Pas de chauffage, pas d’aide à la rénovation ?

Des propriétaires découvrent qu’en l’absence de chauffage, ils ne peuvent pas financer leurs travaux de rénovation énergétique. Des diagnostiqueurs se voient demander des DPE ou des audits énergétiques dans des logements dépourvus de système de chauffage. Comment agir ou réagir quand le dispositif d’aides se base sur des gains de classes DPE ?

Acheter un logement sans chauffage ni DPE

En France métropolitaine, un logement sans chauffage est exempté de DPE et donc d’audit énergétique dans un contexte réglementaire. D’ailleurs, le mois dernier, le député Vincent Ledoux alertait le ministre de la Transition écologique. Il lui demandait d’agir face aux comportements frauduleux des vendeurs de bâtiments en monopropriété.

Précisément, il souhaitait l’instauration de mesures de précision et de contrôle « pour s’assurer qu’un bâtiment ayant été pourvu d’éléments de chauffage lesquels ont été volontairement retirés par le propriétaire vendeur, n’est pas un bâtiment non chauffé au sens de l’article R. 126-15 f) du code de la construction et de l’habitation et donc qu’un DPE doit être établi pour la vente du bien et, le cas échéant, un audit énergétique. »

En attendant une réponse du ministère, l’absence de DPE ou d’audit n’inquiète pas forcément l’acquéreur qui a un projet de rénovation d’ampleur. La mention signalant la dérogation au DPE, sur l’acte de vente, ne l’affole guère. En effet, il croit que de toute façon, le prêt, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, etc. financeront l’installation du système de chauffage et les autres travaux. C’est alors qu’il se retrouve parfois dans une impasse.

Certaines banques demandent un DPE initial et un DPE projeté pour vérifier le gain énergétique. En outre, elles intègrent le numéro du DPE dans leurs logiciels pour toutes les demandes de crédit. L’espace France Rénov’ exige un audit énergétique, qui s’effectue désormais en méthode 3CL. Bref, il faut disposer de l’état initial du bâtiment en matière de performance énergétique. Sinon, comment savoir si le logement passera de telle étiquette à telle autre, bénéficie d’un bonus passoire thermique, etc. ?

DPE projeté et audit simulé ?

Auparavant, dans une telle situation, il y avait deux manières de réaliser l’évaluation énergétique requise :

• Un DPE projeté, c’est-à-dire le DPE établi à partir des travaux prévus ;
• Un audit incitatif avant travaux, basé sur une simulation.

La règle consistait alors à considérer que le logement était équipé du système de chauffage connu le plus défavorable, parmi ceux utilisant la même énergie que celle prévue à l’issue des travaux. En soi, ces solutions sont toujours possibles aujourd’hui avec la méthode 3CL. Le problème est qu’elles n’existent ni dans les textes réglementaires, ni dans les dépliants de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) édités depuis la réforme de 2024.

Le DPE et l’audit doivent avoir un numéro et être envoyés à l’ADEME. Or le DPE projeté n’est jamais transmis à l’ADEME puisqu’il ne reflète pas l’état présent du bâtiment. Il ne peut pas non plus s’utiliser pour la vente ou la location future du logement. Quant à l’audit, il est désormais censé permettre l’octroi d’une aide à la rénovation ou la vente du bien. L’auditeur doit donc remplir le champ consacré à l’état initial du logement, étiquette DPE incluse.

Ma Prime Logement décent et le chauffage

Ma Prime Logement décent finance notamment l’installation d’un système de chauffage. En effet, un logement sans chauffage n’est pas décent. A priori, c’est donc la prime à demander pour rénover ce type de bien immobilier. Oui, mais voilà, cette prime nécessite aussi un audit énergétique au format 3CL DPE 2021. D’ailleurs, le logement n’est éligible que s’il atteint la classe E (pour les propriétaires occupants) ou la classe D (pour les propriétaires bailleurs) à l’issue des travaux. Enfin, cette aide s’adresse uniquement aux propriétaires qui ont des revenus modestes ou très modestes.

L’autre solution consiste à installer un convecteur bas de gamme et bas prix, juste pour pouvoir faire un DPE. Le convecteur électrique n’a même pas besoin de fonctionner. Le diagnostiqueur doit seulement constater sa présence pour décrire l’état du logement. Il sera alors possible de fournir le DPE initial et projeté à la banque ou l’audit énergétique pour MPR. Il est néanmoins invraisemblable de devoir installer un radiateur peu performant, juste pour obtenir l’aide ou le prêt permettant d’installer un autre chauffage.

Plus de DPE ni d’audit depuis le 15 mai ?

Concernant uniquement MaPrimeRénov’, l’aide monogeste n’exige plus de DPE depuis le 15 mai, en théorie du moins. Le décret du 21 mars a levé l’obligation de réaliser un geste de chauffage éligible à la prime pour accéder au parcours par geste. Paradoxalement, l’occupant peut donc financer ainsi l’installation d’un chauffage ou d’un chauffe-eau décarboné. Théoriquement, c’est pour remplacer un mode de chauffage énergivore.

Par conséquent, d’abord MaPrimeRénov’ ne finance l’installation du chauffage que s’il est écologique et économe. Ensuite, MPPR monogeste n’est pas l’aide adéquate pour réaliser des travaux de rénovation globale. De plus, un particulier nous a signalé que son dossier MPR non accompagné restait bloqué sans étiquette DPE. Nous ignorons, à ce stade, s’il s’agit d’un bug local ou d’un retard plus général de mise en œuvre. Enfin, l’ANAH reste seule décisionnaire. Elle peut bloquer le dossier, en l’absence de DPE ou d’audit, pour suspicion de fraude à la rénovation énergétique.

Exigez un DPE à l’achat du logement

Sachez que ces difficultés ont été remontées à la DHUP et à l’ANAH. Nous pouvons donc espérer obtenir des réponses ou voir apparaître des évolutions législatives à court ou à moyen terme. D’ici là, si vous projetez d’acheter un logement et qu’il manque le DPE, soyez vigilant. N’hésitez pas à questionner le propriétaire vendeur, l’agence immobilière ou le notaire lorsque vous soupçonnez un retrait du système de chauffage. Les professionnels de la transaction immobilière ont un devoir de conseil.