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Pourquoi refaire le métrage loi Carrez à chaque vente ?

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La surface Carrez était erronée. Le vendeur a été condamné car il aurait dû refaire le mesurage, comme le conseillait le notaire. Pourtant, le calcul avait été confié à un professionnel, et il n’y avait eu ni travaux, ni aménagement pouvant modifier la surface. Oui mais l’attestation de superficie habitable datait de 2006, or la vente de l’appartement a eu lieu en 2017. Entre-temps, la méthode de calcul avait évolué.

Du certificat annexé à l’acte de vente à la réalité

La superficie de l’appartement vendu par M. H. était censée être de 45,02 m² à la signature de l’acte authentique, le 9 octobre 2017. Les acquéreurs, dubitatifs, font appel à un diagnostiqueur pour refaire un mesurage loi Carrez. Ils découvrent alors une surface privative de 41,38 m².

Les acheteurs sollicitent le tribunal de grande instance de Strasbourg. Ils demandent la condamnation du vendeur au paiement de 16 845,05 € avec intérêts légaux à partir de la mise en demeure. S’y ajoutent 1 500 € (article 700 du Code de procédure civile). M. H. assigne quant à lui le notaire, Maître F., qui a rédigé le compromis de vente. Il lui reproche de ne pas avoir vérifié le règlement de copropriété qui établissait une surface différente.

Responsabilité civile du notaire écartée

Le 5 novembre 2019, le tribunal de Strasbourg condamne M. H. Il y a effectivement une différence d’au moins 1/20e entre la surface indiquée et les mesurages Carrez ultérieurs. La responsabilité civile du notaire est écartée. Ce dernier a respecté ses obligations, notamment son obligation de conseil :

  • Rappeler les dispositions de la loi Carrez
  • Informer des conséquences d’un mesurage inexact
  • Utiliser un certificat établi par un professionnel
  • Conseiller au vendeur de faire un nouveau mesurage

Quant au règlement de copropriété, il datait de 1994. Le notaire ne pouvait pas raisonnablement s’y référer alors qu’il disposait d’un certificat plus récent. Par ailleurs, Maître F. n’avait aucune raison de douter de l’exactitude des surfaces déclarées par le vendeur. En revanche, il était conscient des risques liés à l’utilisation d’un certificat ancien.

En fait, son client s’estimait protégé d’une erreur de mesurage car depuis l’achat, il n’avait réalisé aucun aménagement de lots susceptibles de modifier la superficie du bien. Dans ce contexte, la durée de validité du mesurage loi Carrez est (théoriquement) illimitée.

Évolution de la méthode de calcul loi Carrez

L’attestation utilisée par le propriétaire vendeur avait été établie par un professionnel en 2006. Le métrage était inexact à cause de la prise en compte d’une loggia pour calculer la superficie du séjour-cuisine. Cette surface était fixée à 25,41 m², au lieu de 21,80 m².

En 2015, la Cour de cassation a précisément eu à trancher sur le caractère habitable ou non des loggias. Par conséquent, la méthode de calcul utilisée en 2006 n’avait plus de raison d’être 12 ans après. Même en l’absence de travaux, la superficie au sens de la loi Carrez était désormais inexacte.

Soit dit en passant, les litiges liés aux loggias dans la surface Carrez sont légion. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division compliquent souvent l’affaire.

refaire un mesurage pour chaque vente

La Cour d’appel de Colmar constate que le vendeur a bien été averti « de l’utilité de refaire un mesurage lors de chaque vente ». Il a aussi été informé qu’en cas d’action en réduction du prix de vente intentée par l’acquéreur, il lui serait impossible de se retourner contre l’auteur du mesurage « à défaut de l’avoir personnellement mandaté ».

Comme le rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation, le notaire n’a pas à vérifier tous les documents qui lui sont transmis. Il doit conseiller et informer ses clients lorsqu’il doute de l’exactitude des documents, et c’est bien ce qu’il a fait. En l’occurrence, le vendeur est donc l’unique responsable de l’erreur de mesurage.

Le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg est confirmé. Le vendeur doit aussi payer la somme de 1 500 € au cabinet notarial au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cour d’appel de Colmar, RG n°20/01463, 6 octobre 2022

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3 Commentaires

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  1. Y
    Yves 14 octobre 2022 - 15h03

    Surface Carrez souvent le notaire la redemande.
    Les pieces non fermées ne sont pas à prendre en compte meme si au meme niveau que le logement

    Répondre
  2. Y
    Y 20 octobre 2022 - 12h50

    suivant les dispositions du DPE 2022, il est prudent de vérifier d’après état de surface transmis par le propriétaire et ce qui existe sur place. cr conseil Yves Renay

    Répondre
  3. Y
    Yvan 24 octobre 2022 - 18h36

    Bonjour,
    Actualiser les diagnostics même si les précédents sont théoriquement encore valides, c’est parfois l’occasion de découvrir une erreur du passé qui pourrait être lourde de conséquences pour l’avenir. C’est le conseil que je donne à l’ensemble de mes clients avant leur vente.

    Répondre

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Article rédigé par Cécile, le moteur de Quotidiag
Diplômée de philosophie, ex-bibliothécaire, prête-plume et rédactrice web, salariée et indépendante. Écrit quotidiennement des textes sur les diagnostics immobiliers depuis 2016.

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