Loi Carrez et arrêt de cassation : l’éclairage de Me Agnès Perot

Le mois dernier, la Cour de cassation se prononçait sur un mesurage Carrez erroné. Cette publication avait suscité des réactions et des questions. Maître Agnès Perot, du cabinet AVOX, est l’avocate qui a défendu le diagnostiqueur, au tribunal et devant la Cour d’appel de Versailles. Elle a accepté de nous fournir des précisions sur la définition d’une fraction de lot, la marge d’erreur de 5 % et autres points de vigilance lors d’un mesurage Carrez.

Pourriez-vous revenir sur l’origine de ce litige Carrez ?

Alors, c’est une affaire dans laquelle le diagnostiqueur avait clairement commis une erreur de mesurage sur l’appartement vendu. Cependant, le lot de copropriété vendu comprenait non seulement l’appartement, mais aussi la chambre de bonne et des WC sur le palier. Tout faisait partie du même lot de copropriété, il n’y avait qu’un seul numéro de lot, même si les dépendances n’étaient pas physiquement rattachées à l’unité d’habitation.

L’acquéreur a vu qu’il avait une erreur de surface sur l’appartement qu’il comptait mettre en location. Il allait donc pouvoir le louer moins cher que prévu, puisque le loyer dépend évidemment de la surface louée. Il a alors assigné les vendeurs pour demander une réduction du prix de vente proportionnelle aux mètres carrés manquants. Pour sauver le diagnostiqueur, j’ai exploité le fait qu’ici, nous parlions d’un seul et unique lot avec plusieurs composantes. Il ne s’agissait pas d’une fraction de lot au sens juridique du terme.

Comment se traduit cette distinction entre lot unique et fraction de lot ?

Pour une fraction de lot, il faut vérifier ce qui est au-dessus ou en dessous de 8 m², car on ne retient que ce qui fait plus de 8 m². Or la loi Carrez exige que le vendeur déclare à l’acte de vente la superficie Carrez du lot, pas seulement la composante principale du lot. J’ai expliqué que dans ce cas, normalement, il fallait déclarer la somme de toutes les surfaces composant le lot. Ce qui était physiquement séparé de l’appartement principal rentrait aussi dans le lot. Cela permettait de réintégrer dans la surface Carrez la chambre de bonne et les WC et d’avoir un total approchant ce qui avait été indiqué par le diagnostiqueur dans son métré, parce qu’on compensait ainsi les m² manquants dans l’appartement.

J’avais déjà développé cette théorie dans de précédents dossiers où il y avait une configuration similaire. J’avais rarement réussi à convaincre en première instance. En revanche, au stade de la cour d’appel, les magistrats m’avaient déjà suivie, à Paris, à Lyon et donc à Versailles. Ils ont admis que si on s’en tient au texte de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, on doit déclarer à l’acte de vente non pas seulement la superficie de la partie principale du lot (l’appartement), mais tout ce qui est inclus dans le lot de copropriété avec un seul et même numéro.

La Cour de cassation vous a donc finalement donné raison sur ce point ?

Oui, c’est la première fois que la Cour de cassation donne sa position sur cette problématique et elle m’a donné raison. C’est une source de satisfaction, car j’étais la seule à développer cette théorie. Je me sentais un peu isolée. Il me semble toutefois nécessaire de nuancer, car la Cour de cassation a tout de même cassé partiellement l’arrêt d’appel. Les vendeurs n’ont pas à restituer une partie du prix de vente, parce qu’il n’y avait pas matière à prononcer une réduction sur le plan de la superficie Carrez. En revanche, il y avait bien une erreur de mesurage de l’appartement qui a entraîné un préjudice pour l’acquéreur. Le diagnostiqueur n’est pas exonéré de toute responsabilité. Il va devoir indemniser l’acquéreur mais le préjudice indemnisable est moindre car il ne sera pas strictement proportionnel au prix d’achat des m² manquants, il sera basé sur une perte de chance d’obtenir la rentabilité locative espérée.

Cela dit, l’arrêt de la Cour de cassation me paraît très juste. Il y a bien une erreur de mesurage et l’acquéreur ne pourra pas mettre en location la surface prévue à l’origine, pour laquelle il a payé une certaine somme. Autant d’un point de vue juridique qu’au niveau de l’équité, la décision est tout à fait raisonnable. La surface annoncée était correcte à 1 m² près. En tout cas, on ne dépassait pas la tolérance légale de 5 %. Néanmoins, dans le détail du mesurage, le diagnostiqueur ne désignait que l’appartement et non les autres surfaces. L’acquéreur a donc été mal renseigné sur ce qu’il achetait, d’où le préjudice.

