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Par Jean-Baptiste MARQUES, ingénieur thermicien – référent technique rénovation énergétique, Cabinet Barrère – Mon Accompagnateur Rénov’, qualifié OPQIBI 1911 & 1905.
Introduction
Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique réglementaire est devenu obligatoire lors de la vente des logements classés F ou G, puis E à partir de 2025, conformément à la Loi Climat et Résilience. Cette mesure vise à renforcer l’information de l’acquéreur et à encourager les rénovations performantes. Le cadre réglementaire prévoit des exigences précises sur le profil du professionnel et sur la méthode de calcul utilisée.
Mais dans la pratique, un dysfonctionnement majeur empêche la bonne mise en œuvre de ce dispositif pour les immeubles en monopropriété. Je souhaite alerter sur une incohérence entre les exigences réglementaires liées à l’audit énergétique à la vente (décret n°2022-780) et les critères imposés par les organismes de qualification, en particulier le référentiel OPQIBI 1905. Cette contradiction crée un vide opérationnel et juridique.
Le décret impose, pour les bâtiments en monopropriété classés E, F ou G, un audit énergétique réalisé par un professionnel RGE qualifié selon le référentiel OPQIBI 1905. Or, ce référentiel interdit l’usage de la méthode 3CL-DPE 2021, alors que celle-ci est exigée dans l’arrêté du 4 mai 2022 pour établir l’étiquette énergétique initiale et projetée de l’audit réglementaire.
Audit énergétique : méthode 3CL vs référentiel RGE
Historiquement, notre société est un cabinet de diagnostic immobilier. Je l’ai rejoint en janvier 2023 pour développer un service de bureau d’études thermique spécialisé dans la rénovation énergétique. Nous avons obtenu les différents labels RGE (OPQIBI 1911 et 1905), ainsi que l’agrément MAR (Mon Accompagnateur Rénov’). Notre certification 1911 (audit énergétique “maisons individuelles”) a bien été reconduite, après l’harmonisation des audits et la mise à jour du référentiel de qualification.
En revanche, nous n’avons eu aucune information concernant le référentiel 1905 (audit énergétique des bâtiments tertiaires et/ou habitations collectives). L’harmonisation des audits ne semble pas avoir été prise en compte. D’ailleurs, sur le site Internet de l’OPQIBI, la fiche de qualification 1905 indique : « la réalisation d’un audit énergétique selon la méthode de calcul 3CL n’entre pas dans le périmètre de la qualification ».
Pourtant, d’une part, l’article 1 du décret n°2022-780 du 4 mai 2022 habilite les professionnels qualifiés OPQIBI 1905 à faire l’audit des immeubles en monopropriété comportant plusieurs logements. D’autre part, l’article 2 de l’arrêté du 4 mai 2022 oblige à réaliser l’audit « selon la méthode de calcul conventionnelle utilisée pour l’établissement des diagnostics de performance énergétique » (3CL). Enfin, l’arrêté du 27 mars 2025 harmonise les rapports d’audits, en méthode 3CL, des bâtiments résidentiels collectifs.
Conséquences de cette incohérence
Cette contradiction empêche les professionnels qualifiés de répondre aux obligations réglementaires, notamment pour les immeubles en monopropriété de plusieurs logements. Ceux-ci sont exclus de l’audit en copropriété, mais concernés par l’audit obligatoire à la vente.
Elle engendre également un refus de ces audits par les organismes de qualification lorsque la méthode 3CL est utilisée, bien qu’elle soit imposée par l’arrêté et destinée à s’étendre à tous les immeubles collectifs d’habitation. Plusieurs auditeurs qualifiés 1905 se voient refuser la présentation de ces rapports lors de leur contrôle documentaire, entrainant un rejet ou une suspension de qualification.
Ainsi, le professionnel qualifié OPQIBI 1905 ne peut pas utiliser la méthode imposée, et le professionnel capable d’utiliser la méthode (diagnostiqueur DPE) n’est pas éligible à la qualification 1905. C’est l’impasse.
Cette contradiction réglementaire génère des situations inextricables :
- Des audits refusés par les organismes de qualification s’ils sont réalisés en 3CL ;
- Des impossibilités de vente, faute d’audit conforme à fournir ;
- Une insécurité juridique pour les notaires, vendeurs et acquéreurs ;
- Une perte de confiance dans les dispositifs de rénovation, pourtant stratégiques pour la transition énergétique.
