Meublés type Airbnb, location mixte et DPE à Nice et ailleurs

Le 19 juin, le conseil municipal de Nice a adopté une délibération relative à la réglementation des meublés de tourisme. Elle s’appliquera du 1^er septembre au 31 décembre 2026. Le maire, Éric Ciotti, a aussi fait part de sa volonté de développer la location mixte. C’est l’occasion de faire un focus sur un dispositif encore mal connu qui se répand dans les villes étudiantes et touristiques. Il oblige à fournir un DPE et à respecter des critères de décence.

Évolutions des locations touristiques à Nice

En France, de manière générale, la durée maximale de location d’une résidence principale est de 90 jours consécutifs. Au-delà, il s’agit de la location d’un meublé de tourisme à déclarer en mairie. Dans de nombreuses villes, il faut alors obtenir une autorisation de changement d’usage. Elle a une durée de validité de 3 ans.

À Nice, avec la délibération adoptée la semaine dernière, d’abord la durée maximale de location de la résidence principale passe à 120 jours. Ensuite, l’autorisation de changement d’usage a une durée de validité de 5 ans. Enfin, il faudra systématiquement produire un DPE, dont l’étiquette est comprise entre A et E, pour la première demande de changement d’usage ainsi que pour son renouvellement.

Location mixte : étudiant / touristique

En 2021, la ville de Nice instaurait la location mixte. Le principe est de louer le logement à un étudiant pendant l’année universitaire, puis de le proposer en location touristique durant l’été. Cette démarche nécessite une autorisation de changement d’usage pour de la location mixte. D’autres communes touristiques ou en zone tendue l’ont également adoptée.

Par exemple, à Biarritz, le propriétaire peut louer en bail étudiant pendant au moins 9 mois, puis en meublé de tourisme durant 3 mois. Cependant, avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, le niveau de performance énergétique requis diffère selon la période de l’année. En effet, en location mixte, il faut respecter chaque type de bail.

DPE en location mixte

La location meublée de 9 mois s’effectue souvent avec un bail mobilité. Il répond aux mêmes exigences qu’une location de longue durée. Il oblige donc à fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) au locataire.

À ce jour, en application des lois Énergie Climat et Climat Résilience, les logements doivent avoir un niveau de performance énergétique minimal. Il varie selon la date de signature, renouvellement ou reconduction tacite du bail :

• Entre 2023 et 2024 : moins de 450 kWh de consommation d’énergie finale par m² de surface habitable et par an.
• De 2025 à 2027 : Classe du DPE de A à F (exclusion des classes G).
• De 2028 à 2033 : classe A à E du DPE (F et G exclus).
• À compter de 2034 : classe A à D du DPE.

En revanche, pour obtenir l’autorisation de changement d’usage et passer en meublé de tourisme 3 mois par an, il faut se plier à la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Autrement dit, il faut fournir un diagnostic de performance énergétique :

• Classé entre A et E, depuis le 20 novembre 2024 et jusqu’à fin 2033 ;
• Classé entre A et D à compter du 1^er janvier 2034.

Rappelons qu’à partir du 1^er janvier 2034, l’obligation d’avoir un DPE situé entre A à D concernera toutes les locations, de longue et de courte durée. D’ici là, la mise en location mixte d’un logement est déjà inaccessible pour les propriétaires de passoires thermiques (classes F et G).

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, présenté le 24 juin prochain, pourrait changer la donne. Il doit clarifier les échéances et permettre aux bailleurs de continuer à louer sous conditions de travaux dans un délai de 3 ans (logement individuel) à 5 ans (logement en copropriété). Néanmoins, ce n’est encore qu’un projet.

Location de courte durée et autres diagnostics

Tout logement mis en location, quelle que soit la durée du bail, doit être décent. Les diagnostics techniques contribuent à informer le locataire des éventuels risques pour sa sécurité et sa santé. Cependant, la réglementation n’oblige pas à fournir des diagnostics immobiliers pour louer en meublé de tourisme, hormis le DPE. Le propriétaire doit simplement s’engager à louer un logement décent.

Par exemple, au Pays basque, il s’engage « à ce que les locaux concernés par la demande soient conformes aux règles d’urbanisme et sanitaire (Règlement Sanitaire Départemental) et de décence en vigueur ». À Nice, il « s’engage à louer un logement décent d’une superficie conforme aux exigences du Règlement Sanitaire Départemental ».

Certaines communes ont toutefois imposé la remise d’un DDT lors de la demande de changement d’usage. Par ailleurs, le formulaire se réfère tantôt au RSD, tantôt au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Or le RSD impose parfois des conditions plus restrictives que le décret. Dans ce cas, si le décret précité est postérieur au RSD, il prévaut, d’après une décision de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 20 avr. 2017, n° 16-13821).