D’après les dernières estimations, 63% des passoires thermiques louées sont des logements en copropriété. Or la rénovation repose sur une décision collective, et les démarches prennent plus de temps qu’en maison individuelle. Selon un récent sondage réalisé par la FNAIM, un quart des bailleurs envisagerait de vendre plutôt que de rénover. 500 000 logements sortiraient alors du parc locatif d’ici à 6 ans.
Complexité de la rénovation énergétique en copropriété
En France, la construction des copropriétés est souvent antérieure à la première réglementation thermique. À Paris, par exemple, 90% des immeubles en copropriété datent d’avant 1974. Pour rendre ces logements économes en énergie, une rénovation globale semble inévitable. Or un bailleur ne peut pas forcément réaliser des travaux de rénovation dans l’habitat collectif résidentiel. Depuis des décennies, c’est plutôt le système des rustines qui prédomine.
Pour changer une chaudière collective ou réaliser des travaux d’isolation, il faut l’accord de l’assemblée générale. D’autres propriétaires occupants peuvent s’opposer à la réalisation de travaux à cause des contraintes financières, des nuisances sonores… Et puis, certains préfèrent vendre, d’autres sont de jeunes propriétaires qui ont encore un crédit à rembourser, etc. La copropriété, en tant qu’entité juridique, complexifie les rénovations de grande ampleur. Les bailleurs risquent donc de ne pas pouvoir faire de travaux dans leurs logements classés F ou G au DPE.
Exception à l’interdiction de louer les passoires thermiques ?
L’ancienne ministre déléguée chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, avait mentionné une exception à l’interdiction de louer les passoires thermiques. En avril 2021 sur Sud Radio, elle affirmait (à la neuvième minute de l’émission) : « un appartement dans lequel le propriétaire, en copropriété, voulait faire des travaux et n’a pas réussi, là il n’y aura d’interdiction de location ». Cette dérogation était conditionnée par la transmission de preuves. Le propriétaire devait montrer qu’il avait :
- Réalisé tous les travaux faisables dans les parties privatives,
- Voté pour un projet de travaux collectifs à l’assemblée générale,
- Ou proposé des travaux au syndic (par courrier papier ou électronique).
Mais rien de tel ne figure dans le texte de la loi Climat et Résilience, ni dans les décrets et arrêtés parus depuis. Légalement, tous les bailleurs ont les mêmes obligations de rénovation énergétique.
Illisibilité des aides à la rénovation énergétique
Il y a beaucoup d’aides financières existantes : certificats d’économie d’énergie (CEE), MaPrimeRénov’ Copropriété, Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ), etc. Tant et si bien que les syndics, les gestionnaires et les propriétaires s’y perdent. L’Anah s’apprête à lancer une campagne France Rénov’, qui s’adressera notamment aux syndics de copropriété. Quel que soit son succès, le processus sera long, de l’ajout à l’ordre du jour jusqu’à la mise en œuvre du chantier. En prime, l’amiante pourrait, comme dans le parc locatif social, freiner les travaux.
Les mesures incitatives et environnementales se multiplient : fin des chaudières au fioul, frais de chauffage individualisés, points de recharge pour véhicules électriques, interdiction de louer les passoires énergétiques, élaboration du plan pluriannuel de travaux (PPT), DPE collectif, etc. Mais précisément, ces obligations ont tendance à exacerber les tensions.
Atteindre la neutralité carbone en 2050 et baisser ses charges
Avec la crise de l’énergie et malgré le bouclier tarifaire, le pouvoir d’achat des copropriétaires va baisser et les charges de copropriété vont flamber. D’après l’ARC (Association des Responsables de Copropriété), elles ont déjà augmenté de plus de 50% en 10 ans. Indépendamment des obligations de la loi Climat et Résilience, les copropriétés ont tout intérêt à se lancer dans la rénovation énergétique. Mais elles vont devoir être accompagnées, et les aides de l’État pourraient ne pas suffire. Tout le problème est de faire coïncider les intérêts individuels avec les intérêts collectifs.
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