Location des passoires thermiques : conditions, dérogations

L’adaptation du calendrier DPE prend forme après l’examen de la proposition de loi visant à adapter les obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété. Le texte adopté par la commission des affaires économiques sera débattu en séance publique aujourd’hui. La future loi doit entrer en vigueur avant janvier 2025. En effet, elle doit permettre d’appliquer la loi Climat Résilience sans insécurité juridique.

loi Climat Résilience : baux concernés

D’abord, le propriétaire bailleur respecte l’obligation de décence énergétique si le logement atteint le niveau de performance énergétique exigé (classe A à F du DPE en 2025, A à E en 2028, A à D en 2034) à la date à laquelle le contrat a été conclu, renouvelé ou tacitement reconduit. Ensuite, l’obligation de décence énergétique est satisfaite quand certains obstacles rendent les travaux impossibles. Le texte en prévoit trois :

• raisons techniques, attestées par un homme de l’art,
• décision administrative,
• décision du syndicat des copropriétaires.

Cependant, charge au propriétaire de démontrer qu’il a réalisé tous les travaux possibles au regard de ces contraintes.

DPE et projet de travaux en copropriété

En copropriété, le propriétaire échappe aussi à l’obligation de rénovation énergétique lorsque le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre. Ce contrat :

• repose sur un audit énergétique ;
• porte sur un projet de rénovation de nature à permettre le respect du niveau de performance énergétique exigible…

Mais « sous réserve que la délibération de l’Assemblée générale des copropriétaires ait fixé un délai raisonnable pour leur réalisation ». Cette question du délai de réalisation des travaux a suscité des débats nourris. Il y a également eu des propositions variées : 1 an, 2 ans, 3 ans, 5 ans ?

Comment s’accorder sur un délai quand le parc de logements en copropriété est aussi hétérogène ? Le Sénat ou la commission mixte paritaire s’en chargera peut-être. Par ailleurs, la commission a supprimé l’article 2 de la proposition de loi. Il intégrait les obligations de décence dans le PPT (plan pluriannuel de travaux).

Passoires thermiques et rapports locatifs

Les derniers alinéas de l’article 1^er visent à prévenir les risques de litiges entre bailleurs et locataires. D’une part, le locataire ne pourra pas se prévaloir d’un manquement du bailleur à l’obligation de décence énergétique s’il s’oppose à l’exécution des travaux.

D’autre part, si le juge prononce une réduction de loyer, cette dernière « tient compte de la diligence du bailleur et n’excède pas le préjudice subi par le locataire du fait de la moindre performance de son logement ». Elle prend effet à compter de la date à laquelle le locataire a demandé les travaux, ordonnés par le juge, à son propriétaire.

Enfin, la commission ajoute un article 3 à la proposition de loi. Elle oblige le Gouvernement à remettre au Parlement un « rapport sur l’opportunité de proposer une révision du calcul » du DPE. Le but est de renforcer la notion de confort d’été… pour interdire aussi la mise en location des bouilloires thermiques ? En tout cas, il y a manifestement une volonté d’intégrer le confort d’été dans les critères de décence.