Le diagnostiqueur doit-il déclarer toutes les composantes du lot ?

Je ne conseillerai pas aux diagnostiqueurs de s’engouffrer dans cette voie-là systématiquement. S’ils déclarent toutes les composantes du lot dans leur certificat de mesurage, ils devront le faire de façon très détaillée. J’en profite donc pour les mettre en garde. Dans la pratique, il est préférable de bien distinguer la mesure de l’appartement principal de celles des autres composantes du lot de copropriété, pour que l’information de l’acquéreur soit parfaite.

La notion de fraction de lot est parfois mal comprise. Qu’est-ce qu’une fraction de lot ?

Une commission sur la copropriété s’était prononcée là-dessus. Elle expliquait qu’une fraction de lot est une division juridique du lot. Dans beaucoup d’anciennes copropriétés, notamment dans les immeubles haussmanniens, un appartement, une chambre de bonne et une cave portaient le même numéro de lot, par exemple le numéro 1. Avec un seul numéro, il est impossible de vendre les différentes composantes séparément. Au fur et à mesure, nous avons donc fractionné ces lots et fait une division juridique.

Au lieu du lot numéro 1, on va avoir le lot 11 pour l’appartement, le lot 12 pour la chambre de bonne et le lot 13 pour la cave. Les lots 11, 12 et 13 sont, à l’origine, des fractions du lot numéro 1, mais à partir du moment où ils portent un numéro, ils deviennent des lots à part entière. Sur un plan juridique, « fraction de lot » signifie « lot issu d’un précédent lot plus grand ». En l’occurrence, cela désigne un lot avec son propre numéro, qui doit avoir une surface supérieure ou égale à 8 m² pour que la déclaration de sa surface à l’acte de vente soit exigée.

Peut-il y avoir des litiges sur cette limite des 8 m² ?

En réalité, cette question entraîne assez peu de litiges. S’il y a moins de 8 m², le vendeur n’est pas tenu à une garantie de surface. Tant pis pour l’acquéreur s’il en manque un peu. La loi Carrez oblige le vendeur à garantir le déficit de surface et donc à restituer une partie du prix de vente pour les lots supérieurs à 8 m² uniquement. Il peut vite y avoir un écart supérieur à 5 % dans un petit espace de 5 m², parce que les murs ne sont pas droits par exemple. Selon l’endroit où vous posez votre mètre laser, vous n’aurez pas la même surface. Bref, cela n’aurait pas de sens d’imposer une garantie de surface sur des lots de moins de 8 m².

Et la fameuse marge de tolérance ou marge d’erreur de 5 % ? Certains diagnostiqueurs pensent qu’elle les protège ?

Le vendeur est protégé si on n’excède pas la tolérance de 5 %. En revanche, ce n’est pas toujours le cas du diagnostiqueur. Cette tolérance des 5 % a un sens. Une marge d’erreur sur tout mesurage est normale. Je défends des diagnostiqueurs depuis 20 ans et c’est ce que je soutiens devant le juge quand un diagnostiqueur est attaqué. Je gagne la plupart du temps. Malgré tout, il faut savoir qu’il y a des décisions qui condamnent les diagnostiqueurs, même en dessous des 5 %, quand l’action de l’acquéreur n’est pas ouverte contre le vendeur ou après le délai de forclusion de cette action contre le vendeur.

Le délai de forclusion est également un élément important. En loi Carrez, l’acquéreur a un an pour agir en réduction du prix de vente, contre le vendeur, à compter de la vente. Mais il peut agir contre le diagnostiqueur pendant 5 ans à compter de la découverte de l’erreur s’il démontre un préjudice. Nous avons donc des litiges Carrez où il n’y a plus que l’acquéreur et le diagnostiqueur. Et puis, sur de grosses surfaces, 5 % représentent une somme très importante. Sur un appartement parisien à 10 000 ou 12 000 euros le mètre carré, la différence de prix est énorme. Évidemment, le diagnostiqueur a un fort risque d’être condamné à indemniser l’acquéreur à cause de la perte de chance de négocier le prix à la baisse. Les diagnostiqueurs ne doivent surtout pas se croire intouchables.

Je leur conseillerai toujours d’être prudents. Il vaut mieux distinguer l’appartement des autres composantes du lot, être au plus proche de la réalité et ne pas s’imaginer qu’avec 5 % de marge, on est protégé. On n’est jamais tranquille quand on est diagnostiqueur. Un diagnostiqueur a une assurance RC Pro beaucoup plus large que celle d’une entreprise de travaux, par exemple. Avec une décennale, les conditions sont très spécifiques. Les gens attaquent très facilement les diagnostiqueurs, parce qu’ils savent que leur assureur va largement couvrir le sinistre.