Quand faire l’audit énergétique des classes E ?

Un lecteur nous demande un article sur la date à laquelle réaliser l’audit énergétique des classes E en cas de vente. Faut-il anticiper cette obligation avant le 1^er janvier 2025 ? La question avait déjà préoccupé les professionnels durant le 1^er trimestre 2023 pour les logements classés F et G. Entre-temps, l’audit réglementaire et incitatif ont fusionné. En prime, une « simplification des DPE » s’annonce. La donne a-t-elle changé ?

1^er avril 2023 : audit réglementaire des logements

Le même texte encadre la date de réalisation de l’audit énergétique pour les logements classés F et G, puis E et enfin D. C’est l’article 3 du décret n°2022-780 du 4 mai 2022. Les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété concernés sont ceux « qui font l’objet d’une promesse de vente, telle que définie à l’article 1589 du code civil ou, à défaut de l’existence d’une telle promesse, d’un acte de vente, tel que défini à l’article 1582 du code civil. »

En 2023, cette phrase avait nourri de longs débats entre diagnostiqueurs, agents immobiliers et notaires. Finalement, le ministère de la Transition écologique avait tranché. L’audit des classes F et G s’appliquait aux promesses de vente ou, à défaut de promesse de vente, aux actes de vente, signés à compter du 1^er avril 2023. En cas de promesse unilatérale de vente signée avant avril 2023, l’audit accompagnait l’acte de vente signé après cette date.

A priori, la même règle s’applique au 1^er janvier 2025 pour les classes E. Il n’y a donc pas d’audit à faire pour un compromis de vente signé avant 2025. Toutefois, « l’audit énergétique réglementaire » n’existe plus depuis la fusion des audits incitatifs et obligatoires. Par conséquent, peut-on faire un audit hors cadre réglementaire dès maintenant, en vue d’une vente en 2025 ?

Un audit énergétique, deux utilisations

Depuis le 1^er octobre 2024, les anciens « audits incitatifs », effectués sans la méthode 3CL, ont cessé d’être valables pour un logement individuel. L’auditeur utilise la même méthode que pour l’audit préalable à la vente. Il se sert d’un logiciel validé par l’ADEME. Le rapport de l’audit est identique, quel que soit le contexte. Il s’utilise comme justificatif pour bénéficier d’aides (MaPrimeRénov’, CEE, etc.) et pour vendre un logement énergivore.

Nous pourrions en déduire que le vendeur, son mandataire, ou le candidat acquéreur peut anticiper l’obligation d’audit ainsi. Toutefois, dans les modèles d’audits actuels, nous lisons : « Cet audit énergétique peut être utilisé comme justificatif des aides à la rénovation […]. Par ailleurs, la réalisation d’un audit énergétique est obligatoire pour la mise en vente de maisons individuelles ou de bâtiments en monopropriété, de performance énergétique ou environnementale F ou G ».

La classe énergétique E n’apparaît pas dans le document. Il ne définit pas non plus les seuils à atteindre, lors des scénarios de travaux, pour ces biens. Il y aura probablement une mise à jour avant la fin de l’année. En l’état, le modèle ne tient pas compte de l’obligation d’audit applicable aux étiquettes E.

Un calendrier adapté pour l’audit ?

L’adaptation du calendrier du DPE se précise tout doucement, même s’il reste énormément d’incertitudes. Connaissez-vous le jeu du « ni oui ni non » ? Il consiste à répondre à des questions sans dire « oui » ou « non ». C’est parfois plus compliqué que ça en a l’air. Cependant, depuis la déclaration de politique générale de Michel Barnier, notre ministre du Logement excelle à cet exercice. Malgré tout, c’est sur RMC, dans Apolline matin, le 4 octobre, que Mme Létard a fourni le plus d’informations.

« Une grande partie, on va dire deux tiers des logements qui sont aujourd’hui en étiquettes G et qui ne sont pas requalifiés, sont en copro. […] L’idée, c’est de travailler avec l’ensemble du secteur pour voir si, sur la question des copropriétés… […] On ne veut pas remettre en cause le calendrier global des étiquettes à ce stade, on essaie de l’adapter, d’être pragmatique avec la question des copropriétés »…

Il n’y a donc pas de modification du calendrier prévue pour les audits énergétiques en monopropriété. Mais il reste le problème de la simplification du DPE. Si le Gouvernement adopte la proposition du député Lionel Causse, à savoir retenir la meilleure classe entre l’étiquette carbone et l’étiquette énergie, certains biens sortiront de la classe F, G ou E.

Anticiper l’audit énergétique sans se presser

Cette absence de visibilité est problématique pour le marché immobilier. En effet, nombre de propriétaires de logements énergivores semblent déjà reporter leur projet de vente ou de location. Perdus après les annonces du Premier ministre, ils attendent d’en savoir plus sur l’évolution du DPE et sur l’adaptation du calendrier.

Par sécurité, nous conseillons aux diagnostiqueurs de patienter avant de faire l’audit d’un bien classé E mis en vente. Tout devrait se mettre en place prochainement. D’ici là, mieux vaut avertir simplement les propriétaires concernés. Il suffit de leur dire qu’à compter du 1^er janvier 2025, il faudra sûrement intégrer un audit énergétique au DDT.