Présence de mérule : notaire et vendeurs condamnés

Le diagnostiqueur immobilier, qui n’était pas missionné pour un état parasitaire, a alerté les vendeurs et leur notaire sur la présence d’un champignon lignivore. Ces derniers n’ont pas transmis cette information aux acquéreurs. Ils ont donc manqué a leurs obligations, et écoperont d’une condamnation in solidum.

Champignon lignivore et litige autour d’une vente

La SARL B., qui a un statut de professionnel de l’immobilier, achète un immeuble d’habitation. Les vendeurs sont les consorts W. Maître J. est le notaire instrumentaire et Maître H. le notaire assistant les vendeurs.

L’acquéreur suspecte la présence de champignons lignivores de type mérule. Il fait réaliser une expertise amiable, par le cabinet E. Son rapport indique la présence d’infestation de mérule dans la cave et l’appartement du rez-de-chaussée.

La SARL mandate alors un huissier de justice aux fins de sommation interpellative de la société O., qui a réalisé les diagnostics techniques. Puis, elle met en demeure les vendeurs de supporter le coût des frais induits par la présence de champignons lignivores.

Faute de rapprochement amiable, l’acheteur assigne les consorts devant le tribunal. Ces derniers assignent leur notaire pour les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre. Maître H. fait de même avec la société de diagnostics.

Mention des champignons sur la facture

Le diagnostiqueur avait réalisé tous les diagnostics obligatoires. L’immeuble se situe à Besançon, où il n’y a pas d’arrêté préfectoral termites ni mérule. Il n’avait donc pas à réaliser un diagnostic parasitaire. Il a simplement indiqué, sur sa facture : « Observations : présence d’un champignon lignivore sur le mur D de la cuisine ».

Cette facture n’a été transmise qu’aux vendeurs (W.) et à leur notaire (Maître H.). Ni le notaire instrumentaire (Maître J.), ni les acquéreurs ne l’ont vue. Comme le constate le tribunal : « aucune information n’a été délivrée à l’acheteur quant à la présence d’un champignon lignivore sur les murs de la cuisine, ni dans le compromis de vente, ni dans l’acte authentique… »

Responsabilité des vendeurs

Les vendeurs ont commis un manquement à leur obligation précontractuelle d’information. Ils devaient informer le potentiel acquéreur, pour lui permettre de renoncer à la vente ou de faire réaliser un état parasitaire, avec éventuelle réduction du prix de vente.

L’acquéreur est un marchand de biens, mais il n’a pas pour autant des connaissances en matière d’infestations parasitaires. En outre, « la présence d’un champignon lignivore dans un bien immobilier est une information déterminante du consentement à l’acquisition ». Les consorts W. ont engagé leur responsabilité contractuelle à l’égard de la SARL.

Responsabilité du notaire des vendeurs

Quant à Maître H., « le seul fait que la facture transmise ne soit qu’un élément comptable pour le notaire ne peut l’exonérer de son obligation d’information et de conseil dès lors que ce document portait mention de la présence d’un champignon lignivore dans le bien immobilier objet de la vente ». Il a nécessairement lu cette information, bien visible. Il a :

• manqué à son obligation de conseil envers les vendeurs,
• commis une faute à l’origine, pour l’acquéreur, d’une perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de négocier une baisse du prix,
• concouru à la réalisation du dommage consistant en la nécessité de procéder à des travaux de traitement du bien et ainsi engagé sa responsabilité délictuelle.

Le tribunal condamne les vendeurs et le notaire à payer à la SARL la somme de 10 915 € TTC pour la remise en état de l’immeuble. Est retenu un partage de responsabilité à hauteur de 70 % à la charge du notaire, car c’est un professionnel, et de 30 % à la charge des consorts. Maître H. forme un appel en garantie à l’encontre du diagnostiqueur, en vain.

Quid du diagnostiqueur ?

En effet, le jugement établit que le diagnostiqueur n’a commis aucune faute. Il a fait les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente. Personne ne lui a demandé de rechercher la présence de parasites. Il a aussi rempli son obligation d’information et de conseil auprès des vendeurs qui lui avaient confié sa mission.

Cette affaire nous rappelle l’histoire du diagnostiqueur qui avait inséré une remarque sur l’état d’un balcon dans le DDT, déplaisant ainsi au donneur d’ordre et à l’agent immobilier. Maître Jost avait alors évoqué la décision du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en novembre 2024. Par certains côtés, elle est très similaire à celle prise à Besançon.

Résumons la leçon à en tirer en deux phrases. Primo, le diagnostiqueur doit signaler ce qu’il constate, même si cela va au-delà de sa mission. Secundo, ses clients et prescripteurs doivent impérativement en tenir compte.

Tribunal judiciaire de Besançon, RG n°21/00659, 22 juillet 2025.