Les loyers des passoires thermiques sont gelés

À partir d’aujourd’hui, les loyers des passoires thermiques ne peuvent plus être augmentés. Quelles seront les conséquences pour les locataires et les propriétaires de logements énergivores ? Les bailleurs concernés vont-ils entreprendre les travaux de rénovation nécessaires pour atteindre au moins la classe E du DPE ? Eh bien, l’avenir est assez incertain.

Quand débute le blocage des loyers : 24 août ou 25 août 2022 ?

Concernant l’entrée en vigueur du gel des loyers pour les passoires thermiques, la date du 25 août 2022 a longtemps circulé. En réalité, cette disposition, prévue par l’article 159 de la loi Climat et Résilience, devait s’appliquer « un an après la publication » de la loi. Or la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 a été publiée au JORF du 24 août 2021.

Le décret n°2022-1079 du 29 juillet 2022, paru le 30 juillet dans une relative indifférence liée aux vacances estivales, a confirmé « l’interdiction de la hausse du loyer pour les logements de la classe F ou G » à compter du 24 août 2022 en France métropolitaine. En revanche, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, cette mesure s’appliquera « après le 1^er juillet 2024 ».

Quels sont les logements concernés par le gel des loyers ?

Si vous louez un logement classé F ou G par le DPE, toute augmentation de loyer est désormais impossible. Les logements nus et meublés mis en location et très énergivores sont tous concernés. Cela vaut pour les nouveaux contrats de location et les contrats en cours (baux renouvelés ou tacitement reconduits), bail mobilité y compris.

L’indexation en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) ne pourra plus s’appliquer à la date anniversaire du bail. Il n’existe qu’une seule exception pour les locations saisonnières. Le 24 août 2022 est la toute première date-clé du calendrier de la loi Climat et Résilience relatif aux logements.

Suffit-il de réaliser des travaux pour augmenter le loyer ?

Réaliser des travaux de rénovation énergétique ne suffit pas pour augmenter le loyer des logements. En effet, pour être autorisé à procéder à une hausse de loyer, le bailleur doit réaliser des travaux suffisamment conséquents pour changer le classement du DPE. Le logement devra afficher au minimum la classe E.

À ce propos, un DPE de moins de 10 ans doit être remis au locataire. Cependant, avec la réforme du 1^er juillet 2021, les diagnostics de performance énergétique réalisés avant le 31 décembre 2017 sont à refaire avant le 31 décembre 2022. D’ailleurs, au 1^er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an seront interdits de location. Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, pris en application de l’article 17 de la loi Énergie Climat fixe ce seuil d’indécence énergétique.

Vers une rénovation énergétique des passoires thermiques ?

La pression va augmenter crescendo pour les propriétaires de passoires énergétiques mais vont-ils pour autant rénover ? Les contraintes sont nombreuses : difficulté à effectuer des travaux quand le logement est occupé, biens situés dans des zones protégées ou classées au patrimoine historique et, surtout, coût financier des travaux. Depuis janvier 2020, l’aide MaPrimeRénov’ est proposée aux bailleurs Néanmoins, à ce jour, peu d’entre eux y ont recours.

En avril 2021 l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) avait publié les résultats d’une enquête auprès de 4 000 bailleurs. Ils étaient alors 16 % à refuser d’entreprendre une rénovation énergétique, 9 % à prévoir de louer quand même le logement, 7 % à envisager de le laisser vide, et 13 % à avoir l’intention de vendre leur passoire thermique. 12 % d’entre eux prévoyaient de rénover « lorsque les sanctions seront effectives ».