Prélèvement amiante : vendeuse et agent immobilier condamnés

Le diagnostic amiante de l’appartement vendu était incomplet. Néanmoins, le tribunal condamne la propriétaire et, surtout, l’agent immobilier. La vendeuse a interdit au diagnostiqueur de faire un prélèvement ou, du moins, elle ne lui a pas demandé de compléter le diagnostic. Par conséquent, elle ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. L’agent immobilier a commis une faute en n’alertant pas sa cliente sur les conséquences d’un diag amiante incomplet. Tout cela a conduit à la résolution de la vente.

Présence d’amiante dans un appartement à vendre

Mme U. hérite d’un appartement qu’elle n’a jamais habité. Elle signe un mandat de vente avec M. G., agent immobilier. Ce dernier fait appel au cabinet de diagnostics D. pour réaliser le dossier de diagnostic technique. Il inclut un état d’amiante du logement.

Le rapport conclut à la présence d’amiante dans un conduit en fibrociment situé dans la cuisine. Concernant les autres pièces, il indique : « un prélèvement n’a pu être effectué, et le diagnostic est partiel ». Il mentionne aussi la nécessité d’investigations complémentaires pour statuer sur la présence ou l’absence d’amiante dans plusieurs locaux. Il en précise la raison : « refus du propriétaire d’effectuer un prélèvement ».

Mme S. achète le bien, inhabitable en l’état. Il nécessite des travaux. Les artisans suspectent la présence d’amiante, puis les expertises la confirment. En réalité, il y en a dans la quasi-totalité des sols. Le coût des travaux de désamiantage varie entre 16 000 € et 25 000 €. L’acheteuse demande alors la résolution de la vente, et des dommages et intérêts, en application de la garantie légale des vices cachés.

Vice caché et action rédhibitoire

Mme U. se défend en lui opposant la stipulation d’une clause exclusive de garantie dans le compromis de vente. C’est la disposition habituelle qui prévoit que l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, et qu’il n’aura aucun recours contre le vendeur notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

« L’interdiction d’évaluer la nature du revêtement du sol de l’appartement vendu, faite par le vendeur immobilier au diagnostiqueur chargé de repérer la présence d’amiante, ou tout au moins l’absence de demande par le vendeur immobilier de compléter le diagnostic incomplet communiqué, s’analysent en un défaut de réalisation du diagnostic technique obligatoire, ce qui empêche le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Dés lors, la clause exclusive de garantie des vices cachés est inopérante », répond le tribunal.

En outre, la présence d’amiante constitue un danger qui rend le bien impropre à sa destination. La bonne foi de la vendeuse, profane et n’ayant jamais habité le bien, est retenue. Bref, il y a donc un vice caché ouvrant droit à une action rédhibitoire ou estimatoire. Mme S. a choisi l’action rédhibitoire. Elle n’aurait jamais acheté ce bien si elle avait eu connaissance de la présence d’amiante dans la majeure partie des sols.

Elle restituera l’appartement à la vendeuse, qui lui remboursera la somme de 85 000 € (prix de vente). Mme U. est également condamnée à lui payer la somme de 7 219,93 €, correspondant aux frais acquittés lors de l’acquisition.

Appel en intervention forcée : diagnostiqueur

Mme U. nie avoir refusé d’effectuer un prélèvement. En fait, elle affirme n’avoir jamais eu de contacts avec la société de diagnostics. Elle avait confié cette mission à l’agent immobilier mandaté. Le tribunal retient le manque de diligence du diagnostiqueur. En effet, il aurait dû contacter la propriétaire avant de déposer son rapport. Cependant, « le diagnostic livré, s’il était certes incomplet, n’était pas pour autant erroné ».

De plus, il était annexé à l’offre d’achat, au compromis et enfin à l’acte authentique. Il « a donc pu être discuté a minima 3 fois par le vendeur et par l’acquéreur qui ont manifestement résolu de passer outre […] et de réaliser la vente de l’appartement en l’état. » Par conséquent, le tribunal retient l’absence de lien de causalité entre la faute commise par le diagnostiqueur et le préjudice subi par la propriétaire vendeuse.

Responsabilité de l’agent immobilier

Les agents immobiliers ont un devoir de vérification de l’état du bien vendu, d’information et de conseil. « En ne faisant pas procéder aux vérifications techniques nécessaires sur la nature du recouvrement du sol de l’appartement et en n’alertant pas son client sur le caractère incomplet du diagnostic amiante et ses conséquences, l’agent immobilier, rédacteur de l’offre d’achat et nécessairement conseil du vendeur lors de la passation du compromis de vente et de l’acte de vente authentique, engage sa responsabilité ».

Mme U. sollicite de se voir relever et garantir par l’agent immobilier de toute condamnation, du préjudice de la perte de chance et du préjudice moral de se voir accusée de mensonge ou de dol devant les tribunaux. Au total, elle réclame 26 000 €. Le tribunal considère que le dommage résultant de la faute de l’agent immobilier porte sur la perte de chance d’avoir pu réaliser la vente. M. G. lui versera la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts.

Tribunal judiciaire de Béziers, 20 octobre 2025, RG n°25/00697.