. A priori, il s’agit plutôt d’une interprétation personnelle.

La prise en compte d’un sèche-serviette, comme système de chauffage fixe, peut paraître absurde pour un grand bâtiment dépourvu de radiateurs. En général, on l’utilise comme chauffage d’appoint pour avoir une serviette chaude en sortant de la douche. Néanmoins la réglementation et la méthode 3CL imposent sa prise en compte. Le diagnostiqueur, qui ne contrôle pas le bon dimensionnement des émetteurs, applique les textes.

Attestation, annonces et risques juridiques

Par curiosité, nous avons alors visité plusieurs sites d’annonces immobilières. En ce moment même, beaucoup d’annonces affichent la mention « non soumis au DPE » alors que le descriptif indique la présence d’un sèche-serviette. Le logement n’a pourtant pas l’air concerné par les autres exemptions de DPE. Cette situation n’augure rien de bon. En général, la tendance actuelle qui consiste à retirer les radiateurs est dangereuse.

En cas de procédure à l’initiative de l’acquéreur, le risque de condamnation n’épargne aucun des protagonistes. Si le retrait des radiateurs est évident, la cour peut condamner le vendeur pour dol, puisqu’il a sciemment trompé l’acquéreur. Le notaire a l’obligation d’annexer les diagnostics obligatoires. L’agence a aussi un devoir de conseil. Enfin, le diagnostiqueur doit être très prudent avant de remplir une attestation non réglementaire. Étant certifié pour réaliser des DPE, il ne peut certainement pas plaider l’ignorance.