En outre, le processus de certification débute en général 4 mois avant l’échéance de la recertification. Sans changement du référentiel d’ici juillet 2025, des auditeurs se verront refuser ou suspendre leur qualification. Cela pose un problème majeur pour la vente ou la rénovation de ces immeubles. Il faudrait peut-être, au minimum, proroger un peu les durées de validité des certification 1905 des auditeurs arrivant à échéance cet été.
Propositions concrètes
Pour répondre aux enjeux de la transition écologique des bâtiments et sortir de cette antinomie, nous distinguons trois points clés :
- Clarifier la compatibilité entre la méthode 3CL et le référentiel 1905, dans le cadre strict de l’audit réglementaire à la vente ;
- Faire évoluer le référentiel OPQIBI 1905, pour y intégrer explicitement la méthode 3CL, à l’instar de l’évolution opérée pour OPQIBI 1911 (lors de l’harmonisation des rapports d’audits) ;
- Émettre une instruction nationale (DGALN, DHUP, Ademe) à destination des organismes de qualification, pour reconnaître cette spécificité réglementaire et sécuriser les pratiques des professionnels.
Cette clarification est essentielle pour garantir la cohérence des dispositifs de rénovation énergétique et l’efficacité de leur déploiement sur le terrain.
À retenir
- L’audit énergétique à la vente est obligatoire pour les logements E, F ou G en monopropriété de plusieurs logements.
- Il doit être réalisé par un professionnel qualifié OPQIBI 1905.
- La méthode 3CL est imposée par l’arrêté du 4 mai 2022.
- Le référentiel OPQIBI 1905 interdit à ce jour l’usage de cette méthode.
- Une clarification nationale est urgente pour garantir la cohérence du dispositif.
Merci beaucoup pour cet article…. et effectivement c’est une impasse!
Merci pour cet article
j’avoue que je me sentais un peu seule car je suis confronté à ce problème, ma certification n’est plus valide depuis le 01/04. Mais j’ai eu la surprise de pouvoir déposé un audit le mardi 2 avril sur la plateforme ADEME.
j’ai assisté à un comité audit énergétique avec la DHUP en février dernier et il m’a été dit que je gardais ma certification 1905 tant que les référentiels n’était pas sortis.
voila la réponse de la DHUP pour le sujet que vous évoquez :
« Bonjour,
La qualification 1905 de l’OPQIBI est initialement conçue pour faire de l’audit énergétique des grandes entreprises qui repose sur une réglementation différente de l’audit énergétique 3CL pour l’obligation à la vente.
Historiquement, il a été décidé de permettre aux auditeurs « grandes entreprises » de réaliser des audits énergétiques sur des bâtiments collectifs pour l’obligation à la vente. Cependant, ces audits ne permettent pas de satisfaire aux exigences des évaluations de renouvellement de qualification, car la grille de contrôle est calquée sur le dispositif grandes entreprises, qui a des exigences différentes.
Depuis l’an dernier, nous avons le projet de créer un nouveau référentiel de compétences spécifique à l’audit énergétique des bâtiments d’habitation collectifs, qui serait compatible avec l’audit énergétique obligatoire à la vente. Cela permettrait aux entreprises spécialisées dans l’audit énergétique des bâtiments d’habitation collectifs de se diriger vers de nouvelles qualifications, plus cohérentes.
Tant que cela n’est pas effectif, les auditeurs qualifiés en 1905 ou auprès de l’Afnor ou LNE seront contraints de réaliser des audits énergétiques compatibles avec le référentiel « grandes entreprises » pour renouveler leurs qualifications.
Ce que j’ai dû préciser au comité auquel vous avez assisté était que la qualification reposant sur l’audit énergétique « grandes entreprises » restera valable jusqu’au 30 juin 2026 et permettra de réaliser des audits pour des logements jusqu’à cette date. D’ailleurs, après cette date un nouveau système de certification sera mis en place pour les auditeurs « grandes entreprises. » Cependant pour conserver votre qualification jusqu’à cette date au plus tard, en cas de demande de renouvellement, vous serez tenu par votre organisme de qualification de produire des audits qui correspondent à la grille de contrôle.
J’espère avoir pu clarifier la situation. »
Ca laisse rêveur …..
En attendant j’ai perdu de bons clients par défaut d’audit…
Merci pour l’article en tout cas !
Un cas très concret…
Un audit collectif réalisé le 10/02/2025 par un technicien thermicien salarié d’un bureau d’étude qualifié OPQIBI avec la méthode 3CL est il contractuel et recevable pour obtenir les aides financières dans le cas d’un projet de rénovation de l’immeuble.
Merci d’avance pour la réponse.